青島日?qǐng)?bào)9月6日?qǐng)?bào)道

連日來(lái)，房地產(chǎn)利好新政不斷涌現(xiàn)，如青島的公積金首付降低比例、全國(guó)多地陸續(xù)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量房房貸利率將下調(diào)等。房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控“組合拳”打出，其背后的原因是什么？對(duì)“金九銀十”及四季度青島樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

樓市下行壓力較大

連日來(lái)，房地產(chǎn)利好新政不斷涌現(xiàn)。

8月28日，青島“下調(diào)公積金首付比例”政策正式發(fā)布。新政明確了在青島市非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，降低住房公積金貸款首付比例。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購(gòu)買(mǎi)家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。

8月30日，廣州發(fā)布通知，優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

8月31日，央行發(fā)布消息，將統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施限購(gòu)城市和不實(shí)施限購(gòu)城市。這意味著，在實(shí)施限購(gòu)的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，可以更好滿(mǎn)足居民家庭住房需求。

8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

9月4日，中國(guó)人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行迅速抓好落實(shí)關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知，加快制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施。通知明確，青島市各階段首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限均和國(guó)家政策下限保持一致。

記者了解到，8月，我國(guó)樓市總體仍處于下行階段，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比現(xiàn)“四連跌”。據(jù)中指研究院9月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米16176元，環(huán)比下跌0.01％，跌幅與7月持平。自今年5月份開(kāi)始，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月下跌。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月青島共計(jì)簽約商品房金額1442億元、983.75萬(wàn)平方米、83233套。較去年同期銷(xiāo)售金額下滑9.3%、面積下滑10.8%、套數(shù)下滑10%。其中，8月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)簽約金額約127.06億元，比去年同期下滑20.6%；簽約面積約90.37萬(wàn)平方米，同比下滑13%；簽約套數(shù)7448套，同比下滑15%。

對(duì)于今年以來(lái)的樓市行情，常年奔波在房地產(chǎn)一線的青島鏈家商圈經(jīng)理孫鵬總結(jié)說(shuō)，今年1月到8月，青島樓市整體呈現(xiàn)“休眠”狀態(tài)，受購(gòu)房需求集中釋放影響，二、三月份成交量同比漲幅較大，但后續(xù)幾個(gè)月成交態(tài)勢(shì)回落，逐漸趨于平穩(wěn)。二手房是樓市的晴雨表，孫鵬告訴記者：“從新房與二手房成交比值來(lái)看，今年比值再度縮小，青島正在加快進(jìn)入存量房時(shí)代。

房企：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

樓市系列新政策的出臺(tái)落地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧表示，一方面，此前戰(zhàn)略布局直接影響能否享受到本輪政策紅利，對(duì)于重倉(cāng)一線城市的房企利好最為明顯，原政策限制下被壓抑的需求得到集中釋放，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖苗頭已現(xiàn)，現(xiàn)金流和資金狀況得到優(yōu)化，新一線城市的核心區(qū)位項(xiàng)目緊隨其后，享受政策利好輻射；另一方面，想要迅速將“觀望型”客戶(hù)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中搶過(guò)來(lái)，實(shí)現(xiàn)流速與利潤(rùn)的雙贏，競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然不小。

劉元婧分析，本輪新政組合拳，旨在促進(jìn)一線城市剛需及改善需求釋放，從而拉升整體樓市信心，進(jìn)而促進(jìn)樓市健康發(fā)展。“但是，回暖信號(hào)傳導(dǎo)到青島仍需一定時(shí)日，在看待新政對(duì)市場(chǎng)影響的時(shí)效和力度方面，建議大家保持一定的理性樂(lè)觀態(tài)度。”

本報(bào)樓市觀察員認(rèn)為，青島公積金以及存量房房貸利率新政的利好，將重新拉回本土樓市信心，尤其對(duì)青島主城區(qū)核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將帶來(lái)一定的刺激作用。譬如目前東李板塊多個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，盡管離不開(kāi)“價(jià)格戰(zhàn)”的加持，但不能否認(rèn)連日來(lái)系列利好新政的“推波助瀾”。

市場(chǎng)小幅上揚(yáng)可能性較大

利好新政頻頻，對(duì)于“金九銀十”及整個(gè)青島第四季度樓市，將帶來(lái)怎樣的影響？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析指出，金九銀十作為傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，疊加新政組合拳刺激，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)頻次和客戶(hù)到訪率相較于七八月將得到顯著提升。綜合分析來(lái)看，主城核心區(qū)項(xiàng)目熱銷(xiāo)有望帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度回升，但市場(chǎng)分化的底層邏輯和客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)依舊存在。樓市盤(pán)整期間，客戶(hù)在觀望中變得更理性也更專(zhuān)業(yè)，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與交付口碑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)格策略等方面綜合考量，兼?zhèn)洹昂诵牡囟?房企實(shí)力+產(chǎn)品力升級(jí)”的明星項(xiàng)目依舊受改善客群青睞，此外現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房對(duì)剛需剛改的吸引力更強(qiáng)。

下半年僅余4個(gè)月，本報(bào)樓市觀察員分析，此輪政策包落地后，一線城市、部分新一線城市及省會(huì)城市市場(chǎng)相繼迎來(lái)回暖，青島自然也不例外。青島下半年成交量有望回暖，其中核心區(qū)域熱點(diǎn)板塊將表現(xiàn)亮眼，外圍區(qū)域則把握政策紅利期加快出貨。考慮到青島近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)高位橫盤(pán)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，市場(chǎng)持續(xù)分化態(tài)勢(shì)下，結(jié)構(gòu)性小幅上調(diào)可能性較高。對(duì)樓市觀望者尤其是剛需來(lái)說(shuō)，“金九銀十”將是出手好時(shí)機(jī)。 （文/青島日?qǐng)?bào)地產(chǎn)全媒體記者 李鵬飛 責(zé)編/呂蕾）