近年來，民宿成為大眾出游住宿的常見選項，尤其節(jié)假日期間，游客需求量火爆、價格飆升讓民宿經(jīng)營者收益頗豐。民宿市場的高收益也吸引了一些管理公司介入，催生出“民宿托管”這一經(jīng)營新模式。

民宿托管是指房主將閑置房屋委托給專業(yè)的團隊或公司進行管理、運營，從中獲得收益的模式。實際上，不規(guī)范的民宿托管隱藏著較高風險。近日，多位市民反映遭遇“民宿托管騙局”，托管方在運營期間“跑路”，房主利益受損；還有的公司宣稱提供“裝修+托管”服務，但在房主支付裝修款后，約定的裝修卻“爛尾”了。如何規(guī)避民宿托管風險，切實維護房主合法權益？記者就此展開了調查。

案例一：

全權托管承諾高收益

卷走旺季收益后失聯(lián)

“今年3月初，我把房子托管給青島的一家民宿管理公司，對方承諾每年保底收益3萬多。4月至6月，我按月收到了民宿收益金。但到了7月、8月，公司以變更法人為由拖延支付民宿收益。8月底，該公司被列入經(jīng)營異常名錄，公司跑路，人員失聯(lián)?！苯?，市民張先生向黨報熱線反映。

多年前，張先生在西海岸新區(qū)江山南路某小區(qū)購置了一處三居室房產。今年3月，他接到一個電話，對方稱其公司可提供“民宿一站式托管”服務，承諾“收益保底、全權托管”。“對方在電話里保證，保底收入比普通租房每年多1萬塊錢?！睆埾壬f。面對高收益誘惑，他很快與這家公司簽訂了“民宿托管”合同。

張先生提供的合同顯示，該房屋用途為經(jīng)營民宿（日租、短租、長租）或配套項目，租期為2年，民宿管理公司與張先生按3：7的比例分配民宿收益，公司在次月15日前向張先生支付收益金，年度保底入住天數(shù)為100天，保底收益金額為3.5萬元。民宿上線前，張先生自費4280元更換了智能門鎖、床品等。

3月25日，張先生的民宿正式上線。5月至7月的每月15日，他分別收到了379元、1875元、1562元的經(jīng)營收入。但到了8月中旬，7月的經(jīng)營收入?yún)s未如期到賬。公司工作人員以“公司變更法人，賬目不能變動”為由拒絕支付。8月底，該公司被西海岸新區(qū)市場監(jiān)管部門列入經(jīng)營異常名錄。“7月、8月是民宿經(jīng)營的旺季，入住率和房價都高，公司卷跑了這兩個月的全部收益，我大約損失了1萬多元?！睆埾壬f。

被這家公司拖欠民宿收益的并非張先生一人。曾就職于該公司的胡東（化名）向記者提供的一份名單顯示，受損房東共23人，房產主要分布在西海岸新區(qū)、市北區(qū)，合同約定租期多從今年1月至明年1月。

記者從國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，該公司成立于2024年10月，經(jīng)營范圍包括許可項目有：經(jīng)營民宿、住宿服務、住宅室內裝飾裝修、餐飲服務等。今年8月至10月，該公司連續(xù)兩次變更法人，注冊地址由西海岸新區(qū)變更至膠州市。

近日，記者前往該公司登記的新地址——膠州市中云街道辦事處蘭州西路一綜合樓402室探訪發(fā)現(xiàn)，該樓并沒有402室。負責運營該綜合樓的居委會工作人員證實，這里沒有這家公司。

案例二：

“裝修+托管”不靠譜

付款后裝修工程“爛尾”

家住嶗山區(qū)的張先生也遭遇了民宿托管的困擾。他不僅沒收到租金，還賠上了一筆裝修款。

張先生在嶗山區(qū)流清河社區(qū)有一處空置房。今年5月，注冊在李滄區(qū)的一家酒店管理公司主動聯(lián)系他，稱可提供“裝修+托管”服務，即包裝修、包運營?！肮ぷ魅藛T看房后稱，房屋用于經(jīng)營民宿，需裝修升級，預計裝修費為7萬元，公司承擔一半，并負責裝修施工。”張先生回憶，當時工作人員聲稱房屋租金每月4000元。

張先生在6月底實地考察了這家公司的辦公地點，打消了疑慮，當場簽訂了房屋租賃合同，并一次性支付裝修費3.5萬元。這家公司在張先生房內添置了部分家電，之后，裝修便按下了“暫停鍵”，合同約定的軟裝及家具裝配項目都未啟動。“7月，民宿市場進入旺季，我那套房子的裝修卻慢慢悠悠，這完全不符合常理?！睆埾壬鷮镜慕?jīng)營模式起了疑心。他多次聯(lián)系公司，工作人員都以“裝修客戶多，工期拖延”為由搪塞。

按照合同，8月20日，公司應向張先生支付第一筆房租8000余元，但這筆錢至今未到賬。

“最近，跟我對接的工作人員提出要解除原合同，簽訂一份新合同，還說愿意補償2萬元裝修款，其中包括價值1萬元的酒水和1萬元現(xiàn)金，但不補償兩個季度的運營收益。若不接受，可通過司法程序解決?！睆埾壬f。

幾乎在同一時間，家住西海岸新區(qū)的隋先生也入了這家公司的“坑”。與張先生不同的是，他的房屋是年初交付的毛坯房。他向這家公司支付了9萬元的裝修費，但在鋪設地面、處理墻面之后，裝修戛然而止。今年8月，與隋先生對接的裝修人員辭職，公司其他工作人員也不再跟進這套房子的裝修，項目徹底“爛尾”。

據(jù)知情者透露，這家公司的注冊地址為李滄區(qū)巨峰路某寫字樓。今年9月初，該公司搬遷至西海岸新區(qū)，但未在審批部門辦理地址變更手續(xù)。

近日，記者前往西海岸新區(qū)探訪該公司的新地址發(fā)現(xiàn)，上班時間公司大門緊鎖，沒有人員出入。記者撥打辦公室門上的預留電話，工作人員表示，8月起公司已不發(fā)工資，運營基本暫停。

11月13日，李滄區(qū)市場監(jiān)督管理局因“通過登記的住所或經(jīng)營場所無法與企業(yè)取得聯(lián)系”將該企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄。

調查：

鉆空子逃避追責

房主遭遇維權難

記者采訪發(fā)現(xiàn)，民宿房主權益受損后，訴諸法律可能遭遇執(zhí)行難。

山東東潤律師事務所律師郭培明曾代理過此類案件。他透露，部分民宿托管公司以高規(guī)格裝修和民宿運營收益分成作為賣點，誘使房主簽約，以“裝修款”等名義收取數(shù)千元至數(shù)萬元不等的費用。收款后，公司要么不完全裝修，要么僅做象征性的簡單改造；還有公司只在淡季分成，在旺季拒絕分成或停止履約，最終卷錢“跑路”。

近日，記者以受害者的名義致電西海岸新區(qū)長江路派出所和李滄區(qū)市場監(jiān)督管理局，均得到了不予受理的答復，工作人員建議通過司法途徑維權。

“公安機關在此類案件中常以‘經(jīng)濟糾紛’為由不予立案，市場監(jiān)管部門則以不屬于‘消費類糾紛’為由同樣不予立案，這是房主維權面臨的最大障礙之一?！惫嗝鹘忉?，根據(jù)《民法典》規(guī)定，此類民宿托管合同更接近于委托管理合同或合作經(jīng)營合同。雙方共同投入（業(yè)主提供房屋與裝修款，管理方提供管理服務），并約定分享收益；合同依法要求管理方負有誠信、勤勉履約義務。管理方的錢款去向在某種程度上決定了案件的性質。若管理方確實因為經(jīng)營不善，導致無力返還收益或完成裝修，可被認定為經(jīng)濟糾紛。若運營收益或裝修款被用于與合同履行無關的項目，如經(jīng)營者個人消費、與民宿經(jīng)營無關的投資，則超越一般違約范疇，可能構成刑事追責的核心證據(jù)，涉嫌合同詐騙。

“在司法實踐中，公司的這種‘跑路’行為是經(jīng)濟糾紛還是合同詐騙并沒有清晰的界定。尤其在證據(jù)不足的情況下，公安機關通常以經(jīng)濟糾紛處理。一些公司深入‘研究’相關的法律、政策，抓住司法實踐中的模糊定義，有意逃避部門監(jiān)管。”我市司法部門一位專業(yè)人士稱。

郭培明透露，這些公司在注冊時以“工具人”充當法人，并在經(jīng)營過程中變更法人，為公司“跑路”贏得窗口期。因為這些法人不是公司的實控人，即便受害者訴諸法律也難以追責，最后可能“竹籃打水一場空”。

“若受害者以經(jīng)濟糾紛起訴公司，因這些公司大多為‘皮包公司’，沒有可供執(zhí)行的財產。另外，個人起訴費時費力，而一旦不起訴，就更難以追回損失?！惫嗝髡f。

建議：

用法律手段聯(lián)合維權

審慎“托管”空置房屋

如何依法保護居民財產安全，防范托管風險？專家建議，用法律手段聯(lián)合維權，警惕“高收益、高回報”誘惑，審慎“托管”空置房。

“受害者應積極提起民事訴訟，要求返還裝修款和賠償損失，并促請法院調取賬目、審查資金流向。若證據(jù)顯示公司在簽約時無履約能力，且存在非法占有目的，受害者應立即向公安機關報案?！惫嗝鹘ㄗh，可同時向檢察院提出立案監(jiān)督申請，推動公安機關對案件性質作出更全面、客觀的判斷。多名受害者可聯(lián)合維權、集中提交證據(jù)，顯著提高案件從民事糾紛轉入刑事查處的可能性?！肮矙C關、檢察院、法院應形成有效銜接，對涉眾性經(jīng)濟案件加強穿透式審查，及時排除‘民事外衣’，依法保護市民財產安全，維護良好市場秩序?！?/p>

從行業(yè)角度看，民宿托管本是共享經(jīng)濟中的正當商業(yè)模式，但若缺乏資金監(jiān)管、外包鏈條混亂、虛假宣傳泛濫，極易演變?yōu)椤鞍b式詐騙”。對此，郭培明認為，經(jīng)營者應當公開裝修和資金使用情況，建立第三方監(jiān)管機制，避免以空殼公司、無履約能力的方式簽約，否則不僅需要承擔高額民事賠償，嚴重者還將面臨刑事風險。

房主該如何正確選擇托管方？青島市政協(xié)委員路彤建議，應警惕“高收益、高回報”誘惑，拒絕遠高于市場價的租金承諾，合理評估運營成本與收益的匹配性，避免因輕信被騙。此外，市民應審慎核查托管公司的相關資質，要求對方提供營業(yè)執(zhí)照、民宿備案證明及過往合作案例，并通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢公司經(jīng)營狀態(tài)及風險信息，核實公司是否具備裝修、民宿運營相關資質，警惕“無證經(jīng)營”。

“裝修房屋要選擇資質齊備、行業(yè)聲譽良好的企業(yè)進行合作，規(guī)范約定好工程工期、質量標準、支付進度等具體內容，明確裝修標準、品牌及違約責任，最大限度避免爭議糾紛?！甭吠ㄗh。