年后樓市市場依然兩極分化

馬太效應明顯

2020年，青島房地產市場呈現了“兩極分化”的特點，主要表現在區域與價格的兩極分化，膠州、即墨等近遠郊區域市場較冷，價格一降再降，與之相反的是主城區熱度不減，房價穩步上揚。業內認為，市場兩極分化的特點將繼續貫穿牛年樓市。房價堅挺的代表區域為嶗山區、市北浮山后、新都心等。2月19日，記者沿松嶺路探訪了海爾產城創奧園·翡翠云城、魯商·藍岸麗舍、佳源華府等項目，據各個項目負責人介紹，項目在2020年銷售都非常不錯，價格穩中有漲。

■嶗山區佳源華府營銷中心，消費者正在了解樓盤區位。李鵬飛 攝

據其中一個項目負責人介紹，去年項目均價在47000元左右/平方米，項目持續熱銷，節后已經上調到49000元/平方米，如果再綜合考慮具體樓盤的差異，每平方米實際的漲幅大概在四五千元左右。

正在現場看盤的張先生對記者表示，他屬于改善型購房者，目前在東李居住，看中了這里的區位環境，“買房是因為我有這個需要，我去年觀望了一段時間，目前看這個區域的房子沒有降價的可能性。”張先生說，“買房依然是一個保值的辦法，現在貨幣發行量太多，投資其它的像股票，又覺得不放心。”

《青島日報》專欄“飛閱樓市”第一期

2月19日，在市北區遠洋萬和城營銷中心，記者發現，前來看房的人絡繹不絕，“萬和城住宅已經售罄，這個項目只剩下公寓，萬和公館還有住宅尾盤在售，大概也就剩百十來套房子了。”項目負責人介紹，浮山后片區因為便利的區位優勢，成為很多剛需及剛改的首選地，這個片區也成為青島經久不衰的樓市熱銷地之一。

■市北區遠洋萬和城售樓處，消費者正在看盤。李鵬飛 攝

據記者了解，即墨、膠州等地的部分區域，目前樓市依舊處于橫盤中，業內分析，該區域價格下行空間依然存在，伴隨著前期土地持續釋放、產品飽和、市場過度透支等因素，部分近遠郊樓市恐將依舊艱難，“當然也不排除牛年會出臺市場刺激政策，如城陽的共有產權等利好新政。”某房地產營銷機構的負責人表示，目前上述區域已開始打價格戰，特價房、抵賬房、員工福利房等層出不窮，“這是沒有辦法的辦法，很多中小型開發商可能熬不過這個寒冬期，當然這是市場叢林法則。而且，越是市場寒冷，采取降價措施，消費者可能越是不買賬。”

城陽繼續釋放“新招”

有望刺激樓市

去年3月，城陽區推出的共有產權房，使沉寂了一年多的城陽樓市驚起波瀾，市場迅速升溫，各樓盤也趁勢提前加推，快速出貨。據青島網上房產數據顯示，去年4月份青島共成交商品房12134套，城陽區成為最大黑馬。2020年全年，城陽區人才共有產權住房網簽11000余套。在共有產權新政刺激下，2020年城陽區樓市異常亮眼，全年新房共成交了24850套，成交面積2818985.65平方米，僅次于西海岸，穩居亞軍，且新房成交量占比全市總成交量的16%。

但在政策的后續執行階段，由于房價的上漲、申購者的觀望，一系列關聯因素隱隱透露出共有產權房的紅利期已暫告段落。此后，城陽樓市重新歸于平靜，截至2020年12月10日，城陽區人才共有產權住房在售房源13926套，分布區域為8個街道72個項目。

近日，城陽區人力資源和社會保障局官方微信號“城陽人才”發布消息，申請城陽區人才共有產權住房條件放寬到中專及同等學歷。有業內人士分析，對于城陽的剛需，尤其是擁有中專學歷的購房者會是一個極大利好，城陽樓市會迎來一波新增長。也有專家表示，新政對樓市的刺激作用有限，主要原因在于目前的城陽房價均已經處在高點，新政的優惠力度與增長的房款相抵消，并沒有占到多少紅利。

意向購房者鄭先生對記者算了一筆賬，他看好的城陽北某盤，從去年初的13000元/平方米已經上漲到現在的16000元/平方米，每平方米漲3000元，100平方米的房子需要多花30萬元。假如首付48萬元，按照5.38%計息，按照共有產權首付十年免息，10年就是13多萬元的利息，30萬元減掉13萬元還剩17萬元。意味著從年初到年尾，一套房子要多花17萬元，單價每平方米多花了1700元。“這個政策對我們購房者來說是非常不錯的，也體現了政府的誠意，但在執行階段希望開發商不要搞先提價后優惠的套路，這樣就很沒意思了。”

房貸新政成為購房“加速劑”

牛年樓市壓力不減

據記者了解，今年1月1日起新執行的房貸新政，在一定程度上成為促使觀望者決定下手的因素，盡管目前對島城樓市貸款方面影響有限，但控制房地產貸款占比、控制個人住房貸款占比的“二道紅線”，尤其是后者對意向購房者的心理造成一定影響，業內表示，房貸新政意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。“也就是說，想貸款沒那么容易了，隨著時間的推移，購房的門檻會越來越高。”

對于島城未來樓市行情，從目前的數據看壓力不減，據中國指數研究院數據顯示，截至去年底，青島新房住宅可售庫存約為1996.04萬平方米，根據過去6個月的銷售情況來計算，去化周期在12.89個月左右。“開發商要做的，是用心做產品，用更強的品牌力，更高的性價比來贏得市場。”對于購房者來說，隨著人才性住房的持續性加碼以及因激烈競爭開發商更多的優惠釋放，“對于剛需，牛年上車會是個不錯的選擇。”當然，專家也表示，購房者一定要仔細遴選，選擇品牌有保障、口碑好的項目，在魚龍混雜的市場上，切不可盲目大意。（圖文/青島日報/觀海新聞記者 李鵬飛）

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