青島日報2022年3月9日10版
部分房地產開發商以“買一樓送院子”為噱頭促銷，但在規劃圖紙上，這些所謂的“私人庭院”實際上是屬于全體業主的公共空間——
“私家花園”治理如何破“圈”
房地產開發商用綠籬將小區的公共空間圈成一個個“私家花園”，將其作為一樓房產的附屬品私下“送”給購房者，一樓業主入住后在其中搭建儲物間、涼亭、秋千蕩椅，甚至開墾種菜，儼然是“院子”的主人。但是，無論是開發商“贈送院子”的虛假宣傳，還是一樓業主對公共空間的實際占用，都是對大多數業主合法權益的侵占。由于開發商的“贈送”行為多為口頭承諾或者在合同中“打擦邊球”，而一樓業主又為此多花了錢，有關部門在治理此類圈占公共空間行為時阻礙重重。小區“私家花園”治理如何破“圈”，記者進行了相關探訪。
現狀
公共空間被圈占 小院成一樓“標配”
開春了，家住城陽區萬科魅力新城二期的宋先生又煩惱起來。因為一樓居民在樓下小院又開始開墾種地了，宋先生擔心漚肥的臭味會再次飄進自家窗戶。
萬科魅力新城二期居民樓下建起“私家花園”。
“小區規劃圖中標注的公共空間被一樓業主圈占為自家庭院，漚肥、種菜、搭涼亭……居民投訴過多次，雖然個別涼亭已被拆除，但被圈占的庭院和菜地仍然存在。”近日，宋先生通過本報輿論監督熱線反映，開發商售房時私自將小區公共空間“贈送”給了一樓業主，導致小區普遍存在圈建“私家花園”問題，而且長年得不到解決。
3月1日，記者來到位于興陽路、春城路路口的萬科魅力新城二期小區探訪。該小區是2019年入住的新建小區，有20多棟居民樓。記者注意到，幾乎每棟居民樓一層的南側綠地都用綠籬或圍欄圈了起來，分割成一個個面積約70平方米的庭院。院內搭起遮陽棚、秋千蕩椅等，有的地面鋪設了石板，有的地面被開墾成了菜地。
“媒體多次報道過我們小區圈地建‘私家花園’的問題，但執法人員每次來只是清理院落里比較醒目的涼亭等私搭亂建，圈地、種菜等問題一直沒解決。”宋先生說，圈地建“私家花園”仿佛成了他們小區一樓的“標配”。
即墨區蓮花山路附近的理想城玫瑰園同樣有這樣的“標配”。小區內樓座南側幾乎都被近兩米高的綠籬圈成面積規格統一的小院，有的做了路面硬化，有的種上了菜，有的建了木質遮陽亭，還有的綠地內側建起了圍墻。
理想城玫瑰園一樓業主在圈占小院里種菜。
“最初購房時，開發商和業主之間達成協議，買一樓贈送小院，因此一樓每平方米的價格要比其它樓層貴兩三千元。”小區物業工作人員告訴記者，三年前就有居民投訴此事，執法部門也整治過，但效果并不明顯。
蓮花山路一家房產中介證實了小區物業的說法。“現在很多人都想要一樓帶院的房子，但這些小院都是開發商的口頭承諾，不會體現在購房合同和不動產證里。”房產中介告訴記者：“只要沒人舉報，就不會有人管。”
根據公開報道，2018年12月，經主管部門落實，理想城玫瑰園一樓圈地建院子是開發商售樓時對業主的私下承諾，執法部門聯合物業成立巡查隊伍，對圈占小院“即查即拆”。
探因
開發商“打擦邊球” 后期執法存盲點
近年來，買房贈送私家花園是部分開發商售賣一樓住宅時慣用的促銷手段。用綠籬圍起樓前的一塊空地，通過口頭承諾，就可將一樓住宅價格抬高不少。個別開發商還會將這項內容以“打擦邊球”的形式寫入購房合同。
“我們前期在萬科魅力新城二期開展過多次整治，清理了小院內部的一些私搭亂建，但在拆除庭院欲恢復公共空間屬性時遇到很大阻力。一樓業主認為小院是自己花錢購買的。”城陽區綜合行政執法局春城路中隊執法人員告訴記者，在前期執法過程中，他們調取該小區圖紙確認，樓前圈占小院的位置是小區居民共有的公共空間，但一樓業主拿出的購房合同中有“樓前空地面積歸一樓業主獨立使用”的條款，而且業主的確為此多花了購房款。
“我們調查發現，開發商最初賣房時，確實對所有一樓業主承諾過可以圈地建院子。購房合同中的相關條款含糊其辭，沒有對院子的具體位置和面積進行標注。”執法人員說，由于涉及的業主太多，只要業主不在院內搭建構筑物、鋪地硬化，其他的擺放桌椅、種菜等行為，一般不予追究。
那么，開發商可以圈占公共空間“送”給購房者當院子嗎？答案當然是否定的。但對這種“打擦邊球”做法存在監管盲點。
“住宅小區如果規劃有院落，都要經過公示，有據可查。開發商用綠籬圈占公共空間，私下承諾‘一樓送院’與小區規劃無關。”市自然資源和規劃局工作人員說，小區規劃僅對公共綠化面積有規范，在何處種植綠籬是開發商的自主行為。
“開發商通過‘一樓送院’促銷的現象很多，但開發商在樓前種植綠籬的行為，無法判定為‘圈地’，他們的違規重點在于向購房者虛假承諾‘贈送院子’，屬于虛假宣傳，應該由市場監督管理部門進行調查查處。而購房者占用小區公共空間，則需要行政綜合執法部門拆除清理。”市住房與城鄉建設局工作人員說。
“開發商為應對執法檢查，絕對不會在合同或宣傳材料中出現‘一樓送院’的虛假宣傳內容，造成執法取證難。”市市場監督管理局工作人員告訴記者，被開發商“一樓送院”欺騙的購房者遇到執法部門強拆后，如果向有關部門投訴，很難通過調解、協商得到結果，通常只能通過法律訴訟途徑，要求開發商承擔賠償責任。但因為是開發商口頭承諾，同樣存在取證難的問題。如果購房合同中有含糊其辭的“送院子”條款，由于不符合相關法律規定，屬于無效條款，可以作為訴訟依據。
“購買一樓的業主就是看好了多花錢能得到一個小院這一點，開發商是投其所好，因此一樓業主是既得利益者，一般不會主動投訴開發商的虛假宣傳行為。”一位房地產業內人士告訴記者，如果樓上業主要投訴開發商虛假宣傳，手里沒有證據；若通過法律訴訟，因本身不是被侵權人，也不能主張。
建議
提前介入源頭監管 借力司法守護公權
“《物權法》規定，小區公共綠地屬于小區全體業主共有，嚴禁任何單位及個人圈占。圈建‘私家花園’會帶來綠化面積減少、小區品質退化，不但侵占了小區大多數業主的權益，還容易引發鄰里糾紛。”市政協委員薛月海認為，開發商不負責任的承諾給購房者搭建‘私家花園’種下‘種子’，而相關部門的管理盲點又使這一‘種子’恣意生長。相關部門應該從源頭監管，主動作為，合力制止侵占公共空間的問題。
薛月海建議，執法部門在開發商售房時就應提前介入，查處“一樓送院”等虛假宣傳行為。同時，為防止開發商在樓盤銷售后注銷公司，使消費者無處維權，主管部門可以借鑒“農民工工資保證金”制度，向開發商收取防止虛假宣傳的保證金，在樓盤銷售結束后再予以退還。
“相關部門還應將存在虛假宣傳行為的開發商納入企業誠信黑名單，使其在一段時間內無法順利招投標、貸款，從而增加違法成本。”薛月海認為，物業公司是小區的直接管理者，應該落實第一道監督責任，及時發現、勸阻私自圈建行為并上報給執法部門。住建部門可將此項內容列入物業公司的考核指標，強化物業公司對小區的日常監管。
“為實現銷售目的作出的‘口頭承諾’是一種要約行為，具有一定的法律效力，開發商如果沒有按照‘一樓送院’的宣傳內容交付，就涉嫌虛假宣傳，需要承擔相應的法律責任。”山東青大澤匯律師事務所律師鞏霞告訴記者，現實情況是，“口頭承諾”很難取證，在沒有保留證據的情況下，需要后期補充取證。鞏霞建議消費者在購買“送院子”的商品房時，要求開發商把贈送部分在《商品房買賣合同》中以書面形式明確，并要求附圖，確認歸屬面積，避免后期產生糾紛，或在權利受到侵害時能有充分的依據得到法律保護。
“小區內的公共面積屬于全體業主共有，但涉及該小區所有業主的公共利益，樓上業主不能以個人名義起訴。”龔霞建議，這種情況最好由業主委員會對開發商提起訴訟。如果業委會起訴開發商虛假宣傳勝訴，除可以要求賠償，還可以向主管部門舉報。《反不正當競爭法》第二十四條規定：“經營者利用廣告或者其他方法對商品作引人誤解的虛假宣傳的，監督檢查部門可以根據情節處以一萬元以上二十萬元以下的罰款。”此外，樓上業主還可以通過變通的方式，對圈占小院的一樓業主提起訴訟，要求其退還公共面積。
