青島日報(bào)2022年3月9日10版

部分房地產(chǎn)開發(fā)商以“買一樓送院子”為噱頭促銷，但在規(guī)劃圖紙上，這些所謂的“私人庭院”實(shí)際上是屬于全體業(yè)主的公共空間——

“私家花園”治理如何破“圈”

房地產(chǎn)開發(fā)商用綠籬將小區(qū)的公共空間圈成一個(gè)個(gè)“私家花園”，將其作為一樓房產(chǎn)的附屬品私下“送”給購房者，一樓業(yè)主入住后在其中搭建儲物間、涼亭、秋千蕩椅，甚至開墾種菜，儼然是“院子”的主人。但是，無論是開發(fā)商“贈送院子”的虛假宣傳，還是一樓業(yè)主對公共空間的實(shí)際占用，都是對大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的侵占。由于開發(fā)商的“贈送”行為多為口頭承諾或者在合同中“打擦邊球”，而一樓業(yè)主又為此多花了錢，有關(guān)部門在治理此類圈占公共空間行為時(shí)阻礙重重。小區(qū)“私家花園”治理如何破“圈”，記者進(jìn)行了相關(guān)探訪。

現(xiàn)狀

公共空間被圈占 小院成一樓“標(biāo)配”

開春了，家住城陽區(qū)萬科魅力新城二期的宋先生又煩惱起來。因?yàn)橐粯蔷用裨跇窍滦≡河珠_始開墾種地了，宋先生擔(dān)心漚肥的臭味會再次飄進(jìn)自家窗戶。

萬科魅力新城二期居民樓下建起“私家花園”。

“小區(qū)規(guī)劃圖中標(biāo)注的公共空間被一樓業(yè)主圈占為自家庭院，漚肥、種菜、搭涼亭……居民投訴過多次，雖然個(gè)別涼亭已被拆除，但被圈占的庭院和菜地仍然存在。”近日，宋先生通過本報(bào)輿論監(jiān)督熱線反映，開發(fā)商售房時(shí)私自將小區(qū)公共空間“贈送”給了一樓業(yè)主，導(dǎo)致小區(qū)普遍存在圈建“私家花園”問題，而且長年得不到解決。

3月1日，記者來到位于興陽路、春城路路口的萬科魅力新城二期小區(qū)探訪。該小區(qū)是2019年入住的新建小區(qū)，有20多棟居民樓。記者注意到，幾乎每棟居民樓一層的南側(cè)綠地都用綠籬或圍欄圈了起來，分割成一個(gè)個(gè)面積約70平方米的庭院。院內(nèi)搭起遮陽棚、秋千蕩椅等，有的地面鋪設(shè)了石板，有的地面被開墾成了菜地。

“媒體多次報(bào)道過我們小區(qū)圈地建‘私家花園’的問題，但執(zhí)法人員每次來只是清理院落里比較醒目的涼亭等私搭亂建，圈地、種菜等問題一直沒解決。”宋先生說，圈地建“私家花園”仿佛成了他們小區(qū)一樓的“標(biāo)配”。

即墨區(qū)蓮花山路附近的理想城玫瑰園同樣有這樣的“標(biāo)配”。小區(qū)內(nèi)樓座南側(cè)幾乎都被近兩米高的綠籬圈成面積規(guī)格統(tǒng)一的小院，有的做了路面硬化，有的種上了菜，有的建了木質(zhì)遮陽亭，還有的綠地內(nèi)側(cè)建起了圍墻。

理想城玫瑰園一樓業(yè)主在圈占小院里種菜。

“最初購房時(shí)，開發(fā)商和業(yè)主之間達(dá)成協(xié)議，買一樓贈送小院，因此一樓每平方米的價(jià)格要比其它樓層貴兩三千元。”小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，三年前就有居民投訴此事，執(zhí)法部門也整治過，但效果并不明顯。

蓮花山路一家房產(chǎn)中介證實(shí)了小區(qū)物業(yè)的說法。“現(xiàn)在很多人都想要一樓帶院的房子，但這些小院都是開發(fā)商的口頭承諾，不會體現(xiàn)在購房合同和不動產(chǎn)證里。”房產(chǎn)中介告訴記者：“只要沒人舉報(bào)，就不會有人管。”

根據(jù)公開報(bào)道，2018年12月，經(jīng)主管部門落實(shí)，理想城玫瑰園一樓圈地建院子是開發(fā)商售樓時(shí)對業(yè)主的私下承諾，執(zhí)法部門聯(lián)合物業(yè)成立巡查隊(duì)伍，對圈占小院“即查即拆”。

探因

開發(fā)商“打擦邊球” 后期執(zhí)法存盲點(diǎn)

近年來，買房贈送私家花園是部分開發(fā)商售賣一樓住宅時(shí)慣用的促銷手段。用綠籬圍起樓前的一塊空地，通過口頭承諾，就可將一樓住宅價(jià)格抬高不少。個(gè)別開發(fā)商還會將這項(xiàng)內(nèi)容以“打擦邊球”的形式寫入購房合同。

“我們前期在萬科魅力新城二期開展過多次整治，清理了小院內(nèi)部的一些私搭亂建，但在拆除庭院欲恢復(fù)公共空間屬性時(shí)遇到很大阻力。一樓業(yè)主認(rèn)為小院是自己花錢購買的。”城陽區(qū)綜合行政執(zhí)法局春城路中隊(duì)執(zhí)法人員告訴記者，在前期執(zhí)法過程中，他們調(diào)取該小區(qū)圖紙確認(rèn)，樓前圈占小院的位置是小區(qū)居民共有的公共空間，但一樓業(yè)主拿出的購房合同中有“樓前空地面積歸一樓業(yè)主獨(dú)立使用”的條款，而且業(yè)主的確為此多花了購房款。

“我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商最初賣房時(shí)，確實(shí)對所有一樓業(yè)主承諾過可以圈地建院子。購房合同中的相關(guān)條款含糊其辭，沒有對院子的具體位置和面積進(jìn)行標(biāo)注。”執(zhí)法人員說，由于涉及的業(yè)主太多，只要業(yè)主不在院內(nèi)搭建構(gòu)筑物、鋪地硬化，其他的擺放桌椅、種菜等行為，一般不予追究。

那么，開發(fā)商可以圈占公共空間“送”給購房者當(dāng)院子嗎？答案當(dāng)然是否定的。但對這種“打擦邊球”做法存在監(jiān)管盲點(diǎn)。

“住宅小區(qū)如果規(guī)劃有院落，都要經(jīng)過公示，有據(jù)可查。開發(fā)商用綠籬圈占公共空間，私下承諾‘一樓送院’與小區(qū)規(guī)劃無關(guān)。”市自然資源和規(guī)劃局工作人員說，小區(qū)規(guī)劃僅對公共綠化面積有規(guī)范，在何處種植綠籬是開發(fā)商的自主行為。

“開發(fā)商通過‘一樓送院’促銷的現(xiàn)象很多，但開發(fā)商在樓前種植綠籬的行為，無法判定為‘圈地’，他們的違規(guī)重點(diǎn)在于向購房者虛假承諾‘贈送院子’，屬于虛假宣傳，應(yīng)該由市場監(jiān)督管理部門進(jìn)行調(diào)查查處。而購房者占用小區(qū)公共空間，則需要行政綜合執(zhí)法部門拆除清理。”市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員說。

“開發(fā)商為應(yīng)對執(zhí)法檢查，絕對不會在合同或宣傳材料中出現(xiàn)‘一樓送院’的虛假宣傳內(nèi)容，造成執(zhí)法取證難。”市市場監(jiān)督管理局工作人員告訴記者，被開發(fā)商“一樓送院”欺騙的購房者遇到執(zhí)法部門強(qiáng)拆后，如果向有關(guān)部門投訴，很難通過調(diào)解、協(xié)商得到結(jié)果，通常只能通過法律訴訟途徑，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但因?yàn)槭情_發(fā)商口頭承諾，同樣存在取證難的問題。如果購房合同中有含糊其辭的“送院子”條款，由于不符合相關(guān)法律規(guī)定，屬于無效條款，可以作為訴訟依據(jù)。

“購買一樓的業(yè)主就是看好了多花錢能得到一個(gè)小院這一點(diǎn)，開發(fā)商是投其所好，因此一樓業(yè)主是既得利益者，一般不會主動投訴開發(fā)商的虛假宣傳行為。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果樓上業(yè)主要投訴開發(fā)商虛假宣傳，手里沒有證據(jù)；若通過法律訴訟，因本身不是被侵權(quán)人，也不能主張。

建議

提前介入源頭監(jiān)管 借力司法守護(hù)公權(quán)

“《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)公共綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，嚴(yán)禁任何單位及個(gè)人圈占。圈建‘私家花園’會帶來綠化面積減少、小區(qū)品質(zhì)退化，不但侵占了小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，還容易引發(fā)鄰里糾紛。”市政協(xié)委員薛月海認(rèn)為，開發(fā)商不負(fù)責(zé)任的承諾給購房者搭建‘私家花園’種下‘種子’，而相關(guān)部門的管理盲點(diǎn)又使這一‘種子’恣意生長。相關(guān)部門應(yīng)該從源頭監(jiān)管，主動作為，合力制止侵占公共空間的問題。

薛月海建議，執(zhí)法部門在開發(fā)商售房時(shí)就應(yīng)提前介入，查處“一樓送院”等虛假宣傳行為。同時(shí)，為防止開發(fā)商在樓盤銷售后注銷公司，使消費(fèi)者無處維權(quán)，主管部門可以借鑒“農(nóng)民工工資保證金”制度，向開發(fā)商收取防止虛假宣傳的保證金，在樓盤銷售結(jié)束后再予以退還。

“相關(guān)部門還應(yīng)將存在虛假宣傳行為的開發(fā)商納入企業(yè)誠信黑名單，使其在一段時(shí)間內(nèi)無法順利招投標(biāo)、貸款，從而增加違法成本。”薛月海認(rèn)為，物業(yè)公司是小區(qū)的直接管理者，應(yīng)該落實(shí)第一道監(jiān)督責(zé)任，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻私自圈建行為并上報(bào)給執(zhí)法部門。住建部門可將此項(xiàng)內(nèi)容列入物業(yè)公司的考核指標(biāo)，強(qiáng)化物業(yè)公司對小區(qū)的日常監(jiān)管。

“為實(shí)現(xiàn)銷售目的作出的‘口頭承諾’是一種要約行為，具有一定的法律效力，開發(fā)商如果沒有按照‘一樓送院’的宣傳內(nèi)容交付，就涉嫌虛假宣傳，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”山東青大澤匯律師事務(wù)所律師鞏霞告訴記者，現(xiàn)實(shí)情況是，“口頭承諾”很難取證，在沒有保留證據(jù)的情況下，需要后期補(bǔ)充取證。鞏霞建議消費(fèi)者在購買“送院子”的商品房時(shí)，要求開發(fā)商把贈送部分在《商品房買賣合同》中以書面形式明確，并要求附圖，確認(rèn)歸屬面積，避免后期產(chǎn)生糾紛，或在權(quán)利受到侵害時(shí)能有充分的依據(jù)得到法律保護(hù)。

“小區(qū)內(nèi)的公共面積屬于全體業(yè)主共有，但涉及該小區(qū)所有業(yè)主的公共利益，樓上業(yè)主不能以個(gè)人名義起訴。”龔霞建議，這種情況最好由業(yè)主委員會對開發(fā)商提起訴訟。如果業(yè)委會起訴開發(fā)商虛假宣傳勝訴，除可以要求賠償，還可以向主管部門舉報(bào)。《反不正當(dāng)競爭法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營者利用廣告或者其他方法對商品作引人誤解的虛假宣傳的，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。”此外，樓上業(yè)主還可以通過變通的方式，對圈占小院的一樓業(yè)主提起訴訟，要求其退還公共面積。