青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞3月19日訊 青島市中級(jí)人民法院今天發(fā)布，該院二審圓滿化解一起房屋轉(zhuǎn)租引發(fā)的房屋租賃疑難糾紛。
【案情簡(jiǎn)介】
王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房一處，承租期間欲對(duì)外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)學(xué)校因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點(diǎn)房，學(xué)校負(fù)責(zé)人曹某找到涉案房屋管理人閆某，經(jīng)閆某介紹認(rèn)識(shí)承租人王某的配偶周某，周某與曹某商定轉(zhuǎn)讓費(fèi)等事宜后收取定金，之后又收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。不久在未簽訂書面合同的情況下，曹某聯(lián)系裝修公司進(jìn)入房屋裝修。裝修過(guò)程中，周某與曹某欲和閆某簽訂書面合同，但閆某告知她們房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，不能簽合同，需要提高租金數(shù)額才能簽。為此，周某將定金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)全部返還曹某，曹某也通知裝修公司停止裝修，雖然裝修停止但仍支出裝修費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。為此，某培訓(xùn)學(xué)校向基層法院起訴王某、周某要求賠償裝修損失并雙倍返還定金，一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案書面協(xié)議未能簽訂的主要原因是房屋所有人的代理人未能前來(lái)簽訂合同，駁回了某培訓(xùn)學(xué)校的訴訟請(qǐng)求。某培訓(xùn)學(xué)校不服，提起上訴。
青島市中級(jí)人民法院民四庭法官在審理該案過(guò)程中，經(jīng)認(rèn)真梳理案情，發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)議雙方均存在一定責(zé)任，缺乏房屋租賃相關(guān)法律知識(shí)及常識(shí)，某培訓(xùn)學(xué)校確實(shí)存在損失，且未能得到補(bǔ)償。辦案法官?gòu)乃痉槊瘛氐谆饧m紛的角度出發(fā)，反復(fù)耐心地做雙方當(dāng)事人的辯法析理工作，講解法律規(guī)定，理清各自責(zé)任，最終王某、周某與曹某本著互諒互讓原則達(dá)成和解協(xié)議，在簽訂協(xié)議當(dāng)場(chǎng)王某與周某將補(bǔ)償金以現(xiàn)金方式交付曹某，雙方握手言和，曹某當(dāng)場(chǎng)提出撤回上訴申請(qǐng)，糾紛圓滿化解。
【以案說(shuō)法】
房屋租賃實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護(hù)。對(duì)于次承租人來(lái)說(shuō)，為防范其自身法律風(fēng)險(xiǎn)，要高度注意兩個(gè)問(wèn)題，一是要確認(rèn)承租人是否有對(duì)外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒(méi)有則要經(jīng)過(guò)出租人同意，因?yàn)榉蓪?duì)此有明確規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面轉(zhuǎn)租合同，因?yàn)楸旧韽某凶馊颂庌D(zhuǎn)租就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果再?zèng)]有書面轉(zhuǎn)租合同就存在更大風(fēng)險(xiǎn)。
但在本案中，上訴人對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題均未盡到合理的注意義務(wù)，其作為求租方在未取得出租人書面許可、亦未與相對(duì)方簽訂書面租賃合同的情況下就急于對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，對(duì)由此造成的損失是有責(zé)任的。
此案件成功和解后，青島中院民四庭總結(jié)分析該案化解經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合政法隊(duì)伍教育整頓，提出司法辦案中要著眼于促進(jìn)社會(huì)公平正義、保障人民安居樂(lè)業(yè)，努力取得良好的法律效果和社會(huì)效果。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?戴謙 通訊員 呂佼 王棟）
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