青島日報9月15日報道
? 圖/文 青島日報 李鵬飛
青島樓市上半年表現亮眼，新房成交近8萬套，同比大漲28%。但進入下半年后，市場反轉，表現疲軟，七八月份連續兩個月同比均下跌。
在傳統的中秋、國慶假期以及“金九銀十”季中，島城樓市將表現如何？在全國各地房地產政策收緊的背景下，第四季度青島樓市情況如何？意向購房者是持續觀望還是擇機入手？
八月樓市成交低迷 多層因素疊加導致
據青島網上房地產統計數據，2021年8月青島新房成交12074套，環比下降14.23％；同比下降12.8％。另據青島網上房地產數據統計，2021年8月青島二手房共計成交5326套，交易量環比下跌15.7％，同比下跌16.8％。
銳理數據山東區域總經理劉元婧分析認為，房地產的底層邏輯其實是大宗資產，是資產就很容易受金融政策影響，從去年底出臺“三道紅線”以來，房企的“錢袋子”就不斷收緊，今年以來，金融機構除嚴格執行放貸紅線，國家層面不斷嚴查“經營貸”等貸款流入房地產市場，房地產市場的金融流通性收緊，尤其是到了下半年，貸款額度進一步收緊，到8月，多數銀行已經停辦二手房房貸，新房貸款亦拉長放款周期，金融收緊必然導致新房二手房成交下降。
山東太平洋房屋總經理劉明輝表示，首先，青島8月各區域入市加推的36盤中改善盤居多，剛需大盤較少，新加推的項目在銷量上沒有太大的貢獻。其次，年中結束，在經歷了6月的成交高峰后，島城7-8月的市場行情曲線下調，連續兩個月新房環比下滑，上半年青島釋放了太多的購買力，所以在8月份市場成交量走低是“大勢所趨”，“當然，市場下滑也與全國樓市大勢息息相關。”
青島市嶗山區新錦路附近一寫字樓項目。李鵬飛 攝
九月50盤入市 第四季度市場繼續分化
據島城多家機構不完全統計，9月島城預計有近50個樓盤計劃推新。從推盤區域來看，西海岸、城陽占主導地位，分別將有13個和9個樓盤入市，如西海岸嶗礦健康苑潤瀾郡項目預計9月底或10月份開盤，城陽區的卓越中寰及高實雅苑項目也會有不同類型房源入市銷售。即墨也將有7個樓盤入市，如和達幸福城暫定9月入市兩棟高層。主城區方面，有12個盤首開或加推，如嶗山區佳源華府二期山海印、東韓社區附近純新盤海信璞悅等也計劃入市，新都心板塊備受關注的金地華章也將入市。
對于即將到來的中秋國慶假期以及“金九銀十”乃至整個青島第四季度樓市，市場會如何表現？
青島房地產專家龍江認為，青島房地產市場已經出現了分化，有的區域熱有的區域冷，中秋、國慶節假期，可能市內幾區有的樓盤會迎來一個小高潮，而周邊地區有的樓盤銷售可能會斷崖式下降。
銳理數據山東區域總經理劉元婧分析，8月隨著部分房企“打骨折”，成交量并沒有起色，購房者出于避險需要，反而更靠近核心區購房，成交均價同比上升2%，從目前的市場情況來看，中秋節和國慶長假或很難體現以往的“金九銀十”火爆景象，甚至成交量要低于疫情過后的2020年。
劉元婧進一步分析指出，從目前國家政策趨勢來看，商業化的房地產市場已經轉向“制造業化”，高周轉、高杠桿的金融模式被淘汰，今后市場很難“炒熱”，但從日本、韓國等發達國家的房地產市場來看，越是房地產市場低迷的時候，核心區域的房地產價值越堅挺，故青島房地產市場下行的情況下，主城區也很難有大幅度降價的可能，但第四季度價格應該會平穩下來，不會像“金三銀四”一樣上漲，年底開發商著急回款的時候或可以拿到比較優惠的價格；西海岸目前呈現強烈的“頭部效應”，就是頭部項目占據絕對市場份額，第四季度地段、品牌和產品均比較好的項目大概率將表現亮眼，但受西海岸供應量大的影響，購房者心儀的項目價格亦會比較合適，目前成交量比較低的項目，第四季度或有較大幅度降價，以價換量的項目亦會增多；城陽之前因為共有產權政策帶來的市場繁榮，將在第四季度回歸市場常態，上半年跟風漲價的項目亦有恢復原來價格的可能，故第四季度城陽市場或將呈現從量跌價穩到量升價跌的態勢；近郊區的即墨、膠州是青島目前降價最厲害的區域，受2018年峰會大幅度拉高成交均價影響，降價將是區域主流，第四季度預計遠郊區將進一步“內卷”，即陷入降價性促銷的“雙輸”，直至市場恢復到漲價前，量價達到平衡。
青島市城陽區東方城片區一低密度住宅項目。李鵬飛 攝
前八個月樓市同比升溫 樓市未來穩定為主
記者查閱數據發現，單獨看今年8月樓市成交的確表現不佳，但從1—8月的成交總量來看，樓市表現依然不錯。據銳理數據統計，2021年1—8月，青島新房銷售102172套，銷售面積11698669.24㎡，成交金額1747.70億元，同比2020年，分別上漲21.0%，18.3%，20.8%；相比2019年1—8月，分別上漲20.3%，18.7%，23.3%。
其中，2021年1—8月，青島新建商品住宅銷售86570套，成交面積面積10275798.08㎡，成交總額總價1561.54億元，同比2020年，分別上漲17.8%，16.9%，21.8%；相比2019年，分別上漲26.3%，24.0%，32.4%。
在島城房地產專家龍江看來，“8月份的成交量也只是一個月的成交量而已，與樓盤的開盤數量和認購的情況相關，不能代表市場的行情。”通過今年1-8月樓市數據可以發現，整個青島樓市保持在穩定狀態。“只要土地市場不出現經常的流拍現象，不出現開發商不拿地的現象，這個市場就相對的穩定。”
山東太平洋房屋總經理劉明輝告訴記者，今年1-8月份島城樓市同比上升和去年疫情對市場的影響息息相關，去年2月疫情發生后，各售樓處選擇延期開工或線上直播賣房。2020年第一季度青島市共網簽新建商品房17063套，而2021年一季度青島新房共計成交34484套，在一季度的成交中就拉開了一個很大的差距。進入五六月份今年成交也非常穩定，雖然在七八月份出現了小幅度下滑，但整體數據仍是同比上漲的。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認為，2020年樓市比較特殊，有疫情影響因素。和以往以及今年相比，去年的樓市整體具有后移性，“今年的樓市數據與市場表現，大概延遲1-2個月。”今年上半年樓市成交旺盛，市場表現亮眼，主要原因是前期積累的購房需求得到釋放，共有產權等利好政策加持，以及大家對樓市預期看好。目前最大的變化是成交周期與成交效率有變化，基于房貸收緊政策，“之前成交可能需要三四十天，現在則需要五六十天左右。”大概30%的置換類群體受沖擊最大，“也就是需要賣掉老房子然后再置業的群體，成交周期拉長很多。”劉倩倩對記者表示，接下來青島房地產的市場會有一定波動，但整體看今年市場還是以平穩為主。
青島市嶗山區一寫商業地產項目。李鵬飛 攝
政策調控持續加碼 已向三線城市過渡
日前，住房和城鄉建設部召開了“努力實現全體人民住有所居”的主題新聞發布會，會上再度重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，表示要督促地方政府不把房地產作為短期刺激經濟的手段，并在“十四五”期間將增加保障性住房的供給，重點下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題……可見國家一直在想方設法建立長效機制，以此促進房地產市場持續穩定發展。
貝殼研究院日前發布了8月份全國新房市場月報。報告顯示，受房產調控政策持續加碼影響，8月份有66個城市新房市場成交量環比持續下滑。
分線級來看，8月僅一線城市成交量保持同比增長20%，二、三、四線城市成交量均不及去年同期；分城市來看，1-8月北、上、廣、深的新房成交面積較2019年增速均穩定在四成以下，其中，受近期調控政策影響，北京、廣州1-8月新房成交面積累計同比增幅收縮明顯；與2019年同期相比，二線城市成交量增速低于30%的城市數量，約有80%，調控效果顯著。
另外，住建部近日約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，首次包含三線城市，這也預示著熱度較高的三線城市將出臺調控政策，調控開始向三線級城市過渡。
二手房是樓市的晴雨表，來自易居研究院的一組分析數據顯示，考慮到今年熱點城市調控力度史上罕見，且13個熱點城市的二手住宅價格環比漲幅已多月回落，預計9月份二手住宅價格同比漲幅將繼續回落。此外，在中央調控態度如此強硬的情況下，熱點城市調控力度可能繼續加強，部分區域樓市或將進入“最冷冬季”。
四季度或現“上車”好時機 謹慎對比少盲目
青島房地產專家龍江表示，目前青島最熱的區域就是嶗山區以及浮山后片區，價格還有上漲的動力。“客觀的說市內樓盤還是相對安全，而周邊地區的投資要特別謹慎。”對于剛需者來說，不論在哪個區，只要有購房需要，就可以在適當的時候出手購買。
銳理數據山東區域總經理劉元婧提示，目前青島的平均去化周期為15個月，分區域看，各區域去化周期基本在0.5-2年范圍，也就是說目前青島市場庫存基本在2年以內，而從土地出讓來看，1-8月，青島全市商住用地成交總建面938萬平方米，同比減少49%；而且這些土地基本位于西海岸、膠州、即墨和城陽，也就是說，青島目前的房地產低潮期大約在1-2年，所以有計劃的購房者，如果準備近期入手，可以在第四季度開發商回款壓力比較大的時候，尋找適合的房源，目標在西海岸的可以抓緊看房，尋找自身經濟能力相匹配，價格也比較合適的樓盤，尤其是本身性價比較高，只因為年底回款降價的項目，可以多去了解看看；目標在即墨膠州的則需要謹慎入市，可以觀望，不要盲目入手低價盤，如果有比較優惠的現房，可以著重了解。
山東太平洋房屋總經理劉明輝表示，青島樓市最可期待的板塊買高品質的改善盤，地段價值與產品力缺一不可，因此，第四季度買房，第一步還是要先看板塊。縱觀青島樓市近幾年新房成交量，可以發現，青島各大板塊中，唯有西海岸新區連續七年問鼎樓市冠軍，并且占比正在逐年上升。與之相匹配的，還有不斷上漲的房價，從0.81萬/平方米、0.88萬/平方米，到1.3萬/平方米，再到1.4萬/平方米……無論是新房房價、成交量都從側面說明了西海岸新區不斷進階的城市價值，以及其對島城置業者的強大吸引力。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認為，隨著青島地鐵1號線南段試運行帶來區域利好，不久后，全長近60公里的地鐵1號線全線將奔駛在東西海岸、連接五個城區。此外，青島市城市軌道交通三期建設規劃獲批，對交通需求較大的購房者可以重點關注。另外青島目前無論新房還是二手房的供應量都比較大，“建議購房者選擇品牌開發商與有質量保障的房源，切記不能盲目入手。”（圖文/青島日報/觀海新聞記者 李鵬飛）
作者簡介：李鵬飛，青島日報樓市全媒體主編、觀海新聞APP時尚頻道負責人。媒體從業13年，作品曾獲省級新聞一等獎。近年來專注并深耕房地產領域，在青島日報設有專欄“飛閱樓市”。
