青島日?qǐng)?bào)3月22日?qǐng)?bào)道

近期，全國(guó)多地樓市成交回暖引發(fā)關(guān)注。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)之際，3月17日，央行宣布年內(nèi)首次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)釋放約6000億元中長(zhǎng)期流動(dòng)性，房企融資環(huán)境得到改善。記者近日走訪多個(gè)售樓處看到，天氣漸暖，前來(lái)看房的購(gòu)房者明顯增多，但買賣雙方仍存在“博弈”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下恰逢樓市復(fù)蘇關(guān)鍵時(shí)期，降準(zhǔn)對(duì)樓市信心恢復(fù)、房企融資改善等起到促進(jìn)作用。當(dāng)前青島新房市場(chǎng)庫(kù)存仍處于高位，短期內(nèi)新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)，需求釋放節(jié)奏將成為影響后市走勢(shì)關(guān)鍵因素。

降準(zhǔn)釋放中長(zhǎng)期流動(dòng)性

3月17日，央行宣布年內(nèi)首次降準(zhǔn)，決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），預(yù)計(jì)釋放約6000億元中長(zhǎng)期流動(dòng)性。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。調(diào)低法定存款準(zhǔn)備金率，會(huì)造成準(zhǔn)備金釋放，為商業(yè)銀行提供新增的可用于償還借入款或進(jìn)行放款的超額準(zhǔn)備，以此擴(kuò)大信用規(guī)模。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，降準(zhǔn)意味著資金支持力度增大，對(duì)房企融資改善有著重要作用，有利于緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力，助力企業(yè)脫離債務(wù)危機(jī)，將更多精力投入到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中。再加上去年以來(lái)針對(duì)房企融資的“三箭齊發(fā)”，預(yù)計(jì)接下來(lái)行業(yè)流動(dòng)性壓力將獲得實(shí)質(zhì)性改善，融資環(huán)境也將維持相對(duì)寬松的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇也增加了新的助力，有利于促進(jìn)本輪回暖潮的延續(xù)。

從春節(jié)前后到現(xiàn)在，各地樓市回暖跡象明顯，青島也不例外。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月青島新建商品房成交8861套，成交117.7萬(wàn)平方米,成交均價(jià)13164元/平方米，環(huán)比1月分別上漲99.66%、120.83%和92.83%；同比去年分別上漲68.07%、91.83%和73.80%。其中新建住宅成交6840套，均價(jià)14612元/平方米。

實(shí)際上，青島2月成交量增幅較大與低基數(shù)效應(yīng)有一定關(guān)系。今年1月和去年2月均有春節(jié)假期，受假期影響網(wǎng)簽量和實(shí)際成交量相對(duì)較低，進(jìn)而導(dǎo)致今年2月成交量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

來(lái)自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月首周，島城新建商品住宅成交量有所回落。青島市全市新房（包括住宅、公寓、商業(yè)產(chǎn)品等）成交量為2656套，環(huán)比下降22.6%。其中，商品住宅成交2201套，環(huán)比下降11%；成交均價(jià)14612元/平方米，環(huán)比上漲1%。二手房成交量為2037套，環(huán)比上升14.7%。對(duì)于這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士依然對(duì)今年的市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，前期積壓需求進(jìn)一步得以釋放后，3月以來(lái)，重點(diǎn)城市新房訪盤量已有所回落。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月前兩周，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積環(huán)比持續(xù)小幅下降，但絕對(duì)規(guī)模仍在相對(duì)高位，本次降準(zhǔn)有望在一定程度緩和市場(chǎng)成交規(guī)模的下行趨勢(shì)。

住房消費(fèi)信心逐步恢復(fù)

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，青島樓市的回暖已是事實(shí)，購(gòu)房者的置業(yè)信心也逐步開(kāi)始回彈。這與近期房地產(chǎn)政策的暖風(fēng)頻吹，尤其是從去年開(kāi)始青島便出臺(tái)的一系列措施，不僅僅有解除部分限購(gòu)這類政策，更有“帶押過(guò)戶”“商轉(zhuǎn)公”等一系列服務(wù)端新政策有關(guān)。

今年兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。記者從青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，自2月份開(kāi)始，住建部門已經(jīng)發(fā)起多場(chǎng)線下房產(chǎn)活動(dòng)。其中從2月4日開(kāi)啟至今，由青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的2023青島春季房交會(huì)已經(jīng)走入青島多個(gè)城區(qū)，進(jìn)駐市南萬(wàn)象城、市北CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西海岸泊里大集、李滄區(qū)寶龍廣場(chǎng)等多個(gè)熱門商超，通過(guò)搭建家門口的房產(chǎn)展廳，讓市民省心安家。

青島日?qǐng)?bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，與之前樓市火熱時(shí)相比，現(xiàn)在購(gòu)房者會(huì)有更多的考量，購(gòu)房者的心態(tài)也在一點(diǎn)點(diǎn)變化。一方面，剛需和改善型需求一直存在，一些持觀望態(tài)度的購(gòu)房者正在入市；另一方面，相比于首次置業(yè)的購(gòu)房者，改善置業(yè)的購(gòu)房者會(huì)更為理性。這部分改善購(gòu)房者的入市節(jié)奏將決定后續(xù)短期樓市是否有充足的彈藥，也影響著樓市“小陽(yáng)春”下半場(chǎng)的走勢(shì)。線下房展活動(dòng)聚焦買房信息不對(duì)稱等問(wèn)題，對(duì)進(jìn)一步提振住房消費(fèi)信心起到了助推作用。但由于部分小型線下巡展很難形成合力，再加上開(kāi)展前缺乏足夠的宣傳，線下成交很難達(dá)到理想效果。

克而瑞區(qū)域首席分析師肖文曉則表示，行情有望在整個(gè)3月持續(xù)，但從近期新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的來(lái)訪看房數(shù)據(jù)來(lái)看，從2月開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高位平臺(tái)期。“這也意味著，如果沒(méi)有新的動(dòng)能注入，那么在這一波的需求高峰消化之后，成交量可能會(huì)恢復(fù)平緩，重新進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇的軌道。”

肖文曉還指出，對(duì)于剛需和改善人群而言，今年樓市政策的支持取向已經(jīng)很明顯，環(huán)境較為友好；同時(shí)，雖然市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，但開(kāi)發(fā)商整體依然面臨著較為艱巨的去庫(kù)存壓力，因此預(yù)計(jì)樓市整體價(jià)格走勢(shì)也會(huì)比較平穩(wěn)，置業(yè)者們可以以較為平穩(wěn)的心態(tài)擇機(jī)入市。

樓市復(fù)蘇進(jìn)入關(guān)鍵期

市民程女士正打算購(gòu)置一套四居室改善居住條件。她表示，之前一直在看房，由于預(yù)算有限，市場(chǎng)上可選擇的產(chǎn)品并不多，符合價(jià)格預(yù)算范圍的項(xiàng)目地段或者配套她并不滿意。“沒(méi)有遇到合適的項(xiàng)目，心理上總是會(huì)惦記，但市場(chǎng)不斷有新項(xiàng)目供應(yīng)，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，也就會(huì)理性告訴自己不用太著急。”程女士坦言，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目不會(huì)降價(jià)，希望今年能遇到預(yù)算合適的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)需求。

事實(shí)上，今年以來(lái)青島樓市的格局正在發(fā)生變化，一方面，核心城區(qū)改善項(xiàng)目去化加速，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在減少，個(gè)別項(xiàng)目收回前期優(yōu)惠；另一方面，一些非核心城區(qū)板塊新房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正在凸顯，比如位于膠州的花樣年碧云灣項(xiàng)目,近期所推的房源最低價(jià)僅6800元/平方米,面向的客群為剛需客戶及地緣客戶。“目前剛需購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，低總價(jià)區(qū)域的新房迎來(lái)機(jī)會(huì)，比如高新區(qū)，西海岸新區(qū)、膠州等。”青島日?qǐng)?bào)樓市觀察員李鵬飛表示，相比剛需類項(xiàng)目，今年新增供地中核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊搶手，預(yù)計(jì)高端改善產(chǎn)品今年銷售速度將更為不錯(cuò)。

李鵬飛認(rèn)為，今年上半年多項(xiàng)樓市利好政策刺激下，改善型購(gòu)房者入市明顯增多。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，新房整體庫(kù)存壓力仍然較大，改善人群購(gòu)房理念也更加理性，樓市復(fù)蘇進(jìn)入關(guān)鍵期。不能將居民改善住房條件的意愿簡(jiǎn)單理解為將小房子換成大房子，人性化、智能化、環(huán)境好及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實(shí)質(zhì)性改善的內(nèi)容。回暖是否可以持續(xù)，仍需觀察后續(xù)的相關(guān)政策和購(gòu)房需求的釋放節(jié)奏，樓市回暖和復(fù)蘇不會(huì)一蹴而就。（文/青島日?qǐng)?bào) 呂蕾）

責(zé)任編輯：金澤鈺