青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)青島監(jiān)管局于6月1日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱為《通知》）。《通知》對(duì)青島非限購區(qū)域購房首付比例、二手房限售條件等做出調(diào)整，更有鼓勵(lì)貨幣化安置、試點(diǎn)房票制度等新提法，一系列組合拳支持剛性和改善性住房需求。

提振樓市打出組合拳

根據(jù)《通知》，非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%；優(yōu)化了特定條件群體商品住房上市交易年限,該群體新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿5年變更為網(wǎng)簽滿3年,取證滿2年；二手房出售條件由取證滿2年變更為取證滿1年。

在限售方面，《通知》表示，在本市范圍內(nèi)的居民家庭，因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請(qǐng)貸款延期展期等情形需出售住房的，且住房符合新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿3年或取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年、二手住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿1年的，房屋產(chǎn)權(quán)人可申請(qǐng)解除住房交易限制。

也就是說，新房網(wǎng)簽備案滿3年或取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年即可出售，二手住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿1年即可出售。而在此前，新房需網(wǎng)簽備案滿5年方可上市交易，二手住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年方可上市交易。不過，限售政策放松有個(gè)前提條件，那就是需滿足如下情形:因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請(qǐng)貸款延期展期等。

在首付方面，《通知》表示，隨著本市非限購區(qū)域的調(diào)整，商業(yè)銀行在非限購區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例作出相應(yīng)調(diào)整。《通知》還明確，商業(yè)銀行在本文件印發(fā)之日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，可按新政策執(zhí)行。具體來說，在除市南區(qū)、原市北區(qū)以外的非限購區(qū)域，商業(yè)銀行可降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例：商業(yè)銀行在非限購區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例相應(yīng)調(diào)整至20%和30%；商業(yè)銀行在2023年6月1日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，可按新政策執(zhí)行。而在限購的市南區(qū)、原市北區(qū)，仍然執(zhí)行首套最低首付30%、二套最低首付40%的政策。

記者也咨詢多家售樓處，關(guān)于降低首付的政策各銀行已于6月1日全面通知到項(xiàng)目，建行、工行、交行等各銀行基本都已確認(rèn)開始實(shí)施。

此外，此次新政還提出了鼓勵(lì)貨幣化安置、試點(diǎn)房票制。《通知》明確，以城市更新優(yōu)化住房供給，鼓勵(lì)各區(qū)(市)棚戶區(qū)和城中村改造征收補(bǔ)償貨幣化安置，試點(diǎn)房票制度。

記者查詢外地政策發(fā)現(xiàn)，此前南昌、昆明、貴陽、鄭州、廈門、無錫、溫州等城市，已紛紛公布并實(shí)施房票安置政策。有解釋稱，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人根據(jù)房屋價(jià)值發(fā)放等額（或等額+獎(jiǎng)勵(lì)金）面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內(nèi)購買合作開發(fā)商的樓盤。目前，各地普遍的做法是，將被征收房屋按貨幣補(bǔ)償金額量化，以房票形式核發(fā)給被征收人用以抵充購房款，并給予一定的政策性獎(jiǎng)勵(lì)、契稅減免、購房補(bǔ)貼等。

多舉措促進(jìn)“賣舊買新”

在支持剛性和改善性住房需求方面，《通知》明確，全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進(jìn)“賣舊買新”“賣小換大”。

今年4月初，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好存量房“帶押過戶”服務(wù)的通知》，明確了青島存量房“帶押過戶”的具體模式和流程。存量房“帶押過戶”是指存量房交易前，賣方無須先行還貸，在不解除房屋抵押狀態(tài)、交易各方均同意的前提下，完成存量房過戶、再抵押，最后清償原貸款解除初始抵押。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過戶”政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用，有利于提升二手房交易活躍度，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對(duì)市場形成一定支撐。

所謂“優(yōu)鮮賣”是針對(duì)有“賣舊房換新房”需求的購房者推出的交易模式，幫助購房者提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房售出。客戶可以與開發(fā)企業(yè)、中介簽訂三方協(xié)議，與開發(fā)企業(yè)簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，并與中介簽署房源加速售賣協(xié)議。若舊房成功售出，客戶就可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房沒售出，則開發(fā)商退還定金，客戶也無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。

此外，實(shí)施保租房以購代建。積極支持平合公司或金融機(jī)構(gòu)所屬租賃企業(yè)收購存量房源作為保租房。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。

在開展群(團(tuán))購住房活動(dòng)方面，各區(qū)(市)組織綜合實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)度高的優(yōu)質(zhì)房企，采取推出優(yōu)惠房源、發(fā)放住房消費(fèi)券等措施，通過“手拉手”“青年人首套住房支持”等專題活動(dòng)開展各類群體群(團(tuán))購商品住房。

新政還提到，進(jìn)一步放寬人才住房分配準(zhǔn)入條件。對(duì)于公開分配的人才住房，取消申請(qǐng)人及配偶5年內(nèi)沒有商品住房交易記錄的限制；經(jīng)市、區(qū)兩級(jí)分配后剩余的產(chǎn)權(quán)型人才住房，可面向在青島市持有商品住房不多于1套的人才配售。

今年以來，各地穩(wěn)樓市新政密集出臺(tái)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟(jì)南、長沙、廈門等十余城對(duì)限購政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購措施。除杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)優(yōu)化政策外，上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次青島樓市新政中關(guān)鍵政策指向需求側(cè)刺激，旨在支持剛性和改善型住房需求，盤活存量市場等。其中“限貸限售”放松、房票試點(diǎn)較為關(guān)鍵。中指研究院山東公司分析師表示，2023年春節(jié)過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進(jìn)入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約五成；5月成交量環(huán)比小幅上漲9.8%，但相比去年同期仍未見起色。在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于激活房地產(chǎn)市場，促進(jìn)交易“動(dòng)起來”，穩(wěn)樓市意圖明顯。

向上置換煥發(fā)新活力

目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也期待更多實(shí)質(zhì)性的政策落地，以提振信心，推動(dòng)樓市繼續(xù)復(fù)蘇。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，各地已出臺(tái)與老年群體、多子女家庭購房相關(guān)的政策超50條，主要包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、允許提取公積金用于首付和租房、發(fā)放購房補(bǔ)貼、增加限購區(qū)購房套數(shù)等。

在支持老年群體購房方面，5 月 6 日，寧波出臺(tái) 10 項(xiàng)措施促消費(fèi)，其中在住房消費(fèi)方面提到，支持銀行機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下放寬房貸發(fā)放年齡限制，激活老年人購房需求。

發(fā)放購房補(bǔ)貼及給予稅費(fèi)優(yōu)惠是去年樓市的重要支持政策，克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年共170城通過減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼來激活購房需求。購房補(bǔ)貼多是階段性政策，今年以來，多地推出或延續(xù)購房補(bǔ)貼和稅費(fèi)支持政策，并利用房交會(huì)特殊節(jié)點(diǎn)加大購房補(bǔ)貼政策實(shí)施力度。如今年哈爾濱第 45 屆房展會(huì)期間，居民購房可獲得最高3%的購房補(bǔ)貼，還面向多孩家庭、人才購房、非本地戶籍市民購房等提出針對(duì)性補(bǔ)貼舉措。

在限購限貸等政策已放松的情況下，大多數(shù)城市選擇對(duì)限售政策、購房補(bǔ)貼及公積金政策進(jìn)行調(diào)整，鼓勵(lì)房票安置等，以進(jìn)一步促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。如廈門在今年5月推出的房票政策上，做了一些升級(jí)。在房票的基礎(chǔ)上增加了分段式購房獎(jiǎng)勵(lì)，12個(gè)月內(nèi)使用房票購房，可獲得使用面值5%的獎(jiǎng)勵(lì)，第13個(gè)月至24個(gè)月使用，則可獲得使用面值2%的獎(jiǎng)勵(lì)。廈門也允許房票轉(zhuǎn)讓，并且同時(shí)一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。除廈門外，今年南京主城六區(qū)、南昌四個(gè)中心城區(qū)等也都開始推行房票安置。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島作為能級(jí)較高的城市，政策的繼續(xù)寬松或能對(duì)二線城市形成示范效應(yīng)，年內(nèi)其他城市具備跟進(jìn)調(diào)整的空間，調(diào)整路徑或傾向于高能級(jí)城市限貸、限購、限售的定向松綁。

自2022年以來，青島房貸利率多次下降、契稅調(diào)整、限購放松等政策全面實(shí)施，引導(dǎo)市場信心不斷增強(qiáng)。在支持剛性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等；二是降門檻，包括優(yōu)化限購、降低首付比例等；三是打通二手房交易鏈條，為整個(gè)房地產(chǎn)市場提供源水和活力，包括出臺(tái)“帶押過戶”細(xì)則等。

至于本次政策調(diào)整對(duì)青島樓市交易的影響，青島日?qǐng)?bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，本次政策調(diào)整新增了鼓勵(lì)貨幣化安置、試點(diǎn)房票制度，結(jié)合已推行房票安置的城市基本面走勢，青島房票試點(diǎn)短期或能刺激需求，拉動(dòng)基本面回升。“當(dāng)下市場的一條主線是，剛需在新房市場的選擇相對(duì)較少，于是去二手房市場置業(yè)。賣掉二手房的業(yè)主拿著資金繼續(xù)投入新房市場向上置換，于是整個(gè)鏈條被打通，市場也被進(jìn)一步盤活。本次政策調(diào)整旨在加速市場流動(dòng)性，政策的調(diào)整會(huì)使得更多優(yōu)質(zhì)的二手房源流向市場，購房者可挑選余地尤其是次新房更加廣泛。此外，由于與次新房市場有競爭空間，新房市場分化會(huì)加劇，差房子會(huì)越來越難賣，購房者對(duì)品質(zhì)的要求會(huì)越來越高，開發(fā)商自然要付出更多努力提升產(chǎn)品力。”

釋放剛性和改善性住房需求，是推動(dòng)房地產(chǎn)健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵舉措。對(duì)于居民來說，房貸是長期負(fù)債，支出意愿、償債能力取決于其穩(wěn)定就業(yè)與收入增長。但就像一個(gè)硬幣有兩面，樓市的回暖與否，關(guān)鍵還要看購房者的預(yù)期能否改善，增信心仍是關(guān)鍵。購房者的預(yù)期改善，還得需要他們對(duì)未來穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期看好，對(duì)自己未來收入信心倍增，他們才敢買房，敢消費(fèi)。（文/青島日?qǐng)?bào) 呂蕾）

責(zé)任編輯：金澤鈺