青島市住房和城鄉建設局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會青島監管局于6月1日聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱為《通知》）。《通知》對青島非限購區域購房首付比例、二手房限售條件等做出調整，更有鼓勵貨幣化安置、試點房票制度等新提法，一系列組合拳支持剛性和改善性住房需求。
提振樓市打出組合拳
根據《通知》，非限購區域首付比例首套最低調整為20%、二套最低調整為30%；優化了特定條件群體商品住房上市交易年限,該群體新建商品房出售條件由網簽滿5年變更為網簽滿3年,取證滿2年；二手房出售條件由取證滿2年變更為取證滿1年。
在限售方面，《通知》表示，在本市范圍內的居民家庭，因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請貸款延期展期等情形需出售住房的，且住房符合新建商品住房合同網簽備案滿3年或取得《不動產權證書》滿2年、二手住房取得《不動產權證書》滿1年的，房屋產權人可申請解除住房交易限制。
也就是說，新房網簽備案滿3年或取得《不動產權證書》滿2年即可出售，二手住房取得《不動產權證書》滿1年即可出售。而在此前，新房需網簽備案滿5年方可上市交易，二手住房取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。不過，限售政策放松有個前提條件，那就是需滿足如下情形:因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請貸款延期展期等。
在首付方面，《通知》表示，隨著本市非限購區域的調整，商業銀行在非限購區域發放的首套房、二套房商業性個人住房貸款的最低首付比例作出相應調整。《通知》還明確，商業銀行在本文件印發之日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業務，可按新政策執行。具體來說，在除市南區、原市北區以外的非限購區域，商業銀行可降低商業性個人住房貸款的最低首付比例：商業銀行在非限購區域發放的首套房、二套房商業性個人住房貸款的最低首付比例相應調整至20%和30%；商業銀行在2023年6月1日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業務，可按新政策執行。而在限購的市南區、原市北區，仍然執行首套最低首付30%、二套最低首付40%的政策。
記者也咨詢多家售樓處，關于降低首付的政策各銀行已于6月1日全面通知到項目，建行、工行、交行等各銀行基本都已確認開始實施。
此外，此次新政還提出了鼓勵貨幣化安置、試點房票制。《通知》明確，以城市更新優化住房供給，鼓勵各區(市)棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度。
記者查詢外地政策發現，此前南昌、昆明、貴陽、鄭州、廈門、無錫、溫州等城市，已紛紛公布并實施房票安置政策。有解釋稱，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權人根據房屋價值發放等額（或等額+獎勵金）面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內購買合作開發商的樓盤。目前，各地普遍的做法是，將被征收房屋按貨幣補償金額量化，以房票形式核發給被征收人用以抵充購房款，并給予一定的政策性獎勵、契稅減免、購房補貼等。
多舉措促進“賣舊買新”
在支持剛性和改善性住房需求方面，《通知》明確，全面推行二手房“帶押過戶”“優鮮賣”模式，促進“賣舊買新”“賣小換大”。
今年4月初，青島市不動產登記中心、青島市房地產事業發展中心聯合發布了《關于做好存量房“帶押過戶”服務的通知》，明確了青島存量房“帶押過戶”的具體模式和流程。存量房“帶押過戶”是指存量房交易前，賣方無須先行還貸，在不解除房屋抵押狀態、交易各方均同意的前提下，完成存量房過戶、再抵押，最后清償原貸款解除初始抵押。業內人士認為，“帶押過戶”政策的進一步推進和擴圍對當前房地產市場將產生積極帶動作用，有利于提升二手房交易活躍度，促進換房需求加快釋放，從而進一步對市場形成一定支撐。
所謂“優鮮賣”是針對有“賣舊房換新房”需求的購房者推出的交易模式，幫助購房者提前鎖定意向新房，同時加速舊房售出。客戶可以與開發企業、中介簽訂三方協議，與開發企業簽訂新房認購協議，并與中介簽署房源加速售賣協議。若舊房成功售出，客戶就可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房沒售出，則開發商退還定金，客戶也無需承擔違約風險。
此外，實施保租房以購代建。積極支持平合公司或金融機構所屬租賃企業收購存量房源作為保租房。支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。
在開展群(團)購住房活動方面，各區(市)組織綜合實力強信譽度高的優質房企，采取推出優惠房源、發放住房消費券等措施，通過“手拉手”“青年人首套住房支持”等專題活動開展各類群體群(團)購商品住房。
新政還提到，進一步放寬人才住房分配準入條件。對于公開分配的人才住房，取消申請人及配偶5年內沒有商品住房交易記錄的限制；經市、區兩級分配后剩余的產權型人才住房，可面向在青島市持有商品住房不多于1套的人才配售。
今年以來，各地穩樓市新政密集出臺。據中指研究院統計，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超250次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。除杭州、南京等熱點二線城市繼續優化政策外，上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，多孩家庭、人才、職住平衡產業人群等是核心城市政策支持的側重點。
業內人士認為，本次青島樓市新政中關鍵政策指向需求側刺激，旨在支持剛性和改善型住房需求，盤活存量市場等。其中“限貸限售”放松、房票試點較為關鍵。中指研究院山東公司分析師表示，2023年春節過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環比下降約五成；5月成交量環比小幅上漲9.8%，但相比去年同期仍未見起色。在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于激活房地產市場，促進交易“動起來”，穩樓市意圖明顯。
向上置換煥發新活力
目前核心城市政策存在較大優化空間，市場也期待更多實質性的政策落地，以提振信心，推動樓市繼續復蘇。
根據中指研究院監測數據，今年以來，各地已出臺與老年群體、多子女家庭購房相關的政策超50條，主要包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、允許提取公積金用于首付和租房、發放購房補貼、增加限購區購房套數等。
在支持老年群體購房方面，5 月 6 日，寧波出臺 10 項措施促消費，其中在住房消費方面提到，支持銀行機構在風險可控的前提下放寬房貸發放年齡限制，激活老年人購房需求。
發放購房補貼及給予稅費優惠是去年樓市的重要支持政策，克而瑞統計發現，去年共170城通過減免住房轉讓稅費、發放財政補貼來激活購房需求。購房補貼多是階段性政策，今年以來，多地推出或延續購房補貼和稅費支持政策，并利用房交會特殊節點加大購房補貼政策實施力度。如今年哈爾濱第 45 屆房展會期間，居民購房可獲得最高3%的購房補貼，還面向多孩家庭、人才購房、非本地戶籍市民購房等提出針對性補貼舉措。
在限購限貸等政策已放松的情況下，大多數城市選擇對限售政策、購房補貼及公積金政策進行調整，鼓勵房票安置等，以進一步促進剛性和改善性住房需求釋放。如廈門在今年5月推出的房票政策上，做了一些升級。在房票的基礎上增加了分段式購房獎勵，12個月內使用房票購房，可獲得使用面值5%的獎勵，第13個月至24個月使用，則可獲得使用面值2%的獎勵。廈門也允許房票轉讓，并且同時一張初始房票可以分割金額轉讓給多人。除廈門外，今年南京主城六區、南昌四個中心城區等也都開始推行房票安置。
業內人士認為，青島作為能級較高的城市，政策的繼續寬松或能對二線城市形成示范效應，年內其他城市具備跟進調整的空間，調整路徑或傾向于高能級城市限貸、限購、限售的定向松綁。
自2022年以來，青島房貸利率多次下降、契稅調整、限購放松等政策全面實施，引導市場信心不斷增強。在支持剛性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房貸利率、降低交易稅費等；二是降門檻，包括優化限購、降低首付比例等；三是打通二手房交易鏈條，為整個房地產市場提供源水和活力，包括出臺“帶押過戶”細則等。
至于本次政策調整對青島樓市交易的影響，青島日報樓市觀察員李鵬飛認為，本次政策調整新增了鼓勵貨幣化安置、試點房票制度，結合已推行房票安置的城市基本面走勢，青島房票試點短期或能刺激需求，拉動基本面回升。“當下市場的一條主線是，剛需在新房市場的選擇相對較少，于是去二手房市場置業。賣掉二手房的業主拿著資金繼續投入新房市場向上置換，于是整個鏈條被打通，市場也被進一步盤活。本次政策調整旨在加速市場流動性，政策的調整會使得更多優質的二手房源流向市場，購房者可挑選余地尤其是次新房更加廣泛。此外，由于與次新房市場有競爭空間，新房市場分化會加劇，差房子會越來越難賣，購房者對品質的要求會越來越高，開發商自然要付出更多努力提升產品力。”
釋放剛性和改善性住房需求，是推動房地產健康、可持續發展的關鍵舉措。對于居民來說，房貸是長期負債，支出意愿、償債能力取決于其穩定就業與收入增長。但就像一個硬幣有兩面，樓市的回暖與否，關鍵還要看購房者的預期能否改善，增信心仍是關鍵。購房者的預期改善，還得需要他們對未來穩就業以及經濟增長預期看好，對自己未來收入信心倍增，他們才敢買房，敢消費。（文/青島日報 呂蕾）
責任編輯：金澤鈺
