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        圓桌話題 | 如何喚醒“沉睡”的房屋維修金


        青島日報2021年3月24日第8版

        一方面,我市房屋專項維修金使用率僅千分之三,大筆資金沒有用在刀刃上;另一方面,九成申請資金的居民因程序繁雜、過程漫長,最終只好選擇自掏腰包維修房屋——

        如何喚醒“沉睡”的房屋維修金



        ■2020年7月,遲先生家墻面浸水發(fā)霉,至今沒能維修。

        ■房屋專項維修資金遲遲沒能申請下來,家住海爾山海灣的朱先生家屋頂墻皮開始脫落。

        ■大堯三路11號的遲先生家房頂漏雨,地上要用塑料盆接水。

        ■肖先生家屋頂漏雨,因申請維修資金太繁瑣,最終自己花錢維修了房頂。


        記者探訪

        案例一:

        業(yè)主“同意率”不達(dá)標(biāo) 申請維修金10個月未果

        “今年的雨季越來越近,但我家外墻漏雨維修還沒有著落。申請房屋專項維修資金都10個月了,到現(xiàn)在還沒申請下來。”家住大堯三路11號的遲先生告訴記者,2020年7月,他家陽臺天花板出現(xiàn)滲水,多面墻體被水浸泡。遇到下大雨,遲先生要在地板放上兩個臉盆接水,夜里睡覺得設(shè)上鬧鈴,將臉盆里接滿的水倒掉。

        遲先生聯(lián)系物業(yè),物業(yè)工作人員現(xiàn)場查看后表示“不知道哪里滲水”。沒辦法,遲先生只好自己到樓上居民家查看,發(fā)現(xiàn)是樓體外墻破損導(dǎo)致的滲水,需要啟用房屋專項維修資金。

        于是,遲先生向物業(yè)提出協(xié)助申請房屋專項維修資金,工作人員表示需要居民自己申請辦理。無奈之下,遲先生趕到街道求助。街道通知物業(yè)公司上門查看,確認(rèn)是外墻滲水,可以申請使用房屋專項維修資金。遲先生申請的房屋專項維修資金遲遲沒有下文,家中墻體滲水面積卻越來越大,且長出了霉斑。近日,遲先生再次到街道辦事處咨詢申請維修資金的辦理進(jìn)度,被告知簽字同意的業(yè)主沒達(dá)標(biāo),無法使用房屋專項維修資金。

        案例二:

        “應(yīng)急使用”啟動程序“路漫漫” 部門“踢皮球”市民“跑斷腿”

        2000年,王女士購買了市南區(qū)浙江路4號的一處房子,買房時繳納了1029元的專項維修資金。2019年7月起,房外污水管開始往她家里滲水倒灌。維修人員現(xiàn)場查看后發(fā)現(xiàn),是居民樓外側(cè)全樓共用的污水管破損所致。

        王女士查詢得知,整棟樓共計28戶,全都交了房屋專項維修資金。2019年下半年,王女士開始著手申請房屋專項維修資金維修破損漏水的共用污水管。按規(guī)定,王女士要啟用房屋專項維修資金,需要三分之二有利害關(guān)系的房主同意,至少要16家房主簽字。但經(jīng)過前后兩次公示征求意見,樓上只有兩家房主簽了字。

        正在為難之間,王女士偶然從網(wǎng)上查到了《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》,其中規(guī)定:出現(xiàn)排水管道堵塞、漏水影響正常使用的緊急情況時,屬于房屋專項維修資金應(yīng)急使用的范圍。可以由物業(yè)企業(yè)或業(yè)主提出建議,經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實,并報房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)備案,就可使用維修資金組織維修。這也就意味著,“應(yīng)急使用”可以繞過“征求業(yè)主同意”的環(huán)節(jié)。

        但在辦理“應(yīng)急程序”時,為了證明排污管漏水是“緊急情況”,王女士幾乎跑斷了腿。她首先去社區(qū)居委會,居委會說他們不是主體,不能蓋章,需要到街道蓋章;到了街道,對方又說需要市南區(qū)房屋管理處出具證明,才能蓋章;等到了市南區(qū)房屋管理部門,工作人員又告知“沒有義務(wù)出具任何證明”。就此,王女士家的房屋專項維修資金申請進(jìn)程再次“卡了殼”。

        為此,王女士四處投訴,經(jīng)過9個月的奔波,最終在多家媒體的報道推動下,才通過“應(yīng)急使用”程序申請到了維修資金。破損的污水管雖然修好了,但王女士已精疲力竭。

        話題探討

        有人把房屋專項維修資金稱為房屋“養(yǎng)老金”。然而,許多需要動用這筆“養(yǎng)老金”維修房屋的市民發(fā)現(xiàn),繳納房屋“養(yǎng)老金”時輕而易舉,但在實際申請使用過程中,卻困難重重。記者從市房屋專項維修資金管理中心了解到,2012年3月1日起,青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金。截至目前,全市房屋專項維修資金累計超過120億元,但10年間,房屋專項維修資金只使用了約3600萬元,使用率只有千分之三。

        想申請使用這筆資金,遠(yuǎn)比想象的要困難許多,以致大部分市民只得自己掏腰包維修房屋。如此多的資金得不到有效利用,究竟是哪里犯了“難”?記者調(diào)查了解到,政策不夠細(xì)化,在實際應(yīng)用中缺乏可操作性;不愿動用自己的維修資金,去維修“與自己不相干”的公共部位,許多業(yè)主拒絕簽字,造成業(yè)主同意率不夠……這些問題是房屋專項維修資金使用中的主要障礙。

        點題

        120億資金大部分在“沉睡”

        九成居民選擇自費修房

        房屋專項維修資金,是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。公用部位維修時,可以申請使用這筆資金。按照《山東省住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定,住宅共用部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等位置。

        根據(jù)《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》,我市房屋專項維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)是,有電梯的房屋每平方米133元,沒有電梯的房屋每平方米51元。居民房屋公用部位維修,需要使用房屋專項維修資金時,有物業(yè)管理的,由物業(yè)公司辦理;沒有物業(yè)管理的,由業(yè)主或社區(qū)居委會辦理使用手續(xù)。制定使用方案后,經(jīng)過不少于7天的公示,由利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意,才能使用。

        記者了解到,根據(jù)規(guī)定,屋面防水工程、外墻面的防滲漏保修期為5年(自工程竣工驗收合格之日起計算)。自2012年青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金規(guī)定實施后,前五六年的房屋基本處于房屋保修期,因此,維修資金申請率相對比較低。數(shù)據(jù)顯示,至2019年3月,青島市房屋專項維修資金已達(dá)98.5億元,其中,被申領(lǐng)使用的資金僅為525萬元。而2017年后,隨著大部分2012年后的房屋過了保修期,因房屋老化破損,申請房屋專項維修資金的需求在逐年增多,但即使如此,按照全市房屋專項維修資金累計120多億元計算,目前的使用率也只有千分之三。

        “維修資金申請下來得至少等一年半載,還不如自己花錢修。”市民肖先生家的屋頂出現(xiàn)漏雨,他首先想到的是自己2017年買這套二手房時,曾經(jīng)繳了上萬元的房屋專項維修資金。肖先生咨詢社區(qū)和物業(yè)得知,屋頂屬于整棟居民樓的公共部位,可以動用房屋專項維修資金,但前提是必須要有樓上20多戶居民的同意簽字。“平時乘電梯上下樓,樓上鄰居的長相都認(rèn)不全,何況還要挨家挨戶解釋房屋專項維修資金的用途、樓頂漏雨情況、維修價格估算等細(xì)節(jié),萬一簽字同意率達(dá)不到住戶的三分之二,那就白浪費時間了。”由于過程太過繁瑣復(fù)雜,肖先生最終放棄了,最終自費對屋頂?shù)穆c進(jìn)行了維修。

        “讓不是自己家漏雨的鄰居簽字同意使用房屋專項維修資金,確實存在一定難度,由此導(dǎo)致百分之九十的居民放棄這項維修資金申請,選擇自己掏錢維修。”一名區(qū)級房管處工作人員無奈地說。

        破題

        難點一:

        “三分之二以上同意”是道“硬坎”

        物業(yè)不愿介入居民犯了難

        事實上,市房屋專項維修資金管理中心作為房屋專項維修資金主管部門,已經(jīng)意識到市民申請維修資金的難度。

        “目前使用的《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》是2012年正式施行的,其中對‘三分之二以上同意’的規(guī)定,也是根據(jù)上級法規(guī)制定,之后這些年的實際操作中確實顯現(xiàn)出一些問題,造成市民在申請房屋專項維修資金時遇到困難。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員告訴記者,“其實,目前全國各地的房屋專項維修資金使用率都很低,而‘三分之二以上同意’是維修資金使用中最難跨越的一道‘硬坎’。”

        “居民簽字后,只要資料齊全,區(qū)房管處可以在兩個工作日內(nèi)出方案,然后報送市房屋專項維修資金管理中心,五到七個工作日就可以把維修資金撥到施工單位進(jìn)行維修。”市北區(qū)房管處工作人員說,材料提交后的流程時限有章可循,難就難在讓居民簽字的準(zhǔn)備材料階段。

        由于房屋專項維修資金涉及每個業(yè)主個人賬戶,因此在申請使用前,必須要征得有利害關(guān)系戶數(shù)三分之二業(yè)主的簽字同意才能使用。“換句話說,房屋專項維修資金是與每個業(yè)主的房屋一一對應(yīng)的,如果這處房屋的維修資金用完了,今后房屋買賣過戶時,按規(guī)定要補齊。”房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說,由此導(dǎo)致一些居民不愿為“別人家的屋頂和墻面”花自己的錢。

        難點二:

        缺乏細(xì)則“應(yīng)急程序”難操作

        居民利益攸關(guān)部門也“兩難”

        除了正常使用的審批程序,《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》還將外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏、下水管道堵塞等嚴(yán)重影響房屋使用和安全等情況列為緊急情況,可以采取“應(yīng)急程序”。“應(yīng)急程序”不需要經(jīng)過三分之二業(yè)主簽字同意,就能審批到維修資金。但由于相關(guān)法規(guī)沒有明確界定“應(yīng)急程序”的適用范圍,在實際操作中依然很難審批。

        一名房管部門工作人員表示,判定房屋是否屬于應(yīng)急使用范圍,目前沒有詳細(xì)的可操作性判定標(biāo)準(zhǔn),只能由街道辦或者社區(qū)居委會來出具認(rèn)定,然后由房管部門審核。而街道辦和社區(qū)居委會如何認(rèn)定,更是沒有適用標(biāo)準(zhǔn)。

        “現(xiàn)在‘應(yīng)急程序’具體細(xì)則不明確,如果屋面滲漏、排水管堵塞等很多問題都適用‘應(yīng)急使用’程序,那么《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》中‘三分之二以上同意’的條款就沒有任何意義。”這名工作人員說,房屋專項維修資金涉及每個業(yè)主的個人利益,主管部門理應(yīng)為業(yè)戶看管好賬戶里的每一分錢。

        解題

        發(fā)公告創(chuàng)新表決流程

        修訂法規(guī)下調(diào)表決率

        “在符合法規(guī)的前提下,創(chuàng)新的方法可以簡化房屋專項維修資金的表決流程,我們可以借鑒外地城市的做法。”就房屋維修金難使用問題,市政協(xié)委員、市工商聯(lián)副會長楊亮建議,杭州市在房屋專項維修資金使用時,如遇屋頂漏水等急需維修事項,可在官方媒體發(fā)布有法律效力的維修資金申請公告,公告期滿內(nèi)不反對或未以書面形式提出異議的視為同意,只要公示期間沒有三分之一以上業(yè)主書面投訴即可通過。

        此外,楊亮還建議設(shè)立住房維修保險機(jī)制,將房屋專項維修資金轉(zhuǎn)為保險費用,提高維修資金使用效率,從資金運轉(zhuǎn)層面化解維修資金表決難、使用難的問題。

        “房屋專項維修資金不能有效發(fā)揮作用的根本原因,在于缺乏與實踐相結(jié)合的規(guī)章制度,沒有統(tǒng)一的維修資金管理、運營、核算、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。”山東青大澤匯律師事務(wù)所律師鞏霞認(rèn)為,制定和完善具有可操作性的維修資金管理、使用法規(guī)勢在必行。

        對于提高申請維修資金的可操作性,鞏霞建議,可借鑒大連和上海在維修資金的管理模式,通過建立維修資金管理系統(tǒng),用于業(yè)主的開戶、使用和分?jǐn)偅瑢崿F(xiàn)業(yè)主與銀行、房管部門的數(shù)據(jù)交互,實現(xiàn)所有紙質(zhì)材料均可網(wǎng)上申報、網(wǎng)上審核,業(yè)主通過手機(jī)APP便可查詢所需信息。

        記者留意到,2021年1月1日起施行的《民法典》中,關(guān)于房屋專項維修資金的內(nèi)容引起廣泛熱議。按照《民法典》規(guī)定,使用房屋專項維修資金只需面積和人數(shù)“雙過半”同意即可。

        “國家層面已明確降低了房屋專項維修資金啟動門檻,我們在修訂《青島市物業(yè)管理條例》時,把使用房屋專項維修資金的表決率從三分之二下調(diào)到二分之一。新修訂的《青島市物業(yè)管理條例》預(yù)計在2021年5月1日實施,同時,《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》修訂也已進(jìn)入議程,將細(xì)化條款規(guī)定,增加可操作性。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員介紹說,主管部門還將升級已經(jīng)上線的維修資金管理系統(tǒng),通過“線上表決”解決業(yè)主表決難題。

        話題辣評

        本期辣評嘉賓:

        青島科技大學(xué)教授 劉廣珠

        房屋需要維修,居民可以申請維修金,最后房屋維修了,而絕大多數(shù)居民用的卻是自己的錢。維修基金已經(jīng)設(shè)立,管理辦法也頒布實施,有的居民申請維修基金卻歷時9個月,且在多家媒體報道推動下,才得以成功。這些現(xiàn)象背后的緣由,值得深思。

        習(xí)近平總書記在今年的春節(jié)團(tuán)拜會再次提出要大力發(fā)揚的“三牛”精神的第一條,就是面對人民群眾日益增長的美好生活需要,爭當(dāng)為民服務(wù)的孺子牛。面對人民群眾的需求,我們是否做到了為民服務(wù)?

        也許,我們可以將這些申請過程中的阻滯都?xì)w結(jié)為政策不夠細(xì)化、流程過于繁瑣、操作太麻煩……但作為主管部門,在對待居民的現(xiàn)實要求時,除了對其說需要“出具證明”“提交材料”外,是否應(yīng)該在各種工作流程的細(xì)節(jié)上更有作為?

        青島今年正在積極推進(jìn)“項目落地年”,其中,深化城市精細(xì)化管理是題中之義,讓我們將這一舉措落實在實際工作中,讓居民不再為房屋維修跑腿,讓房屋專項維修資金真正成為百姓幸福生活的“保證金”。

        本版文/圖 邱 正

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