第二條海底隧道開建對樓市有何影響？現在出手合適嗎？

上周，青島交通又迎來新利好，第二條海底隧道正式開工。在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短西海岸腹地與青島通行距離，而這對于關注青島房價的購房者來說，無疑又是一條好消息。 2011年，膠州灣海底隧道通車運營。交通的升級徹底改變了青島東西城區的出行方式，讓西海岸不再遙不可及。通勤時間的縮短，導致大批市民涌向西海岸置業。其中，安子片區是最先受益的板塊，短短幾年內房價由最初的單價四五千元，逐漸攀升至單價2萬元以上，交通對于西海岸的崛起起到了決定性的作用。如果說首條海底隧道為西海岸帶來了新生，那第二條海底隧道的修建將使西城區和東城區之間的聯系更加緊密，特別是老黃島片區和辛安片區。一旦第二條隧道通車，居民再無須繞行薛家島，便可暢達主城區。而辛安板塊目前可謂是青島的房價洼地，雖然已經有很多利好加持，房價依然維持在萬元線。隨著第二條海底隧道工程的不斷推進，這里也將成為青島樓市值得憧憬的地方。

一條路帶火新片區

2011年膠州灣隧道通車前，怎么去西海岸？最節省時間的是輪渡，或者自駕、坐大巴繞行青蘭高速，也就是當年所謂的膠州灣高速。通常需要耗時一個小時以上，西海岸片區和膠州、萊西一樣，可是妥妥的“郊區”。然而，膠州灣隧道開通之后，通行時間只需10分鐘，我們可以輕松從市區團島到西海岸，這里成了真正的市區。與此同時，最直接影響當屬房價開始向市區看齊。

現在，讓我們把時鐘撥回9年前，在膠州灣隧道正式通車前，這里的房價已經完成了一輪上漲，新房單價從四五千元直接躍升至1萬元以上。8年后，距離隧道口較近的安子片區發生了巨大變化，一個個新盤拔地而起，房價也接近兩萬元。然而，第一條海底隧道開通影響最大的不僅是隧道口周邊，沿著濱海大道繼續向西南方向進入金沙灘附近，天然的海景資源和海灣景色，立刻讓這里成為樓市的新寵。目前在售的卓越天元、魯信隨珠花園等新盤單價都在2萬元以上，價格甚至趕超主城區。再遠處，濱海大道沿線的唐島灣、靈山灣等片區，房價也在一路攀升。

由此可見，除環境因素、政策支持之外，第一條海底隧道的開通加速了周邊的發展變化，以及人氣的聚集。目前，第二條海底隧道已經開工，可以預見這次的交通紅利將直接作用于老黃島片區、辛安片區，更遠則輻射到中德生態園和保稅片區。

新出口仍是價格洼地

雖然有6年的施工工期，但一條海底隧道將西海岸腹地與主城市北區直接連接到一起，這一利好無疑讓很多人充滿期望。那第二條海底隧道西海岸端出口的現狀如何呢？近日，記者實地走訪了西海岸一端出入口，實地探訪發現，目前當地還主要是以各種制造加工企業為主，周邊分布著諸多物流公司，交通主干道上也多是一些大型貨車通行，周邊環境稍顯嘈雜。

自第二條海底隧道方案公布之后，辛安片區的潛力就一直被看好，原因是隧道通車后，居民再無須繞行薛家島，便可暢達主城區。由于這里連接疏港高速，沿江山路行駛進入辛安街道的路途兩端，分布著大量的汽車4S店及物流園。據公開資料顯示，辛安街道轄內有海爾、海信、澳柯瑪、浦項制鐵等國內外知名企業，未來將圍繞山東科技大學，加快推進村莊改造，積極轉移、搬遷傳統制造業，實現一般制造業的轉型發展，為現代服務業的發展置換用地空間，成為輻射帶動西海岸新區產業轉型升級的科技研發中心。目前，辛安片區已有萬科、保利、龍湖、海信、中南、華皓等知名開發企業入駐。以2011年為界限，8年多時間房價從6000元/平方米上漲至今天的12000元/平方米左右，但是與西海岸安子片區、金沙灘周邊沿海一線單價兩三萬元的房價相比，辛安片區仍處于價格洼地。

另外，第二條海底隧道出口最緊密的老黃島片區，區域發展相對成熟，新盤并不多，好在生活配套非常成熟，目前二手房均價在10000元/平方米，依然稱得上是“價格洼地”。而作為第二條海底隧道延伸的中德生態園片區，目前已經逐步發展成熟，商業配套也進一步完善。不過，該區域更靠近跨海大橋，因此第二條海底隧道并不會對其產生太多的影響。

考慮啥？

第二條海底隧道開通的消息，讓很多人開始關注老黃島片區和辛安片區的樓盤，期望這里能像第一條海底隧道開通時那樣，迎來一波快速上漲的節奏。那么，這種做法行得通嗎？先來看看隧道兩端房價的差別，在第二條海底隧道青島這一端，目前主要是濱海歡樂城和瑞昌路片區，目前這里的房價在19000元/平方米左右，雖然低于市北其他區域25000元/平方米的平均價格，但相對老黃島和辛安片區10000元/平方米的主流價格，還是有不小的差距。

在第二條海底隧道開通之后，西海岸片區的房價會不會迎頭趕上？來自業內人士的說法，第二條海底隧道的開通對西海岸腹地肯定有巨大利好，但要想去那里買房，很多因素也不得不考慮。

距離因素 根據公開的資料顯示，第二條海底隧道全長15.8公里，其中海域段長11.1公里，值得一提的是，第二條海底隧道相比膠州灣隧道的7.8公里，長度翻了近一倍，第二條海底隧道采取雙向六車道標準，設計車速80公里/小時。對比第一條海底隧道的通行時長，粗略估算第二條海底隧道通行時長約20分鐘。另外，第二海底隧道定位于連接青島東岸與西岸城區的又一條全天候的跨海通道，以通行客車為主，兼顧貨運交通功能。更長的通行時間，還有兼顧貨車通行，都可能對未來新房產生影響。而且從青島端出口到達市南中心區域還需要很長的通行時間，與第一條海底隧道相比這些都是不利因素。

環境因素 從第一條海底隧道出口進入西海岸，能夠領略媲美青島前海一線的優越海景，可以說交通便利和環境因素的雙重利好，共同推動了當地樓市的繁榮，拉升房價。而第二條海底隧道，雖然西海岸端的出口也有海景，但終究是膠州灣內海，不符合青島人對海景房的“審美觀”。另外，辛安街道片區，大量工廠屬于制造加工企業，周邊居住環境也無法和第一條海底隧道相比。記者現場探訪發現，主干道路往來多是集裝箱貨車，道路擁堵而且路況較差。更重要的是辛安片區和西海岸主干道周邊相比，缺少大型商業設施，相關配套也并不完善。一旦要改變居住環境，需要付出極大的時間成本。

出手嗎？

盡管前面提到了諸多不利因素，總體來說，第二條海底隧道的開通，對西海岸的拉動作用預計會大于主城區。青黃兩端，房價相差1萬元，目前來說這是市場均價。待第二條海底隧道開通后，作為主城區的青島端，價格會隨隧道外溢，直接拉動西海岸一端房價的上漲。黃島街道片區與其相鄰的辛安片區，以及紅石崖街道也不再是偏居一隅，雖說紅石崖街道與黃島街道距離膠州灣跨海大橋端口也不遠，但由于跨海大橋收費高且容易受雨霧天氣影響，對于周邊房地產市場的拉動效應并不如隧道直接。在第二條海底隧道建成通車后，將直接對樓市產生一定的推動作用。

那么，現在去買房合適嗎？對此記者的建議是，第二條海底隧道的建設周期長達6年，無論政策還是社區規劃都存在巨大的不確定性。雖然房價會隨著第二條海底隧道的建設周期出現變化，但也是一個緩慢的過程，更何況這一片區內新盤數量非常少，所以對購房者來說可以有更充足的時間來觀察和考慮。區域內未來并不缺好房子，購房者并不需要立即出手。（ 觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

關注“青島早報地產”

責任編輯：李慧