第二條海底隧道開建對樓市有何影響？現(xiàn)在出手合適嗎？

上周，青島交通又迎來新利好，第二條海底隧道正式開工。在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短西海岸腹地與青島通行距離，而這對于關(guān)注青島房價的購房者來說，無疑又是一條好消息。 2011年，膠州灣海底隧道通車運營。交通的升級徹底改變了青島東西城區(qū)的出行方式，讓西海岸不再遙不可及。通勤時間的縮短，導(dǎo)致大批市民涌向西海岸置業(yè)。其中，安子片區(qū)是最先受益的板塊，短短幾年內(nèi)房價由最初的單價四五千元，逐漸攀升至單價2萬元以上，交通對于西海岸的崛起起到了決定性的作用。如果說首條海底隧道為西海岸帶來了新生，那第二條海底隧道的修建將使西城區(qū)和東城區(qū)之間的聯(lián)系更加緊密，特別是老黃島片區(qū)和辛安片區(qū)。一旦第二條隧道通車，居民再無須繞行薛家島，便可暢達(dá)主城區(qū)。而辛安板塊目前可謂是青島的房價洼地，雖然已經(jīng)有很多利好加持，房價依然維持在萬元線。隨著第二條海底隧道工程的不斷推進，這里也將成為青島樓市值得憧憬的地方。

一條路帶火新片區(qū)

2011年膠州灣隧道通車前，怎么去西海岸？最節(jié)省時間的是輪渡，或者自駕、坐大巴繞行青蘭高速，也就是當(dāng)年所謂的膠州灣高速。通常需要耗時一個小時以上，西海岸片區(qū)和膠州、萊西一樣，可是妥妥的“郊區(qū)”。然而，膠州灣隧道開通之后，通行時間只需10分鐘，我們可以輕松從市區(qū)團島到西海岸，這里成了真正的市區(qū)。與此同時，最直接影響當(dāng)屬房價開始向市區(qū)看齊。

現(xiàn)在，讓我們把時鐘撥回9年前，在膠州灣隧道正式通車前，這里的房價已經(jīng)完成了一輪上漲，新房單價從四五千元直接躍升至1萬元以上。8年后，距離隧道口較近的安子片區(qū)發(fā)生了巨大變化，一個個新盤拔地而起，房價也接近兩萬元。然而，第一條海底隧道開通影響最大的不僅是隧道口周邊，沿著濱海大道繼續(xù)向西南方向進入金沙灘附近，天然的海景資源和海灣景色，立刻讓這里成為樓市的新寵。目前在售的卓越天元、魯信隨珠花園等新盤單價都在2萬元以上，價格甚至趕超主城區(qū)。再遠(yuǎn)處，濱海大道沿線的唐島灣、靈山灣等片區(qū)，房價也在一路攀升。

由此可見，除環(huán)境因素、政策支持之外，第一條海底隧道的開通加速了周邊的發(fā)展變化，以及人氣的聚集。目前，第二條海底隧道已經(jīng)開工，可以預(yù)見這次的交通紅利將直接作用于老黃島片區(qū)、辛安片區(qū)，更遠(yuǎn)則輻射到中德生態(tài)園和保稅片區(qū)。

新出口仍是價格洼地

雖然有6年的施工工期，但一條海底隧道將西海岸腹地與主城市北區(qū)直接連接到一起，這一利好無疑讓很多人充滿期望。那第二條海底隧道西海岸端出口的現(xiàn)狀如何呢？近日，記者實地走訪了西海岸一端出入口，實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)剡€主要是以各種制造加工企業(yè)為主，周邊分布著諸多物流公司，交通主干道上也多是一些大型貨車通行，周邊環(huán)境稍顯嘈雜。

自第二條海底隧道方案公布之后，辛安片區(qū)的潛力就一直被看好，原因是隧道通車后，居民再無須繞行薛家島，便可暢達(dá)主城區(qū)。由于這里連接疏港高速，沿江山路行駛進入辛安街道的路途兩端，分布著大量的汽車4S店及物流園。據(jù)公開資料顯示，辛安街道轄內(nèi)有海爾、海信、澳柯瑪、浦項制鐵等國內(nèi)外知名企業(yè)，未來將圍繞山東科技大學(xué)，加快推進村莊改造，積極轉(zhuǎn)移、搬遷傳統(tǒng)制造業(yè)，實現(xiàn)一般制造業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展置換用地空間，成為輻射帶動西海岸新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的科技研發(fā)中心。目前，辛安片區(qū)已有萬科、保利、龍湖、海信、中南、華皓等知名開發(fā)企業(yè)入駐。以2011年為界限，8年多時間房價從6000元/平方米上漲至今天的12000元/平方米左右，但是與西海岸安子片區(qū)、金沙灘周邊沿海一線單價兩三萬元的房價相比，辛安片區(qū)仍處于價格洼地。

另外，第二條海底隧道出口最緊密的老黃島片區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對成熟，新盤并不多，好在生活配套非常成熟，目前二手房均價在10000元/平方米，依然稱得上是“價格洼地”。而作為第二條海底隧道延伸的中德生態(tài)園片區(qū)，目前已經(jīng)逐步發(fā)展成熟，商業(yè)配套也進一步完善。不過，該區(qū)域更靠近跨海大橋，因此第二條海底隧道并不會對其產(chǎn)生太多的影響。

考慮啥？

第二條海底隧道開通的消息，讓很多人開始關(guān)注老黃島片區(qū)和辛安片區(qū)的樓盤，期望這里能像第一條海底隧道開通時那樣，迎來一波快速上漲的節(jié)奏。那么，這種做法行得通嗎？先來看看隧道兩端房價的差別，在第二條海底隧道青島這一端，目前主要是濱海歡樂城和瑞昌路片區(qū)，目前這里的房價在19000元/平方米左右，雖然低于市北其他區(qū)域25000元/平方米的平均價格，但相對老黃島和辛安片區(qū)10000元/平方米的主流價格，還是有不小的差距。

在第二條海底隧道開通之后，西海岸片區(qū)的房價會不會迎頭趕上？來自業(yè)內(nèi)人士的說法，第二條海底隧道的開通對西海岸腹地肯定有巨大利好，但要想去那里買房，很多因素也不得不考慮。

距離因素 根據(jù)公開的資料顯示，第二條海底隧道全長15.8公里，其中海域段長11.1公里，值得一提的是，第二條海底隧道相比膠州灣隧道的7.8公里，長度翻了近一倍，第二條海底隧道采取雙向六車道標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計車速80公里/小時。對比第一條海底隧道的通行時長，粗略估算第二條海底隧道通行時長約20分鐘。另外，第二海底隧道定位于連接青島東岸與西岸城區(qū)的又一條全天候的跨海通道，以通行客車為主，兼顧貨運交通功能。更長的通行時間，還有兼顧貨車通行，都可能對未來新房產(chǎn)生影響。而且從青島端出口到達(dá)市南中心區(qū)域還需要很長的通行時間，與第一條海底隧道相比這些都是不利因素。

環(huán)境因素 從第一條海底隧道出口進入西海岸，能夠領(lǐng)略媲美青島前海一線的優(yōu)越海景，可以說交通便利和環(huán)境因素的雙重利好，共同推動了當(dāng)?shù)貥鞘械姆睒s，拉升房價。而第二條海底隧道，雖然西海岸端的出口也有海景，但終究是膠州灣內(nèi)海，不符合青島人對海景房的“審美觀”。另外，辛安街道片區(qū)，大量工廠屬于制造加工企業(yè)，周邊居住環(huán)境也無法和第一條海底隧道相比。記者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，主干道路往來多是集裝箱貨車，道路擁堵而且路況較差。更重要的是辛安片區(qū)和西海岸主干道周邊相比，缺少大型商業(yè)設(shè)施，相關(guān)配套也并不完善。一旦要改變居住環(huán)境，需要付出極大的時間成本。

出手嗎？

盡管前面提到了諸多不利因素，總體來說，第二條海底隧道的開通，對西海岸的拉動作用預(yù)計會大于主城區(qū)。青黃兩端，房價相差1萬元，目前來說這是市場均價。待第二條海底隧道開通后，作為主城區(qū)的青島端，價格會隨隧道外溢，直接拉動西海岸一端房價的上漲。黃島街道片區(qū)與其相鄰的辛安片區(qū)，以及紅石崖街道也不再是偏居一隅，雖說紅石崖街道與黃島街道距離膠州灣跨海大橋端口也不遠(yuǎn)，但由于跨海大橋收費高且容易受雨霧天氣影響，對于周邊房地產(chǎn)市場的拉動效應(yīng)并不如隧道直接。在第二條海底隧道建成通車后，將直接對樓市產(chǎn)生一定的推動作用。

那么，現(xiàn)在去買房合適嗎？對此記者的建議是，第二條海底隧道的建設(shè)周期長達(dá)6年，無論政策還是社區(qū)規(guī)劃都存在巨大的不確定性。雖然房價會隨著第二條海底隧道的建設(shè)周期出現(xiàn)變化，但也是一個緩慢的過程，更何況這一片區(qū)內(nèi)新盤數(shù)量非常少，所以對購房者來說可以有更充足的時間來觀察和考慮。區(qū)域內(nèi)未來并不缺好房子，購房者并不需要立即出手。（ 觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

關(guān)注“青島早報地產(chǎn)”

責(zé)任編輯：李慧