青島日報2021年3月24日第8版
一方面，我市房屋專項維修金使用率僅千分之三，大筆資金沒有用在刀刃上；另一方面，九成申請資金的居民因程序繁雜、過程漫長，最終只好選擇自掏腰包維修房屋——
如何喚醒“沉睡”的房屋維修金
■2020年7月，遲先生家墻面浸水發(fā)霉，至今沒能維修。
■房屋專項維修資金遲遲沒能申請下來，家住海爾山海灣的朱先生家屋頂墻皮開始脫落。
■大堯三路11號的遲先生家房頂漏雨，地上要用塑料盆接水。
■肖先生家屋頂漏雨，因申請維修資金太繁瑣，最終自己花錢維修了房頂。
記者探訪
案例一：
業(yè)主“同意率”不達(dá)標(biāo) 申請維修金10個月未果
“今年的雨季越來越近，但我家外墻漏雨維修還沒有著落。申請房屋專項維修資金都10個月了，到現(xiàn)在還沒申請下來。”家住大堯三路11號的遲先生告訴記者，2020年7月，他家陽臺天花板出現(xiàn)滲水，多面墻體被水浸泡。遇到下大雨，遲先生要在地板放上兩個臉盆接水，夜里睡覺得設(shè)上鬧鈴，將臉盆里接滿的水倒掉。
遲先生聯(lián)系物業(yè)，物業(yè)工作人員現(xiàn)場查看后表示“不知道哪里滲水”。沒辦法，遲先生只好自己到樓上居民家查看，發(fā)現(xiàn)是樓體外墻破損導(dǎo)致的滲水，需要啟用房屋專項維修資金。
于是，遲先生向物業(yè)提出協(xié)助申請房屋專項維修資金，工作人員表示需要居民自己申請辦理。無奈之下，遲先生趕到街道求助。街道通知物業(yè)公司上門查看，確認(rèn)是外墻滲水，可以申請使用房屋專項維修資金。遲先生申請的房屋專項維修資金遲遲沒有下文，家中墻體滲水面積卻越來越大，且長出了霉斑。近日，遲先生再次到街道辦事處咨詢申請維修資金的辦理進(jìn)度，被告知簽字同意的業(yè)主沒達(dá)標(biāo)，無法使用房屋專項維修資金。
案例二：
“應(yīng)急使用”啟動程序“路漫漫” 部門“踢皮球”市民“跑斷腿”
2000年，王女士購買了市南區(qū)浙江路4號的一處房子，買房時繳納了1029元的專項維修資金。2019年7月起，房外污水管開始往她家里滲水倒灌。維修人員現(xiàn)場查看后發(fā)現(xiàn)，是居民樓外側(cè)全樓共用的污水管破損所致。
王女士查詢得知，整棟樓共計28戶，全都交了房屋專項維修資金。2019年下半年，王女士開始著手申請房屋專項維修資金維修破損漏水的共用污水管。按規(guī)定，王女士要啟用房屋專項維修資金，需要三分之二有利害關(guān)系的房主同意，至少要16家房主簽字。但經(jīng)過前后兩次公示征求意見，樓上只有兩家房主簽了字。
正在為難之間，王女士偶然從網(wǎng)上查到了《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，其中規(guī)定：出現(xiàn)排水管道堵塞、漏水影響正常使用的緊急情況時，屬于房屋專項維修資金應(yīng)急使用的范圍。可以由物業(yè)企業(yè)或業(yè)主提出建議，經(jīng)房屋所在地街道辦事處核實，并報房屋專項維修資金管理機(jī)構(gòu)備案，就可使用維修資金組織維修。這也就意味著，“應(yīng)急使用”可以繞過“征求業(yè)主同意”的環(huán)節(jié)。
但在辦理“應(yīng)急程序”時，為了證明排污管漏水是“緊急情況”，王女士幾乎跑斷了腿。她首先去社區(qū)居委會，居委會說他們不是主體，不能蓋章，需要到街道蓋章；到了街道，對方又說需要市南區(qū)房屋管理處出具證明，才能蓋章；等到了市南區(qū)房屋管理部門，工作人員又告知“沒有義務(wù)出具任何證明”。就此，王女士家的房屋專項維修資金申請進(jìn)程再次“卡了殼”。
為此，王女士四處投訴，經(jīng)過9個月的奔波，最終在多家媒體的報道推動下，才通過“應(yīng)急使用”程序申請到了維修資金。破損的污水管雖然修好了，但王女士已精疲力竭。
話題探討
有人把房屋專項維修資金稱為房屋“養(yǎng)老金”。然而，許多需要動用這筆“養(yǎng)老金”維修房屋的市民發(fā)現(xiàn)，繳納房屋“養(yǎng)老金”時輕而易舉，但在實際申請使用過程中，卻困難重重。記者從市房屋專項維修資金管理中心了解到，2012年3月1日起，青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金。截至目前，全市房屋專項維修資金累計超過120億元，但10年間，房屋專項維修資金只使用了約3600萬元，使用率只有千分之三。
想申請使用這筆資金，遠(yuǎn)比想象的要困難許多，以致大部分市民只得自己掏腰包維修房屋。如此多的資金得不到有效利用，究竟是哪里犯了“難”？記者調(diào)查了解到，政策不夠細(xì)化，在實際應(yīng)用中缺乏可操作性；不愿動用自己的維修資金，去維修“與自己不相干”的公共部位，許多業(yè)主拒絕簽字，造成業(yè)主同意率不夠……這些問題是房屋專項維修資金使用中的主要障礙。
點題
120億資金大部分在“沉睡”
九成居民選擇自費修房
房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。公用部位維修時，可以申請使用這筆資金。按照《山東省住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅共用部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等位置。
根據(jù)《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，我市房屋專項維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)是，有電梯的房屋每平方米133元，沒有電梯的房屋每平方米51元。居民房屋公用部位維修，需要使用房屋專項維修資金時，有物業(yè)管理的，由物業(yè)公司辦理；沒有物業(yè)管理的，由業(yè)主或社區(qū)居委會辦理使用手續(xù)。制定使用方案后，經(jīng)過不少于7天的公示，由利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意，才能使用。
記者了解到，根據(jù)規(guī)定，屋面防水工程、外墻面的防滲漏保修期為5年（自工程竣工驗收合格之日起計算）。自2012年青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金規(guī)定實施后，前五六年的房屋基本處于房屋保修期，因此，維修資金申請率相對比較低。數(shù)據(jù)顯示，至2019年3月，青島市房屋專項維修資金已達(dá)98.5億元，其中，被申領(lǐng)使用的資金僅為525萬元。而2017年后，隨著大部分2012年后的房屋過了保修期，因房屋老化破損，申請房屋專項維修資金的需求在逐年增多，但即使如此，按照全市房屋專項維修資金累計120多億元計算，目前的使用率也只有千分之三。
“維修資金申請下來得至少等一年半載，還不如自己花錢修。”市民肖先生家的屋頂出現(xiàn)漏雨，他首先想到的是自己2017年買這套二手房時，曾經(jīng)繳了上萬元的房屋專項維修資金。肖先生咨詢社區(qū)和物業(yè)得知，屋頂屬于整棟居民樓的公共部位，可以動用房屋專項維修資金，但前提是必須要有樓上20多戶居民的同意簽字。“平時乘電梯上下樓，樓上鄰居的長相都認(rèn)不全，何況還要挨家挨戶解釋房屋專項維修資金的用途、樓頂漏雨情況、維修價格估算等細(xì)節(jié)，萬一簽字同意率達(dá)不到住戶的三分之二，那就白浪費時間了。”由于過程太過繁瑣復(fù)雜，肖先生最終放棄了，最終自費對屋頂?shù)穆c進(jìn)行了維修。
“讓不是自己家漏雨的鄰居簽字同意使用房屋專項維修資金，確實存在一定難度，由此導(dǎo)致百分之九十的居民放棄這項維修資金申請，選擇自己掏錢維修。”一名區(qū)級房管處工作人員無奈地說。
破題
難點一：
“三分之二以上同意”是道“硬坎”
物業(yè)不愿介入居民犯了難
事實上，市房屋專項維修資金管理中心作為房屋專項維修資金主管部門，已經(jīng)意識到市民申請維修資金的難度。
“目前使用的《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》是2012年正式施行的，其中對‘三分之二以上同意’的規(guī)定，也是根據(jù)上級法規(guī)制定，之后這些年的實際操作中確實顯現(xiàn)出一些問題，造成市民在申請房屋專項維修資金時遇到困難。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員告訴記者，“其實，目前全國各地的房屋專項維修資金使用率都很低，而‘三分之二以上同意’是維修資金使用中最難跨越的一道‘硬坎’。”
“居民簽字后，只要資料齊全，區(qū)房管處可以在兩個工作日內(nèi)出方案，然后報送市房屋專項維修資金管理中心，五到七個工作日就可以把維修資金撥到施工單位進(jìn)行維修。”市北區(qū)房管處工作人員說，材料提交后的流程時限有章可循，難就難在讓居民簽字的準(zhǔn)備材料階段。
由于房屋專項維修資金涉及每個業(yè)主個人賬戶，因此在申請使用前，必須要征得有利害關(guān)系戶數(shù)三分之二業(yè)主的簽字同意才能使用。“換句話說，房屋專項維修資金是與每個業(yè)主的房屋一一對應(yīng)的，如果這處房屋的維修資金用完了，今后房屋買賣過戶時，按規(guī)定要補齊。”房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說，由此導(dǎo)致一些居民不愿為“別人家的屋頂和墻面”花自己的錢。
難點二：
缺乏細(xì)則“應(yīng)急程序”難操作
居民利益攸關(guān)部門也“兩難”
除了正常使用的審批程序，《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》還將外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏、下水管道堵塞等嚴(yán)重影響房屋使用和安全等情況列為緊急情況，可以采取“應(yīng)急程序”。“應(yīng)急程序”不需要經(jīng)過三分之二業(yè)主簽字同意，就能審批到維修資金。但由于相關(guān)法規(guī)沒有明確界定“應(yīng)急程序”的適用范圍，在實際操作中依然很難審批。
一名房管部門工作人員表示，判定房屋是否屬于應(yīng)急使用范圍，目前沒有詳細(xì)的可操作性判定標(biāo)準(zhǔn)，只能由街道辦或者社區(qū)居委會來出具認(rèn)定，然后由房管部門審核。而街道辦和社區(qū)居委會如何認(rèn)定，更是沒有適用標(biāo)準(zhǔn)。
“現(xiàn)在‘應(yīng)急程序’具體細(xì)則不明確，如果屋面滲漏、排水管堵塞等很多問題都適用‘應(yīng)急使用’程序，那么《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》中‘三分之二以上同意’的條款就沒有任何意義。”這名工作人員說，房屋專項維修資金涉及每個業(yè)主的個人利益，主管部門理應(yīng)為業(yè)戶看管好賬戶里的每一分錢。
解題
發(fā)公告創(chuàng)新表決流程
修訂法規(guī)下調(diào)表決率
“在符合法規(guī)的前提下，創(chuàng)新的方法可以簡化房屋專項維修資金的表決流程，我們可以借鑒外地城市的做法。”就房屋維修金難使用問題，市政協(xié)委員、市工商聯(lián)副會長楊亮建議，杭州市在房屋專項維修資金使用時，如遇屋頂漏水等急需維修事項，可在官方媒體發(fā)布有法律效力的維修資金申請公告，公告期滿內(nèi)不反對或未以書面形式提出異議的視為同意，只要公示期間沒有三分之一以上業(yè)主書面投訴即可通過。
此外，楊亮還建議設(shè)立住房維修保險機(jī)制，將房屋專項維修資金轉(zhuǎn)為保險費用，提高維修資金使用效率，從資金運轉(zhuǎn)層面化解維修資金表決難、使用難的問題。
“房屋專項維修資金不能有效發(fā)揮作用的根本原因，在于缺乏與實踐相結(jié)合的規(guī)章制度，沒有統(tǒng)一的維修資金管理、運營、核算、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。”山東青大澤匯律師事務(wù)所律師鞏霞認(rèn)為，制定和完善具有可操作性的維修資金管理、使用法規(guī)勢在必行。
對于提高申請維修資金的可操作性，鞏霞建議，可借鑒大連和上海在維修資金的管理模式，通過建立維修資金管理系統(tǒng)，用于業(yè)主的開戶、使用和分?jǐn)偅瑢崿F(xiàn)業(yè)主與銀行、房管部門的數(shù)據(jù)交互，實現(xiàn)所有紙質(zhì)材料均可網(wǎng)上申報、網(wǎng)上審核，業(yè)主通過手機(jī)APP便可查詢所需信息。
記者留意到，2021年1月1日起施行的《民法典》中，關(guān)于房屋專項維修資金的內(nèi)容引起廣泛熱議。按照《民法典》規(guī)定，使用房屋專項維修資金只需面積和人數(shù)“雙過半”同意即可。
“國家層面已明確降低了房屋專項維修資金啟動門檻，我們在修訂《青島市物業(yè)管理條例》時，把使用房屋專項維修資金的表決率從三分之二下調(diào)到二分之一。新修訂的《青島市物業(yè)管理條例》預(yù)計在2021年5月1日實施，同時，《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》修訂也已進(jìn)入議程，將細(xì)化條款規(guī)定，增加可操作性。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員介紹說，主管部門還將升級已經(jīng)上線的維修資金管理系統(tǒng)，通過“線上表決”解決業(yè)主表決難題。
話題辣評
本期辣評嘉賓：
青島科技大學(xué)教授 劉廣珠
房屋需要維修，居民可以申請維修金，最后房屋維修了，而絕大多數(shù)居民用的卻是自己的錢。維修基金已經(jīng)設(shè)立，管理辦法也頒布實施，有的居民申請維修基金卻歷時9個月，且在多家媒體報道推動下，才得以成功。這些現(xiàn)象背后的緣由，值得深思。
習(xí)近平總書記在今年的春節(jié)團(tuán)拜會再次提出要大力發(fā)揚的“三牛”精神的第一條，就是面對人民群眾日益增長的美好生活需要，爭當(dāng)為民服務(wù)的孺子牛。面對人民群眾的需求，我們是否做到了為民服務(wù)？
也許，我們可以將這些申請過程中的阻滯都?xì)w結(jié)為政策不夠細(xì)化、流程過于繁瑣、操作太麻煩……但作為主管部門，在對待居民的現(xiàn)實要求時，除了對其說需要“出具證明”“提交材料”外，是否應(yīng)該在各種工作流程的細(xì)節(jié)上更有作為？
青島今年正在積極推進(jìn)“項目落地年”，其中，深化城市精細(xì)化管理是題中之義，讓我們將這一舉措落實在實際工作中，讓居民不再為房屋維修跑腿，讓房屋專項維修資金真正成為百姓幸福生活的“保證金”。
本版文/圖 邱 正
