青島日報社/觀海新聞11月18日訊 今天，青島市人大常委會第二十七次會議表決通過了《青島市物業管理條例》。在市人大常委會下午舉行的新聞發布會上，市人大常委會法制工作室主任張桂芹對《條例》進行了解讀。

物業管理問題增多，急需法律規范調整

為規范我市物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益，1998年我市制定了《青島市物業管理條例》，2005年進行了修訂。

“隨著物業管理實踐的不斷深入和社會對物業管理認識需求的多樣化，物業管理中的問題日益增多，特別是首次業主大會成立、業主委員會換屆與交接難，物業服務企業定位和鎮街、居（村）委會在物業管理中的職能不清晰等問題的存在及對物業管理活動健康開展的影響，急需通過法律規范予以調整。”張桂芹表示，今年全國人大會議，通過了《民法典》，對建筑物區分所有權以及物業服務合同又作出了新的要求。因此，有必要根據上位法的變動和實踐發展，修訂《青島市物業管理條例》。

破解業主大會成立難開會難問題

《條例》進一步發揮黨建引領作用，積極探索黨建引領社區治理的有效路徑，把黨的政治和組織優勢轉化為基層治理優勢，借鑒北京市、深圳市物業管理立法的相關內容，明確了構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，規定社區黨組織有權推薦業委會候選人，通過法定程序擔任業委會成員。

現實中，鎮街、居（村）委會在業主大會、業主委員會成立、換屆及物業管理的指導、監督等方面發揮了重要作用。但實踐中也存在定位不準、職責界限不清的問題，或介入過度或不作為。《條例》進一步明確鎮街、居（村）民委員會在物業管理中的職責。根據上位法，對街道辦事處（鎮人民政府）的組織、指導、監督職責和居（村）民委員的指導、協助職責予以明確。

為破解業主大會“成立難”的問題，《條例》細化了業主大會成立的有關規定。業主作為房屋所有權人，是物業管理活動的核心主體，業主通過業主大會行使權利是實現業主自治最主要的方式之一。針對首次業主大會召開難的問題，《條例》對業主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化。明確建設單位、前期物業服務企業無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

為解決業主大會開會難、表決難的問題，《條例》規定，業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯網的形式召開，鼓勵采用互聯網形式召開業主大會會議，并要求市物業主管部門建立電子投票系統，供物業管理各方免費使用。

明確業委會職責，規范物業服務

業委會是業主自治的關鍵，業主委員會與業主權益的保障和爭議，是當前物業管理矛盾和糾紛的焦點之一。《條例》加強對業委會組建和運行的規范,推動業委會規范運行和業主的自我管理，完善業委會的職責和行為規范，規定了業委會成員資格終止的情形，針對業委會換屆難的問題作出規定。

為進一步規范物業服務行為，《條例》對前期物業的承接查驗，服務指導標準和質量評價制度，物業服務收費及參考價格，物業服務企業退出、交接等方面作出詳細規定。

圍繞物業使用與維護，《條例》對垃圾分類、車位的產權歸屬和使用等作出明確規定。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，其歸屬由當事人通過出售、附贈、出租等方式約定，并應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。（青島日報/觀海新聞記者 劉佳旎）

責任編輯：王逸群