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去年10月，山東省發(fā)改委下發(fā)《關于山東電網(wǎng)第三監(jiān)管周期輸配電價改革電價政策有關事項的函》（魯發(fā)改價格函〔2023〕123號），明確居民購買且具有獨立房屋產(chǎn)權的商業(yè)公寓用電，其居民生活用電部分可執(zhí)行居民合表電價。也就是說，符合條件的公寓居民住戶用電價格可以“商改民”，這無疑能大大減輕公寓居民住戶的用電成本。
在利好政策的加持下，眾多公寓的居民住戶紛紛提出電價“商改民”申請。然而，好政策卻難落地，在實際操作過程中，因線路改造費用高、政策實施缺細則、改造方式難執(zhí)行等原因，電價“商改民”“卡殼”。記者對此展開了調(diào)查。
用電成本高
居民盼改造
年過古稀的朱女士和老伴在西海岸新區(qū)融創(chuàng)公館已住了6年，小區(qū)的環(huán)境、配套都令人滿意，美中不足的是高電價。采訪中，她多次提到“住不起”。
記者在朱女士家看到，各類生活電器一應俱全，包括電磁爐、冰箱、空調(diào)、熱水器、電飯鍋、電視等。“家里不通燃氣，生活起居全靠電，公寓用電為商業(yè)電，每度超過8毛錢，老伴不在家時，我都舍不得開空調(diào)。”朱女士說，為了節(jié)電，電磁爐、空調(diào)等電器的電源插頭不用時都要拔下來。她向記者展示了近期電費充值情況，7月21日、8月12日、9月10日各充電費200元。
據(jù)調(diào)查，大多數(shù)公寓的商用電價格在0.8至0.9元每千瓦時。朱女士家每月用電已經(jīng)非常節(jié)約，有些公寓的年輕住戶每月電費接近300元錢，遠高于住宅居民用電。“家里有多件大功率電器，若改成民用電價，每度5毛錢，電費將節(jié)約三分之一。”家住城陽區(qū)青特小鎮(zhèn)82號公寓樓的姜女士表示。
降低電價是朱女士和鄰居們多年來的心愿。“商改民”用電政策的出臺讓公寓內(nèi)的住戶滿心歡喜。今年以來，融創(chuàng)公館小區(qū)業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)、供電部門等相關人員數(shù)次召開座談會，共同商議小區(qū)電價“商改民”事宜，但都“卡”在了改造資金問題上。同樣，青特小鎮(zhèn)82號公寓樓今年春天啟動了“商轉(zhuǎn)民”用電申請，業(yè)主簽字后再無進展。
據(jù)記者統(tǒng)計，今年以來，12345·青訴即辦、觀海新聞客戶端“直通12345”平臺收到的公寓電價“商改民”咨詢約有50條，涉及市北區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、西海岸新區(qū)的多棟商業(yè)公寓。
線路改造費用高
流程不明周折多
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少符合條件的公寓住戶提出了“商改民”申請，但鮮有成功案例。一方面，商業(yè)公寓具有商住兩用屬性，公寓居民住戶想要改為民用電價，需要實施線路和設施改造，費用較高。另外，省發(fā)改部門下發(fā)的政策過于籠統(tǒng)，缺少實操細則。
據(jù)西海岸新區(qū)東方影都社區(qū)居委會的工作人員介紹，融創(chuàng)公館小區(qū)屬公寓性質(zhì)，分4個區(qū)20棟樓，住戶超8000戶，除了自有產(chǎn)權居民住戶外，還有托管式酒店、民宿、辦公場所等。“目前約70%的房產(chǎn)用于商業(yè)經(jīng)營，10%用于生活居住，其他的用于出租。幾乎每棟樓、每層樓都有居民住戶和經(jīng)營業(yè)態(tài)，居住和商業(yè)完全混合，這就需要將商業(yè)電和民用電的線路分開，給居民住戶鋪設單獨的線纜。”融創(chuàng)公館的物業(yè)服務企業(yè)負責人說，只有完成改造，通過供電部門驗收后，公寓居民住戶用電才能執(zhí)行民用電價格。
“按照‘誰主張誰受益’的原則，改造費用需要業(yè)主均攤。我們咨詢了第三方公司，線路改造報價超過650萬元，實際改造費用可能更高。”該物業(yè)服務企業(yè)的負責人稱，符合政策條件的住戶每戶須出資至少6000元，但多數(shù)業(yè)主對交費顧慮重重，改造也就暫時擱淺了。
同樣，城陽區(qū)青特小鎮(zhèn)82號樓是一棟公寓性質(zhì)的住宅樓，業(yè)主姜女士今年3月發(fā)起業(yè)主投票，計劃實施電價“商改民”，線路改造工程包括鋪設線纜、更換電表箱和變壓器等，施工方的報價在數(shù)百萬元，如此高昂的費用讓符合條件的住戶熱情驟減。
另外，政策缺少實施細則也制約了改造的效率和進程。魯發(fā)改價格函〔2023〕123號文明確，居民購買且具有獨立房屋產(chǎn)權的商業(yè)公寓用電，未實現(xiàn)由電網(wǎng)企業(yè)“一戶一表”供電的，其居民生活用電部分可執(zhí)行居民合表電價，具體由公寓管理方提出申請，電網(wǎng)企業(yè)現(xiàn)場核實后執(zhí)行。
在地方發(fā)改部門看來，政策僅明確了商業(yè)公寓的哪些住戶可執(zhí)行民用電價，由誰申請和執(zhí)行。“政策很籠統(tǒng)，沒有具體解讀，也沒有說明如何操作。”青島西海岸新區(qū)發(fā)展和改革局的工作人員說。
在電力行業(yè)工作多年的徐虎（化名）認為，文件沒有明確改造資金的來源，也沒有明確物業(yè)、社區(qū)、街道、供電部門在改造過程中及后期的管理職責。由于沒有細則支持，政策落地有難度。
今年3月，即墨區(qū)某公寓業(yè)主張碩（化名）牽頭實施電價“商改民”。由于無經(jīng)驗、無先例可循，半年過去，才走到住戶意見征求階段。“‘商改民’的方式、操作步驟、施工方資質(zhì)、改造方案和價格、合同擬定及后期管理等流程都無先例可供借鑒，需要我跟業(yè)主、物業(yè)、供電部門反復溝通、咨詢，僅了解適合我們公寓的改造方式就花費了數(shù)月時間。”張碩認為，相關部門若能出臺相關的指導意見或?qū)嵤┘殑t，他們會少走許多彎路。
“商改民”面臨監(jiān)管難
實施亟須細則指導
據(jù)了解，商業(yè)公寓商用電改民用電有兩種方式：一是執(zhí)行居民“一戶一表”電價，二是執(zhí)行居民合表電價。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第一種方式需要整體線路改造，很難實施。第二種方式對違規(guī)用電行為的管理存在盲區(qū)。
執(zhí)行“一戶一表”電價是絕大多數(shù)公寓住戶理想的改造方式，需要商業(yè)公寓將其供電方式由物業(yè)轉(zhuǎn)供改為供電公司“一戶一表”直供，居民可直接向供電公司繳納電費。這種改造方式不僅費用高，而且需要所有用戶同時改造。“為了防止交叉供電帶來的安全風險，實施‘轉(zhuǎn)供改直供’的商業(yè)公寓應按照建筑規(guī)劃紅線整體改造移交，供電公司僅受理整體改造申請。”電力部門的一位工作人員稱。
以市北區(qū)某公寓為例。該公寓共有270戶業(yè)主，業(yè)主李嵐（化名）在3年前牽頭實施了“一戶一表”改造。“如果我們想實現(xiàn)用電‘商改民’，必須將供電設施整體移交給供電部門，但是由于有30戶沒有改造，供電設施無法整體移交。”李嵐無奈地說。
“有些業(yè)主購買商業(yè)公寓是用于經(jīng)營，應按商用電價交費，如果改造，將民用電用于經(jīng)營，會被電力部門處罰。”某商業(yè)公寓的物業(yè)工作人員表示，大部分商業(yè)公寓不具備實施“一戶一表”的條件。
公寓住戶還可以選擇執(zhí)行居民合表電價的改造方式。供電公司供電到公寓總表，物業(yè)公司管理供配電設施和收取電費，符合條件的居民住戶共用一塊合表，與商戶用電分開收費。
這種方式改造費用低，居民接受度高，但在用電管理上存在漏洞。“‘商改民’的公寓住戶如果將民用電用于商業(yè)經(jīng)營是違規(guī)行為，由于公寓電力設施產(chǎn)權歸物業(yè)，電力部門無權管理，物業(yè)企業(yè)能否監(jiān)管到位是需要考慮的問題。”一位電力行業(yè)人士說。
“目前，商業(yè)公寓商用電改民用電的政策出臺不足一年，仍處于探索階段。針對實際改造過程中存在的難點、堵點，相關部門應盡快出臺實施細則，使政策能夠落地落實。”山東德衡（西海岸）律師事務所鄒文成律師說，青島市2016年試點老樓加裝電梯工作，針對現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，陸續(xù)出臺了系列文件，形成了可復制、可推廣的流程，使老樓加裝電梯進入“倍速模式”。建議相關部門借鑒經(jīng)驗，深入調(diào)研，盡快制定出臺相關政策解讀及配套實施細則，從申請、合同簽訂、施工、后期管理等方面給予專業(yè)指導，提升改造效率。改造資金可以由業(yè)主自籌資金、房屋專項維修資金、財政補助資金等共同組成。
