青島日報3月22日報道

近期，全國多地樓市成交回暖引發(fā)關注。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極信號之際，3月17日，央行宣布年內(nèi)首次降準，預計釋放約6000億元中長期流動性，房企融資環(huán)境得到改善。記者近日走訪多個售樓處看到，天氣漸暖，前來看房的購房者明顯增多，但買賣雙方仍存在“博弈”。業(yè)內(nèi)人士認為，眼下恰逢樓市復蘇關鍵時期，降準對樓市信心恢復、房企融資改善等起到促進作用。當前青島新房市場庫存仍處于高位，短期內(nèi)新房市場供應充足，價格走勢趨于平穩(wěn)，需求釋放節(jié)奏將成為影響后市走勢關鍵因素。

降準釋放中長期流動性

3月17日，央行宣布年內(nèi)首次降準，決定于2023年3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構），預計釋放約6000億元中長期流動性。本次下調(diào)后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。調(diào)低法定存款準備金率，會造成準備金釋放，為商業(yè)銀行提供新增的可用于償還借入款或進行放款的超額準備，以此擴大信用規(guī)模。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，降準意味著資金支持力度增大，對房企融資改善有著重要作用，有利于緩解企業(yè)的流動性壓力，助力企業(yè)脫離債務危機，將更多精力投入到生產(chǎn)經(jīng)營中。再加上去年以來針對房企融資的“三箭齊發(fā)”，預計接下來行業(yè)流動性壓力將獲得實質性改善，融資環(huán)境也將維持相對寬松的態(tài)勢。同時，對整個房地產(chǎn)市場的復蘇也增加了新的助力，有利于促進本輪回暖潮的延續(xù)。

從春節(jié)前后到現(xiàn)在，各地樓市回暖跡象明顯，青島也不例外。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月青島新建商品房成交8861套，成交117.7萬平方米,成交均價13164元/平方米，環(huán)比1月分別上漲99.66%、120.83%和92.83%；同比去年分別上漲68.07%、91.83%和73.80%。其中新建住宅成交6840套，均價14612元/平方米。

實際上，青島2月成交量增幅較大與低基數(shù)效應有一定關系。今年1月和去年2月均有春節(jié)假期，受假期影響網(wǎng)簽量和實際成交量相對較低，進而導致今年2月成交量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長。

來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月首周，島城新建商品住宅成交量有所回落。青島市全市新房（包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等）成交量為2656套，環(huán)比下降22.6%。其中，商品住宅成交2201套，環(huán)比下降11%；成交均價14612元/平方米，環(huán)比上漲1%。二手房成交量為2037套，環(huán)比上升14.7%。對于這樣的市場表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士依然對今年的市場持樂觀態(tài)度。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從房地產(chǎn)市場行情來看，前期積壓需求進一步得以釋放后，3月以來，重點城市新房訪盤量已有所回落。根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月前兩周，重點50城商品住宅成交面積環(huán)比持續(xù)小幅下降，但絕對規(guī)模仍在相對高位，本次降準有望在一定程度緩和市場成交規(guī)模的下行趨勢。

住房消費信心逐步恢復

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，青島樓市的回暖已是事實，購房者的置業(yè)信心也逐步開始回彈。這與近期房地產(chǎn)政策的暖風頻吹，尤其是從去年開始青島便出臺的一系列措施，不僅僅有解除部分限購這類政策，更有“帶押過戶”“商轉公”等一系列服務端新政策有關。

今年兩會政府工作報告指出，要促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，同時加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。記者從青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會獲悉，自2月份開始，住建部門已經(jīng)發(fā)起多場線下房產(chǎn)活動。其中從2月4日開啟至今，由青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的2023青島春季房交會已經(jīng)走入青島多個城區(qū)，進駐市南萬象城、市北CBD萬達廣場、西海岸泊里大集、李滄區(qū)寶龍廣場等多個熱門商超，通過搭建家門口的房產(chǎn)展廳，讓市民省心安家。

青島日報樓市觀察員李鵬飛認為，與之前樓市火熱時相比，現(xiàn)在購房者會有更多的考量，購房者的心態(tài)也在一點點變化。一方面，剛需和改善型需求一直存在，一些持觀望態(tài)度的購房者正在入市；另一方面，相比于首次置業(yè)的購房者，改善置業(yè)的購房者會更為理性。這部分改善購房者的入市節(jié)奏將決定后續(xù)短期樓市是否有充足的彈藥，也影響著樓市“小陽春”下半場的走勢。線下房展活動聚焦買房信息不對稱等問題，對進一步提振住房消費信心起到了助推作用。但由于部分小型線下巡展很難形成合力，再加上開展前缺乏足夠的宣傳，線下成交很難達到理想效果。

克而瑞區(qū)域首席分析師肖文曉則表示，行情有望在整個3月持續(xù)，但從近期新房市場和二手房市場的來訪看房數(shù)據(jù)來看，從2月開始已經(jīng)進入一個高位平臺期?！斑@也意味著，如果沒有新的動能注入，那么在這一波的需求高峰消化之后，成交量可能會恢復平緩，重新進入平穩(wěn)復蘇的軌道。”

肖文曉還指出，對于剛需和改善人群而言，今年樓市政策的支持取向已經(jīng)很明顯，環(huán)境較為友好；同時，雖然市場轉暖，但開發(fā)商整體依然面臨著較為艱巨的去庫存壓力，因此預計樓市整體價格走勢也會比較平穩(wěn)，置業(yè)者們可以以較為平穩(wěn)的心態(tài)擇機入市。

樓市復蘇進入關鍵期

市民程女士正打算購置一套四居室改善居住條件。她表示，之前一直在看房，由于預算有限，市場上可選擇的產(chǎn)品并不多，符合價格預算范圍的項目地段或者配套她并不滿意?！皼]有遇到合適的項目，心理上總是會惦記，但市場不斷有新項目供應，價格相對平穩(wěn)，也就會理性告訴自己不用太著急。”程女士坦言，優(yōu)質的項目不會降價，希望今年能遇到預算合適的項目實現(xiàn)自己的置業(yè)需求。

事實上，今年以來青島樓市的格局正在發(fā)生變化，一方面，核心城區(qū)改善項目去化加速，優(yōu)質項目在減少，個別項目收回前期優(yōu)惠；另一方面，一些非核心城區(qū)板塊新房性價比優(yōu)勢正在凸顯，比如位于膠州的花樣年碧云灣項目,近期所推的房源最低價僅6800元/平方米,面向的客群為剛需客戶及地緣客戶?！澳壳皠傂栀彿空咭呀?jīng)開始啟動，低總價區(qū)域的新房迎來機會，比如高新區(qū)，西海岸新區(qū)、膠州等。”青島日報樓市觀察員李鵬飛表示，相比剛需類項目，今年新增供地中核心城區(qū)優(yōu)質地塊搶手，預計高端改善產(chǎn)品今年銷售速度將更為不錯。

李鵬飛認為，今年上半年多項樓市利好政策刺激下，改善型購房者入市明顯增多。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，新房整體庫存壓力仍然較大，改善人群購房理念也更加理性，樓市復蘇進入關鍵期。不能將居民改善住房條件的意愿簡單理解為將小房子換成大房子，人性化、智能化、環(huán)境好及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構成住房實質性改善的內(nèi)容。回暖是否可以持續(xù)，仍需觀察后續(xù)的相關政策和購房需求的釋放節(jié)奏，樓市回暖和復蘇不會一蹴而就。（文/青島日報 呂蕾）

責任編輯：金澤鈺