2021樓市猜想

即將開啟新一年，樓市是漲是跌？買還是不買？樓市有哪些積極信號(hào)？5個(gè)關(guān)鍵詞決定樓市走勢(shì)

“2021年到底該不該買房？”站在2020年最后一天，針對(duì)這個(gè)問題，無論是剛需族還是投資客，這個(gè)問題大家都想知道答案?；仡^來看，2020年開年的疫情，曾讓房?jī)r(jià)跌入“寒冬”，但僅過了兩個(gè)月，樓市便迅速回溫。其實(shí)，真正對(duì)房?jī)r(jià)形成阻擊的，還是市場(chǎng)規(guī)律本身，盡管年底促銷成為主旋律，但島城樓市整體依然呈現(xiàn)“價(jià)量雙漲”的局面。

值得注意的是，今年年末全國(guó)樓市也是暗流涌動(dòng)：一方面，深圳、成都、西安等多個(gè)城市因樓市過熱紛紛出手調(diào)控，打擊“打新炒房”；另一方面，哈爾濱、湛江等三四線城市樓市萎靡，爭(zhēng)先出臺(tái)降價(jià)、調(diào)整公積金等“救市”措施。那么，這一切對(duì)2021年的樓市有何寓意？除了漲與跌的猜想，2021年青島樓市又有哪些積極信號(hào)？5個(gè)關(guān)鍵詞決定著明年樓市走勢(shì)。

關(guān)鍵詞·漲跌

漲跌的話題在每年樓市預(yù)測(cè)中，都是重頭戲，今年也不例外。相比之前業(yè)內(nèi)人士的左右不定，今年似乎一邊倒的支持明年將維持“橫盤”的局面。記者采訪了十位房地產(chǎn)從業(yè)者中，有8位支持地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持現(xiàn)在的局面，僅有兩人持上漲觀點(diǎn)。

支持價(jià)格上漲的業(yè)內(nèi)人士提出了這樣一個(gè)觀點(diǎn)：按照正常市場(chǎng)規(guī)律來講，一般城市遇到嚴(yán)格的調(diào)控政策，需要經(jīng)過三年左右的擠壓泡沫時(shí)間，房?jī)r(jià)才會(huì)進(jìn)入底部區(qū)間。青島從2018年開始進(jìn)入樓市嚴(yán)格調(diào)控，到2021年正好滿三年。在今年，市場(chǎng)價(jià)格探底和局部上漲的趨勢(shì)都已經(jīng)出現(xiàn)。其中探底現(xiàn)象集中在老四方區(qū)域，主城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破20000元/平方米。對(duì)剛需族來說，抄底的時(shí)機(jī)似乎已經(jīng)在眼前。而價(jià)格上漲的區(qū)域中，以浮山后為例，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)從2019年的30000元/平方米漲至目前36000元/平方米。配套成熟以及稀缺的教育資源，讓打算在該區(qū)域換房的“剛改族”充滿著誘惑。

與此同時(shí)，在2020年類似于“共有產(chǎn)權(quán)”這樣的激勵(lì)政策也已經(jīng)出臺(tái)，樓市的上升通道已經(jīng)在逐步開啟。不過即使看好明年樓市的業(yè)內(nèi)人同樣也承認(rèn)，樓市上漲僅僅局限于市區(qū)，周邊區(qū)域的高庫(kù)存量，如果沒有進(jìn)一步政策調(diào)整來引進(jìn)外來人口，價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步的下跌。

關(guān)鍵詞·橫盤

和樂觀的“上漲派”不同，在采訪中絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為明年房?jī)r(jià)最大可能將維持現(xiàn)在的“橫盤”局面。有業(yè)內(nèi)人士提供了這樣一組數(shù)據(jù)：12月18日，貝殼研究院發(fā)布《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點(diǎn)：二手房市場(chǎng)城市榜單》，盤點(diǎn)了2020不同城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)。其中青島以3.8%的價(jià)格跌幅位列全國(guó)降幅第二。事實(shí)上，二手房的表現(xiàn)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的影響。首先對(duì)改善型購(gòu)房者來說，無法以合適的價(jià)格快速賣出舊房，勢(shì)必影響新房的購(gòu)入。對(duì)于首次購(gòu)房者來說，不斷下跌的二手房市場(chǎng)，也會(huì)讓他們產(chǎn)生“買漲不買跌”的心理。

當(dāng)然，支持房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀的業(yè)內(nèi)人士，除了看數(shù)據(jù)，還更加關(guān)注中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策。在不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。本月初，中央住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)，會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。”所有這些都意味著2021年中央還會(huì)延續(xù)今年對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，不得輕松。

除了政策層面，從市場(chǎng)規(guī)律來看，土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，即使較為緊缺的嶗山板塊，今年也有多宗土地成功拍出，2021年市場(chǎng)供應(yīng)量還將維持較為充足的局面，單從這方面來看，樓市大幅上漲同樣不可能。不過，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也同意前面“上漲派”所陳述的樓市利好，2021年樓市將在各種有利和不利因素中不斷博弈，讓利促銷的情況還將繼續(xù)，整體樓市不會(huì)發(fā)生大變化，也就是所謂的“橫盤”局面。

關(guān)鍵詞·租房

除了價(jià)格因素，2020年租房市場(chǎng)也算一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。特別是租房“爆雷”現(xiàn)象，不僅是青島，在全國(guó)多個(gè)城市均出現(xiàn)了因房屋租賃問題引發(fā)的群體糾紛，部分房屋租賃企業(yè)采取了“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）等經(jīng)營(yíng)模式，如果企業(yè)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力或擴(kuò)張規(guī)模過快，將存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和隱患。今年下半年，全國(guó)各地陸續(xù)出現(xiàn)住房租賃企業(yè)失聯(lián)“跑路”現(xiàn)象，直接造成出租人和承租人的利益受損。

無獨(dú)有偶，在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房屋租賃作為保障性住房的重要舉措，其中就提到要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

結(jié)合今年長(zhǎng)租公寓的爆雷事件，可以預(yù)測(cè)的是在未來，有保障性質(zhì)的房屋租賃正規(guī)軍將出現(xiàn)在市場(chǎng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提到，要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。對(duì)于今年長(zhǎng)租公寓暴露出的問題整治，以及作為社會(huì)保障性住房的解決方案，未來租房必定更容易。對(duì)年輕剛需族來說，先租房來解決居住問題，也許是個(gè)不錯(cuò)的方案。

關(guān)鍵詞·質(zhì)量

買房前為房?jī)r(jià)左右思量，可買房之后開發(fā)商的施工質(zhì)量也難以讓人放心。今年，早報(bào)房產(chǎn)維權(quán)熱線82933529接到了大量有關(guān)建筑、裝修質(zhì)量的投訴。而在2021年，這一問題也可以做到“有法可依”。日前，《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見》正式印發(fā)。該文件中最大的亮點(diǎn)為明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序，并且要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。《意見》中，對(duì)新建物業(yè)交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規(guī)定。

其中在新建物業(yè)交付方面，明確了建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付流程為：移交資料——承接查驗(yàn)——辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗(yàn)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)。在新建商品房交付方面，明確建設(shè)單位向買受人交付流程，明確了建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄐ?、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均需要達(dá)到正常使用條件；同時(shí)還明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序，避免了因先收后驗(yàn)還是先驗(yàn)后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛。按照《意見》要求，房屋查驗(yàn)的具體內(nèi)容至少包括對(duì)房屋門窗、陽(yáng)臺(tái)、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗(yàn)內(nèi)容的細(xì)化，減少了房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)行為的隨意性，對(duì)購(gòu)房人的利益實(shí)現(xiàn)了最大化保護(hù)。

關(guān)鍵詞·保障房

不僅將房屋租賃作為保障性住房的重要措施，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房在2021年也將有更新的舉措出臺(tái)。日前，青島市人民政府辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)有關(guān)事宜的通知》，這一政策對(duì)備受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房上市問題做出明確規(guī)定。其中提到，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人按照自愿原則，可通過補(bǔ)繳土地收益價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)由經(jīng)濟(jì)適用住房變更為商品住房。按照通安徽要求，要想把經(jīng)濟(jì)適用房變更為商品房，首先要簽訂房屋買賣合同滿5年后才可申請(qǐng)。同時(shí)申請(qǐng)人須繳納50%土地增值收益，才能完成變更手續(xù)。

《通知》中還明確了經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理程序，申請(qǐng)人向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請(qǐng)，填報(bào)取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)表。而經(jīng)濟(jì)適用住房變?yōu)橥耆a(chǎn)權(quán)房后需上市交易的，按照普通商品住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不再繳納土地收益價(jià)款。新規(guī)將從2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

●置業(yè)提醒

當(dāng)心開發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)“橫盤”概率較大，按照市場(chǎng)慣例，橫盤現(xiàn)象對(duì)于開發(fā)商來說并不是什么利好。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格會(huì)拉長(zhǎng)樓盤的銷售周期，給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。所以橫盤時(shí)間越久，開發(fā)商就會(huì)拿出更大的力度來促銷。時(shí)間拉得越長(zhǎng)，開發(fā)商讓利空間越大。

前不久，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出，未來要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，看似在貸款方面對(duì)開發(fā)商的壓力并不大。但早在8月份，住建部、央行就制定了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就業(yè)內(nèi)所謂的“三道紅線”，這將造成房地產(chǎn)整體融資能力縮水。對(duì)于很多小開發(fā)商來說，自身資金實(shí)力不足，前幾年拿地價(jià)格又高，在漫長(zhǎng)的橫盤期，難免會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，購(gòu)房者在挑選開發(fā)商時(shí)一定要謹(jǐn)慎。（觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬）

責(zé)任編輯：劉聰聰