（青島日報地產(chǎn)全媒體 李鵬飛）
連日來，房地產(chǎn)利好新政不斷涌現(xiàn)，如青島的公積金首付降低比例、全國多地陸續(xù)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量房房貸利率將下調(diào)等等。房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控“組合拳”打出，對“金九銀十”及四季度青島樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？置業(yè)者是否迎來“春天”？
9月5日，青島日報地產(chǎn)全媒體記者采訪了青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝，針對樓市，劉明輝從專業(yè)視角給出了解讀與判斷。
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青島日報地產(chǎn)全媒體：系列新政對青島樓市有何影響？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
個人認(rèn)為，第一，對青島來說，政策試水，影響仍不會太大。因為青島已提前進(jìn)行過相關(guān)調(diào)整，比如商業(yè)貸款和公積金首套房首付20%，市場沒有太大反應(yīng)，因為每年剛需客群數(shù)量變化不大，投資客群也無法出手。如果青島城市能因城施策再增加四點利好政策，預(yù)測可有望振興房地產(chǎn)市場。
第二，因為之前房地產(chǎn)“因城施政”，城市間本身發(fā)展也存在差異，新政能夠在短時間內(nèi)，產(chǎn)生影響的首先是一線城市。房地產(chǎn)市場的基本面已經(jīng)發(fā)生變化，不會再出現(xiàn)樓市大起大落的情況，但一線城市回暖，能夠帶給真正有購房需求的消費者以信心，長期來看，會帶動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)走出低谷。
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青島日報地產(chǎn)全媒體：新政策對開發(fā)商來說意味著什么？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
（1）新政策仍在一點點試探，開發(fā)商目前的沒有什么反饋，還看不到有影響，但是對于客戶購買的預(yù)期提前了，信心增加了。雖然改變存量房利率問題可以幫助客戶攢錢，但短時間內(nèi)不會有太大反應(yīng)，需要有一定的延展期。預(yù)計后期會好。
（2）換購者會有明顯增多。希望更多開發(fā)商可以配合渠道公司多開展“益買賣”方式銷售，以鎖定意向客戶，增加銷量預(yù)期。
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青島日報地產(chǎn)全媒體：今年前8個月青島樓市的特色是什么？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
（1）青島樓市前8個月的成交量，用一個詞形容就是“跌宕起伏”，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的感受上看，2、3月是天堂、4、5月回到人間、6、7、8月又接著經(jīng)受“烤”驗；
（2）今年的二手房市場，還有一個顯著現(xiàn)象，就是掛牌量明顯增多，整個青島已經(jīng)超過10萬套，這也是房地產(chǎn)“供求關(guān)系發(fā)生改變”的最直接的特征；
（3）與去年同期相比，前八個月青島二手房的交易量提高超過20%，而新房交易量則降低超過20%；
（4）前八個月，青島二手房的價格一直在走低，降幅明顯；
（5）從已經(jīng)成交的客戶需求看，目前購房的客戶，80%以上都是“必需”客戶，不得不出手的時候，客戶才掏錢，可買可不買的這部分客戶，往往是只看不買，或者連看都不愿意出來看了；外地旅游客戶購房比例減少。
（6）客戶對三居室的房子需求量提升較快。
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青島日報地產(chǎn)全媒體：系列新政對青島金九銀十的影響？金九銀十將呈現(xiàn)什么特色？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
我認(rèn)為，系列新政會有一定積極促進(jìn)作用，相比7、8月份來看，掛牌量、看房量和成交量會有一定提升，但幅度不大。預(yù)計在年底11、12月左右，各大開發(fā)商應(yīng)回款要求，會想辦法降價到客戶心理預(yù)期的，市場成交量才會有明顯的提升。
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青島日報地產(chǎn)全媒體： 對青島下半年市場有怎樣的預(yù)測？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
個人認(rèn)為，如果青島市可以因城施策，增加以下四點政策，市場狀態(tài)會有大幅度提升：
（1）放開貸款年限，降低月供壓力。僅限制年齡，不限制年限，比如30歲的購房人，距離70歲有四十年，就可以讓他貸款40年，有效降低月供壓力。（2）公積金貸款額度增加。例：個人最高可以貸款100萬，家庭最高可以貸款200萬。（3）逐漸恢復(fù)房地產(chǎn)商品屬性。140平米以上房源解除限售。例：只要140平以上房源取得房產(chǎn)證當(dāng)天即可上市交易（4）開發(fā)商限價比例范圍加大，增加企業(yè)現(xiàn)金流。例：上下浮動40%.
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青島日報地產(chǎn)全媒體：對意向置業(yè)者有哪些建議？
青島中馳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉明輝：
我相信，今年是置業(yè)最佳時機。從政府各項扶持政策可看出對房地產(chǎn)的支持力度，信號已經(jīng)不能再明顯了。房地產(chǎn)也一定會逐漸回歸其商品屬性。所以，只要有購房計劃的，盡早先看房，盡早出手。
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8月28日，青島“下調(diào)公積金首付比例”政策正式發(fā)布。新政明確了在青島市非限購區(qū)域內(nèi)，降低住房公積金貸款首付比例。對于購買家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購買家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。
8月30日，廣州發(fā)布通知，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。
8月31日，央行發(fā)布消息，將統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施限購城市和不實施限購城市。這意味著，在實施限購的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
9月4日，中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行迅速抓好落實關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知，加快制定具體操作細(xì)則，做好組織實施。通知明確，青島市各階段首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致。
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