物業(yè)收費(fèi)“新規(guī)”實(shí)施半年，部分前期物業(yè)降費(fèi)還未落實(shí)——

今年2月，《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》和《關(guān)于制定公布普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共服務(wù)及機(jī)動車停放收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》）施行，其中，調(diào)整優(yōu)化了市區(qū)普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)建筑面積確定上浮幅度上限。也就是說，規(guī)模較大的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需要下調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“新規(guī)”實(shí)施半年，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極落實(shí)，但也有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)遲遲未“降價(jià)”，引來居民投訴。記者對此展開了調(diào)查。

市民反映：

有的物業(yè)還未降費(fèi)

“新規(guī)”提到的前期物業(yè)是指業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)等形式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

“文件發(fā)布后，很多市民來咨詢自家小區(qū)的物業(yè)費(fèi)能否下調(diào)。部分市民對‘新規(guī)’存在誤解，并不是所有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都要降費(fèi)。”市發(fā)展和改革委員會價(jià)格和收費(fèi)處四級主任科員趙起超告訴記者，與之前的前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》上調(diào)了一至四級政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積（包括住宅和商業(yè)用房建筑面積）規(guī)模確定基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限。只有規(guī)模較大的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需要下調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，收費(fèi)建筑面積8萬平方米以內(nèi)（含8萬平方米），上浮幅度不超過20%，最高為每月每平方米3.02元；收費(fèi)建筑面積8萬-15萬平方米以內(nèi)（含15萬平方米），上浮幅度不超過10%，最高為每月每平方米2.77元；收費(fèi)建筑面積15萬平方米以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得上浮，為每月每平方米2.52元。

市民李女士日前反映，城陽區(qū)騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)小區(qū)的物業(yè)公司按照政策應(yīng)該下調(diào)物業(yè)費(fèi)，但至今未調(diào)整。

近日，記者來到該小區(qū)。融創(chuàng)物業(yè)青島分公司騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)歸心服務(wù)中心負(fù)責(zé)人鄭華鵬介紹，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)建筑面積遠(yuǎn)超15萬平方米，按照政策，物業(yè)費(fèi)需要從每月每平方米3.02元降到2.52元。

“我們已經(jīng)將調(diào)整政策上報(bào)集團(tuán)，由于需要財(cái)務(wù)報(bào)表核算，集團(tuán)還未下發(fā)通知。目前，公司依舊按照每月每平方米3.02元的價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)。一旦集團(tuán)下發(fā)降費(fèi)通知，業(yè)主多交的費(fèi)用可順延至后期物業(yè)費(fèi)中。”鄭華鵬告訴記者，小區(qū)目前入住率僅有30%左右，公區(qū)能耗、人工成本高，還有部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題不交物業(yè)費(fèi)，項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)。小區(qū)具體的物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)建筑面積也在測算中，他們正積極與集團(tuán)、政府部門對接。

無獨(dú)有偶，市民藍(lán)先生通過12345·青訴即辦反映，市北區(qū)保利·大國璟小區(qū)也存在物業(yè)費(fèi)不降的問題。

“公司和業(yè)主簽訂的前期物管協(xié)議中約定的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米3.02元，目前我們?nèi)园凑者@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。”小區(qū)物業(yè)工作人員表示，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)建筑面積為18.9萬平方米，根據(jù)政策，物業(yè)費(fèi)需要降到每月每平方米2.52元。但具體何時(shí)降費(fèi)，他們已上報(bào)集團(tuán)總部，還在等待通知。

已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極落實(shí)政策下調(diào)了物業(yè)費(fèi)。記者了解到，目前，碧桂園翡翠城、魯商藍(lán)岸新城等十余個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目率先完成前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)下調(diào)，其他符合條件的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目正逐步推進(jìn)降費(fèi)工作。

部門回應(yīng)：

進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為

相關(guān)職能部門有何舉措確保“新規(guī)”落地？

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自行根據(jù)本物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)建筑面積確定政府指導(dǎo)價(jià)上浮幅度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因政府指導(dǎo)價(jià)變動需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。”趙起超提醒，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動幅度等價(jià)格違法行為，市民可向所在區(qū)（市）市場監(jiān)督管理部門反映，由市場監(jiān)督管理部門依法予以處理。

5月31日，城陽區(qū)住房和城市建設(shè)管理局發(fā)布《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，并將超上浮標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)自2024年2月1日起計(jì)算退還給業(yè)主或順延至后期物業(yè)費(fèi)中；逾期不按要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，將依法移交區(qū)市場監(jiān)督管理局查處，并在信用系統(tǒng)內(nèi)予以扣分處理。

城陽區(qū)住房保障服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)科科長許立功介紹，目前，城陽區(qū)已有不少符合條件的小區(qū)下調(diào)了物業(yè)費(fèi)，它們多為中小規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因降費(fèi)區(qū)間不大、服務(wù)項(xiàng)目不多，降費(fèi)產(chǎn)生的影響不大。

部分大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)因降費(fèi)影響到純收入，有拖延的情況。“有的企業(yè)不積極提供收費(fèi)建筑面積核算材料，有的以匯報(bào)、蓋章等為由拖延時(shí)間。還有群眾對物業(yè)提供的收費(fèi)建筑面積不認(rèn)可，進(jìn)而向我們投訴或者咨詢。”許立功介紹，城陽區(qū)住房保障服務(wù)中心督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動公布收費(fèi)建筑面積，將11家拒不降費(fèi)企業(yè)的線索依法移交至城陽區(qū)市場監(jiān)督管理局。另外，該中心對投訴量集中的小區(qū)實(shí)行優(yōu)先辦，爭取以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)政策落地。

7月，市北區(qū)市場監(jiān)督管理局會同區(qū)發(fā)改局、區(qū)城管局組織轄區(qū)140余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合監(jiān)管工作會議，督促企業(yè)認(rèn)真落實(shí)有關(guān)收費(fèi)政策，立即開展自查自糾，規(guī)范自身價(jià)格行為，堅(jiān)決杜絕價(jià)格違法行為。

“我們給企業(yè)留出了一個(gè)月的時(shí)間自查自糾。下一步，我們將開展轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為專項(xiàng)檢查，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。”市北區(qū)市場監(jiān)管局價(jià)格監(jiān)督管理和反不正當(dāng)競爭科的工作人員說。

多方聲音：

質(zhì)價(jià)應(yīng)相符 提高繳費(fèi)率

物業(yè)費(fèi)是小區(qū)物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障，分毫變動都牽動著廣大市民的心。

“文件發(fā)布前，我們統(tǒng)籌考慮了我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況及社會各界意見建議，并履行了物業(yè)服務(wù)成本調(diào)查監(jiān)審程序。”趙起超表示，考慮到一些中小規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難、部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目無理由選擇最高上浮幅度等情況，市發(fā)展和改革委員會出臺文件，調(diào)整優(yōu)化了普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

“高價(jià)”物業(yè)費(fèi)的小區(qū)業(yè)主期盼政策盡早落地。“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)每月每平方米超過4元，收費(fèi)高，但是服務(wù)質(zhì)量一般。如果物業(yè)費(fèi)下調(diào)，每年能省近3000元。”市民王芬告訴記者，希望小區(qū)物業(yè)能夠按照政策規(guī)定及時(shí)降費(fèi)，為業(yè)主“減負(fù)”。采訪中，不少業(yè)主表示，所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不一”，希望提升服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)費(fèi)下調(diào)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的最直觀影響就是收入減少、利潤降低，尤其是對于降費(fèi)區(qū)間大、服務(wù)項(xiàng)目多的大規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有的營收影響可達(dá)千萬元，這是部分物業(yè)企業(yè)拖延降費(fèi)的原因。

“物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范化將使物業(yè)公司的收費(fèi)更加標(biāo)準(zhǔn)化，從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)價(jià)格的匹配度，同時(shí)在一定程度上緩解業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。”北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣認(rèn)為，如果物業(yè)收費(fèi)過低，物業(yè)公司的收入會減少，為了保障利潤，物業(yè)公司可能會采取裁員、降低服務(wù)質(zhì)量等措施，這種情況同樣不可忽視。

一位上市物業(yè)公司的高管表示，物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，隨著每年最低工資的上漲和社保基數(shù)的上調(diào)，人工成本會剛性增加，物業(yè)公司的確面臨經(jīng)營壓力。物業(yè)公司可在質(zhì)價(jià)相符的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、成本控制和服務(wù)質(zhì)量，來提高業(yè)主滿意度和物業(yè)繳費(fèi)率，從而提升盈利能力。

記者了解到，城陽區(qū)新城云樾曉院小區(qū)的物業(yè)公司執(zhí)行“新規(guī)”下調(diào)物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)繳費(fèi)率提高了。該小區(qū)收費(fèi)建筑面積為14.54萬平方米，高層物業(yè)費(fèi)原為每月每平方米3.02元。“按照政策規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)下調(diào)至每月每平方米2.72元。”小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人張先生介紹，公司在充分研判后決定，物業(yè)費(fèi)在按規(guī)定下調(diào)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低價(jià)格，調(diào)整為每月每平方米2.52元，并且確保服務(wù)質(zhì)量不下降，該舉措為公司帶來回報(bào)，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率提升，實(shí)現(xiàn)雙贏。