住房問題，既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。中國共產(chǎn)黨始終心系百姓安居冷暖，特別是改革開放以來，黨中央、國務(wù)院高度重視居民住房工作，中國住房制度經(jīng)歷幾次重大轉(zhuǎn)變，改革取得顯著成效。
市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，青島緊跟時代發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場從無到有、從規(guī)模到質(zhì)量實現(xiàn)新的突破，在助推經(jīng)濟社會高速發(fā)展，提升城市人居環(huán)境品質(zhì)等方面作出了重要貢獻。
新中國成立前——
土地房產(chǎn)處置交易被壟斷
新中國成立前，由于歷經(jīng)半個世紀帝國主義和官僚資本主義的剝削壓迫，青島發(fā)展停滯不前，人民生活在水深火熱之中。
1923年-1928年，北洋政府統(tǒng)治時期，青島新建房屋728處。以住宅、小商店居多，主要集中在臺西區(qū)和觀海山一帶。
1930年12月，南京國民政府第一次統(tǒng)治時期，頒布了《青島市市有房產(chǎn)出租規(guī)則》，對市有房產(chǎn)的租賃管理、租金確定、收繳辦法、房屋修繕等作了規(guī)定。
1938年-1941年底，日本第二次侵占時期，全市新建房屋534處。1940年11月成立東亞株式會社，掌管土地廢筑之售賣、放款、租房及建筑包工，壟斷土地房產(chǎn)的處置交易。
圖為太平路海濱。
新中國成立后——
公有住房實物福利分配
新中國成立后，在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，為改善市民的居住條件，青島在住宅建設(shè)上保持了一定量的投入，但由于財力和物力的限制，到改革開放前的1978年，城市居民住房緊張狀況未得到太大改善，人均居住面積只有3.88平方米，解放前遺留的棚戶區(qū)比比皆是。
1950年6月，青島市房地產(chǎn)管理局成立，對全市房地產(chǎn)實施行政管理。1951年3月，《青島市代管房地產(chǎn)暫行辦法》頒布，對代管房地產(chǎn)的范圍進一步予以明確。至1957年，全市代管房地產(chǎn)達544處，建筑面積236000平方米。
新中國成立之初，政府和國有企業(yè)一直是住房投資、建設(shè)、分配和維護的主體，通過公有住房實物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。但隨著經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人口的不斷增加，公房福利分配的弊端不斷顯現(xiàn)，在此背景下，以國家層面為主導(dǎo)逐步開始了住房市場化改革的探索。
圖為上世紀40年代中后期的臨清路、聊城路。
改革開放以來——
房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動
黨的十一屆三中全會以后，住房制度開始改革，由福利分房向市場化轉(zhuǎn)化，隨著改革開放的深入進行，青島市的房地產(chǎn)業(yè)有了長足發(fā)展。城市房屋建設(shè)采取舊城改造與新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的辦法，在舊城改造中堅持以改造棚戶區(qū)為主，加快了建設(shè)步伐，居民的住房水平不斷提高。
1988年，住房制度進入全面試點階段。1994年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出按照國家、企業(yè)和個人合理負擔的原則進行住房體制改革，將公房實物分配改為貨幣工資分配，建立面對中低收入的保障性住房和面對高收入家庭的商品房，建立住房公積金制度。至此，我國住房制度開始全面市場化的改革。
20世紀80年代初，青島出臺了《關(guān)于居民住宅建設(shè)的幾點意見》，首次確立了住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念。1988年，響應(yīng)國家實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，青島市房地產(chǎn)開發(fā)啟動。自此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)從無到有、由小到大，蓬勃發(fā)展起來。
1998年，《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》要求停止實物分配，意味著住房全面市場化開啟，我國進入商品房時代。
1993年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)109家，完成投資19.7億元；1998年，完成投資43.8億元，其中住宅投資25.5億元，這一時期，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，為青島的國民經(jīng)濟發(fā)展作出了重要貢獻。1998年末青島市城市人均居住面積達到9.06平方米，比1978年增加5.18平方米。
圖為金都花園工地現(xiàn)場。
邁入新世紀——
推進住房制度改革
邁入新世紀，青島房地產(chǎn)業(yè)迎來高速發(fā)展期，市民居住水平明顯提高。深入推進住房制度改革，實現(xiàn)了住房由實物分配向貨幣化分配、由產(chǎn)品向商品、由計劃向市場的重大歷史轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。青島基本建立了以普通商品住房為主體的多層次住房供應(yīng)體系，以經(jīng)濟適用住房為重點的住房保障體系，較好地滿足了不同層次的住房需求。
特別是“十五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資710.5億元，是“九五”時期的2.7倍，其中住宅建設(shè)完成投資526.3億元；累計竣工商品房面積3067.2萬平方米，年均增長11.2%，其中住宅竣工面積2483.8萬平方米，是“九五”期間的1.9倍；城市人均現(xiàn)住房建筑面積22.96平方米。
從2006年開始，國家連續(xù)出臺一系列有關(guān)樓市的緊縮政策，青島認真落實黨中央、國務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資開始回歸到理性增長階段。全年房地產(chǎn)投資增速由2005年的34.9%回落到2006年的19.9%。同時，商品房建設(shè)和銷售開始協(xié)調(diào)發(fā)展，并出現(xiàn)銷售面積較竣工面積增多現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，“十一五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2033.2億元，年均增長21.9%，其中住宅建設(shè)完成投資1481.8億元；累計竣工商品房面積3801萬平方米，其中住宅竣工面積2970萬平方米。隨著政府調(diào)控監(jiān)管不斷加強，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
“十二五”時期，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，增幅持續(xù)回落。自2011年開始，受房地產(chǎn)限購政策的影響，加之國家對房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，青島市房屋新開工面積低速微增，待售面積增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資步入調(diào)整階段。雖然2014年底國家放開限購政策，但受開發(fā)資金趨緊、待售量居高不下和企業(yè)投資預(yù)期不強等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終處于下行通道。“十二五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5001.4億元，年均增長13.3%，其中住宅建設(shè)完成投資3320.5億元；累計竣工商品房面積5735萬平方米，其中住宅竣工面積4133.2萬平方米。
“十三五”時期——
市場逐漸回歸理性
“十三五”時期，我國房地產(chǎn)市場行業(yè)進入密集調(diào)控、深入改革的階段。
2016年是全國房地產(chǎn)市場的“去庫存”年。此后，青島根據(jù)實際情況，出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場銷售的政策，取得了顯著效果。2017年，中央經(jīng)濟工作會議明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，我市也按照“分類調(diào)控,因城施策”的原則，從2017年3月起，以“平穩(wěn)運行、健康發(fā)展”為落腳點，出臺了一系列有針對性的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。其目的在于保護和支持剛性及改善性住房需求，抑制投資投機性購房需求，引導(dǎo)和促進市場回歸理性。
2018年-2019年，青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊。2020年受疫情影響，房地產(chǎn)市場面臨較大挑戰(zhàn)。青島在堅持“房住不炒”政策力度不放松的前提下，全面落實房地產(chǎn)長效管理機制和市場調(diào)控政策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，成效顯著。
“十三五”時期，盡管我市房地產(chǎn)開發(fā)市場政策變化較大，但市場整體保持了健康發(fā)展態(tài)勢。“十三五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量8033.7億元，比“十二五”時期凈增3032.3億元左右，年均增長12.8%。
提供了更多的就業(yè)崗位。住房制度改革以來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，直接或間接增加了大量的施工企業(yè)從業(yè)人員參與建設(shè)，“十三五”時期，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)也從2015年末的2.7萬人增加到2019年末的3.3萬人，年均增長5.6%。
改善了居民的住房條件。從2003年起，青島積極規(guī)劃建立多層次住房供應(yīng)體系，對有效抑制持續(xù)攀高的房價和緩解中低收入家庭買不起房的矛盾起到積極的作用。從住宅使用面積看，青島市城區(qū)人均居住使用面積由1992年的10.4平方米提高到2019年的31.9平方米，全市城市居民人均住房建筑面積為30平方米以上，達到全面建設(shè)小康社會的居住水平目標。
重點居住板塊崛起。藍色經(jīng)濟區(qū)重點板塊建設(shè)加快推進。目前，藍色硅谷核心區(qū)專家公寓、孵化器、硅谷大廈等房地產(chǎn)項目已然形成規(guī)模，西海岸新區(qū)和高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也不斷加快。世園會片區(qū)有效帶動市場熱度。世園會片區(qū)涵蓋李滄、嶗山、城陽三區(qū)總面積約194平方公里的世園生態(tài)新區(qū)，體現(xiàn)“投入在園內(nèi)，效益在園外”的輻射帶動效應(yīng)，成為青島房地產(chǎn)市場投資熱點區(qū)域。上合示范區(qū)成為“新名片”。上合示范區(qū)以“滿目青翠、綠織滿城、繁花似錦、百里飄香”為目標，力求打造體現(xiàn)上合精神的“世界級花園之城”，使得上合示范區(qū)成為房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點區(qū)域。
房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。2015年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對新的發(fā)展機遇，將實施新舊動能轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢相結(jié)合，拓寬與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的渠道，加快向新能源地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康地產(chǎn)等新模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，積極開發(fā)工業(yè)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化、體育、旅游、物流、商務(wù)以及城市綜合體等跨界地產(chǎn)，在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化和民生改善中挖掘更大的發(fā)展空間。
租購并舉走在前列。黨的十九大報告提出“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”2018年5月，青島出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確要加大住房租賃市場培育力度，增加租賃住房房源供應(yīng)，標志著我市深化住房制度改革工作全面鋪開。2019年初，青島市入選自然資源部和住建部利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，將在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開展第一批試點，建設(shè)戶型以90平方米以下為主，最長租賃期限不得超過20年的租賃住房。2019年末，青島市“1+N”模式的住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺上線運行，有效提升了租賃市場信息化服務(wù)監(jiān)管水平。我市住房租賃市場建設(shè)持續(xù)推進。
新中國成立以來，在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定投資、促進消費、改善民生等方面發(fā)揮了重要作用。當前，穩(wěn)定住房消費和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展仍是經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。青島要貫徹落實黨中央決策部署，加快培育和發(fā)展住房租賃市場、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、繼續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)政策、有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆樱瑢崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康、供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)服務(wù)提升，推動房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展與城市發(fā)展和國民經(jīng)濟發(fā)展更加協(xié)調(diào)。（青島日報/觀海新聞記者 劉蘭星 通訊員 梁莉）
責任編輯：管佳宇
