青島日報(bào)9月15日報(bào)道

? 圖/文 青島日報(bào) 李鵬飛

青島樓市上半年表現(xiàn)亮眼，新房成交近8萬套，同比大漲28%。但進(jìn)入下半年后，市場反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)疲軟，七八月份連續(xù)兩個(gè)月同比均下跌。

在傳統(tǒng)的中秋、國慶假期以及“金九銀十”季中，島城樓市將表現(xiàn)如何？在全國各地房地產(chǎn)政策收緊的背景下，第四季度青島樓市情況如何？意向購房者是持續(xù)觀望還是擇機(jī)入手？

八月樓市成交低迷 多層因素疊加導(dǎo)致

據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年8月青島新房成交12074套，環(huán)比下降14.23％；同比下降12.8％。另據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年8月青島二手房共計(jì)成交5326套，交易量環(huán)比下跌15.7％，同比下跌16.8％。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析認(rèn)為，房地產(chǎn)的底層邏輯其實(shí)是大宗資產(chǎn)，是資產(chǎn)就很容易受金融政策影響，從去年底出臺(tái)“三道紅線”以來，房企的“錢袋子”就不斷收緊，今年以來，金融機(jī)構(gòu)除嚴(yán)格執(zhí)行放貸紅線，國家層面不斷嚴(yán)查“經(jīng)營貸”等貸款流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的金融流通性收緊，尤其是到了下半年，貸款額度進(jìn)一步收緊，到8月，多數(shù)銀行已經(jīng)停辦二手房房貸，新房貸款亦拉長放款周期，金融收緊必然導(dǎo)致新房二手房成交下降。

山東太平洋房屋總經(jīng)理劉明輝表示，首先，青島8月各區(qū)域入市加推的36盤中改善盤居多，剛需大盤較少，新加推的項(xiàng)目在銷量上沒有太大的貢獻(xiàn)。其次，年中結(jié)束，在經(jīng)歷了6月的成交高峰后，島城7-8月的市場行情曲線下調(diào)，連續(xù)兩個(gè)月新房環(huán)比下滑，上半年青島釋放了太多的購買力，所以在8月份市場成交量走低是“大勢所趨”，“當(dāng)然，市場下滑也與全國樓市大勢息息相關(guān)。”

青島市嶗山區(qū)新錦路附近一寫字樓項(xiàng)目。李鵬飛 攝

九月50盤入市 第四季度市場繼續(xù)分化

據(jù)島城多家機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，9月島城預(yù)計(jì)有近50個(gè)樓盤計(jì)劃推新。從推盤區(qū)域來看，西海岸、城陽占主導(dǎo)地位，分別將有13個(gè)和9個(gè)樓盤入市，如西海岸嶗礦健康苑潤瀾郡項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月底或10月份開盤，城陽區(qū)的卓越中寰及高實(shí)雅苑項(xiàng)目也會(huì)有不同類型房源入市銷售。即墨也將有7個(gè)樓盤入市，如和達(dá)幸福城暫定9月入市兩棟高層。主城區(qū)方面，有12個(gè)盤首開或加推，如嶗山區(qū)佳源華府二期山海印、東韓社區(qū)附近純新盤海信璞悅等也計(jì)劃入市，新都心板塊備受關(guān)注的金地華章也將入市。

對于即將到來的中秋國慶假期以及“金九銀十”乃至整個(gè)青島第四季度樓市，市場會(huì)如何表現(xiàn)？

青島房地產(chǎn)專家龍江認(rèn)為，青島房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了分化，有的區(qū)域熱有的區(qū)域冷，中秋、國慶節(jié)假期，可能市內(nèi)幾區(qū)有的樓盤會(huì)迎來一個(gè)小高潮，而周邊地區(qū)有的樓盤銷售可能會(huì)斷崖式下降。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析，8月隨著部分房企“打骨折”，成交量并沒有起色，購房者出于避險(xiǎn)需要，反而更靠近核心區(qū)購房，成交均價(jià)同比上升2%，從目前的市場情況來看，中秋節(jié)和國慶長假或很難體現(xiàn)以往的“金九銀十”火爆景象，甚至成交量要低于疫情過后的2020年。

劉元婧進(jìn)一步分析指出，從目前國家政策趨勢來看，商業(yè)化的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向“制造業(yè)化”，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的金融模式被淘汰，今后市場很難“炒熱”，但從日本、韓國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場來看，越是房地產(chǎn)市場低迷的時(shí)候，核心區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值越堅(jiān)挺，故青島房地產(chǎn)市場下行的情況下，主城區(qū)也很難有大幅度降價(jià)的可能，但第四季度價(jià)格應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)下來，不會(huì)像“金三銀四”一樣上漲，年底開發(fā)商著急回款的時(shí)候或可以拿到比較優(yōu)惠的價(jià)格；西海岸目前呈現(xiàn)強(qiáng)烈的“頭部效應(yīng)”，就是頭部項(xiàng)目占據(jù)絕對市場份額，第四季度地段、品牌和產(chǎn)品均比較好的項(xiàng)目大概率將表現(xiàn)亮眼，但受西海岸供應(yīng)量大的影響，購房者心儀的項(xiàng)目價(jià)格亦會(huì)比較合適，目前成交量比較低的項(xiàng)目，第四季度或有較大幅度降價(jià)，以價(jià)換量的項(xiàng)目亦會(huì)增多；城陽之前因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)政策帶來的市場繁榮，將在第四季度回歸市場常態(tài)，上半年跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目亦有恢復(fù)原來價(jià)格的可能，故第四季度城陽市場或?qū)⒊尸F(xiàn)從量跌價(jià)穩(wěn)到量升價(jià)跌的態(tài)勢；近郊區(qū)的即墨、膠州是青島目前降價(jià)最厲害的區(qū)域，受2018年峰會(huì)大幅度拉高成交均價(jià)影響，降價(jià)將是區(qū)域主流，第四季度預(yù)計(jì)遠(yuǎn)郊區(qū)將進(jìn)一步“內(nèi)卷”，即陷入降價(jià)性促銷的“雙輸”，直至市場恢復(fù)到漲價(jià)前，量價(jià)達(dá)到平衡。

青島市城陽區(qū)東方城片區(qū)一低密度住宅項(xiàng)目。李鵬飛 攝

前八個(gè)月樓市同比升溫 樓市未來穩(wěn)定為主

記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，單獨(dú)看今年8月樓市成交的確表現(xiàn)不佳，但從1—8月的成交總量來看，樓市表現(xiàn)依然不錯(cuò)。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1—8月，青島新房銷售102172套，銷售面積11698669.24㎡，成交金額1747.70億元，同比2020年，分別上漲21.0%，18.3%，20.8%；相比2019年1—8月，分別上漲20.3%，18.7%，23.3%。

其中，2021年1—8月，青島新建商品住宅銷售86570套，成交面積面積10275798.08㎡，成交總額總價(jià)1561.54億元，同比2020年，分別上漲17.8%，16.9%，21.8%；相比2019年，分別上漲26.3%，24.0%，32.4%。

在島城房地產(chǎn)專家龍江看來，“8月份的成交量也只是一個(gè)月的成交量而已，與樓盤的開盤數(shù)量和認(rèn)購的情況相關(guān)，不能代表市場的行情。”通過今年1-8月樓市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)青島樓市保持在穩(wěn)定狀態(tài)。“只要土地市場不出現(xiàn)經(jīng)常的流拍現(xiàn)象，不出現(xiàn)開發(fā)商不拿地的現(xiàn)象，這個(gè)市場就相對的穩(wěn)定。”

山東太平洋房屋總經(jīng)理劉明輝告訴記者，今年1-8月份島城樓市同比上升和去年疫情對市場的影響息息相關(guān)，去年2月疫情發(fā)生后，各售樓處選擇延期開工或線上直播賣房。2020年第一季度青島市共網(wǎng)簽新建商品房17063套，而2021年一季度青島新房共計(jì)成交34484套，在一季度的成交中就拉開了一個(gè)很大的差距。進(jìn)入五六月份今年成交也非常穩(wěn)定，雖然在七八月份出現(xiàn)了小幅度下滑，但整體數(shù)據(jù)仍是同比上漲的。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認(rèn)為，2020年樓市比較特殊，有疫情影響因素。和以往以及今年相比，去年的樓市整體具有后移性，“今年的樓市數(shù)據(jù)與市場表現(xiàn)，大概延遲1-2個(gè)月。”今年上半年樓市成交旺盛，市場表現(xiàn)亮眼，主要原因是前期積累的購房需求得到釋放，共有產(chǎn)權(quán)等利好政策加持，以及大家對樓市預(yù)期看好。目前最大的變化是成交周期與成交效率有變化，基于房貸收緊政策，“之前成交可能需要三四十天，現(xiàn)在則需要五六十天左右。”大概30%的置換類群體受沖擊最大，“也就是需要賣掉老房子然后再置業(yè)的群體，成交周期拉長很多。”劉倩倩對記者表示，接下來青島房地產(chǎn)的市場會(huì)有一定波動(dòng)，但整體看今年市場還是以平穩(wěn)為主。

青島市嶗山區(qū)一寫商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。李鵬飛 攝

政策調(diào)控持續(xù)加碼 已向三線城市過渡

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”的主題新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上再度重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，表示要督促地方政府不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并在“十四五”期間將增加保障性住房的供給，重點(diǎn)下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題……可見國家一直在想方設(shè)法建立長效機(jī)制，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

貝殼研究院日前發(fā)布了8月份全國新房市場月報(bào)。報(bào)告顯示，受房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響，8月份有66個(gè)城市新房市場成交量環(huán)比持續(xù)下滑。

分線級來看，8月僅一線城市成交量保持同比增長20%，二、三、四線城市成交量均不及去年同期；分城市來看，1-8月北、上、廣、深的新房成交面積較2019年增速均穩(wěn)定在四成以下，其中，受近期調(diào)控政策影響，北京、廣州1-8月新房成交面積累計(jì)同比增幅收縮明顯；與2019年同期相比，二線城市成交量增速低于30%的城市數(shù)量，約有80%，調(diào)控效果顯著。

另外，住建部近日約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，首次包含三線城市，這也預(yù)示著熱度較高的三線城市將出臺(tái)調(diào)控政策，調(diào)控開始向三線級城市過渡。

二手房是樓市的晴雨表，來自易居研究院的一組分析數(shù)據(jù)顯示，考慮到今年熱點(diǎn)城市調(diào)控力度史上罕見，且13個(gè)熱點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已多月回落，預(yù)計(jì)9月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)回落。此外，在中央調(diào)控態(tài)度如此強(qiáng)硬的情況下，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度可能繼續(xù)加強(qiáng)，部分區(qū)域樓市或?qū)⑦M(jìn)入“最冷冬季”。

四季度或現(xiàn)“上車”好時(shí)機(jī) 謹(jǐn)慎對比少盲目

青島房地產(chǎn)專家龍江表示，目前青島最熱的區(qū)域就是嶗山區(qū)以及浮山后片區(qū)，價(jià)格還有上漲的動(dòng)力。“客觀的說市內(nèi)樓盤還是相對安全，而周邊地區(qū)的投資要特別謹(jǐn)慎。”對于剛需者來說，不論在哪個(gè)區(qū)，只要有購房需要，就可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出手購買。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧提示，目前青島的平均去化周期為15個(gè)月，分區(qū)域看，各區(qū)域去化周期基本在0.5-2年范圍，也就是說目前青島市場庫存基本在2年以內(nèi)，而從土地出讓來看，1-8月，青島全市商住用地成交總建面938萬平方米，同比減少49%；而且這些土地基本位于西海岸、膠州、即墨和城陽，也就是說，青島目前的房地產(chǎn)低潮期大約在1-2年，所以有計(jì)劃的購房者，如果準(zhǔn)備近期入手，可以在第四季度開發(fā)商回款壓力比較大的時(shí)候，尋找適合的房源，目標(biāo)在西海岸的可以抓緊看房，尋找自身經(jīng)濟(jì)能力相匹配，價(jià)格也比較合適的樓盤，尤其是本身性價(jià)比較高，只因?yàn)槟甑谆乜罱祪r(jià)的項(xiàng)目，可以多去了解看看；目標(biāo)在即墨膠州的則需要謹(jǐn)慎入市，可以觀望，不要盲目入手低價(jià)盤，如果有比較優(yōu)惠的現(xiàn)房，可以著重了解。

山東太平洋房屋總經(jīng)理劉明輝表示，青島樓市最可期待的板塊買高品質(zhì)的改善盤，地段價(jià)值與產(chǎn)品力缺一不可，因此，第四季度買房，第一步還是要先看板塊。縱觀青島樓市近幾年新房成交量，可以發(fā)現(xiàn)，青島各大板塊中，唯有西海岸新區(qū)連續(xù)七年問鼎樓市冠軍，并且占比正在逐年上升。與之相匹配的，還有不斷上漲的房價(jià)，從0.81萬/平方米、0.88萬/平方米，到1.3萬/平方米，再到1.4萬/平方米……無論是新房房價(jià)、成交量都從側(cè)面說明了西海岸新區(qū)不斷進(jìn)階的城市價(jià)值，以及其對島城置業(yè)者的強(qiáng)大吸引力。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認(rèn)為，隨著青島地鐵1號線南段試運(yùn)行帶來區(qū)域利好，不久后，全長近60公里的地鐵1號線全線將奔駛在東西海岸、連接五個(gè)城區(qū)。此外，青島市城市軌道交通三期建設(shè)規(guī)劃獲批，對交通需求較大的購房者可以重點(diǎn)關(guān)注。另外青島目前無論新房還是二手房的供應(yīng)量都比較大，“建議購房者選擇品牌開發(fā)商與有質(zhì)量保障的房源，切記不能盲目入手。”（圖文/青島日報(bào)/觀海新聞?dòng)浾?李鵬飛）

作者簡介：李鵬飛，青島日報(bào)樓市全媒體主編、觀海新聞APP時(shí)尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年，作品曾獲省級新聞一等獎(jiǎng)。近年來專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，在青島日報(bào)設(shè)有專欄“飛閱樓市”。