（文/青島日報地產全媒體記者 李鵬飛）

連日來，房地產利好新政不斷涌現，如青島的公積金首付降低比例、全國多地陸續執行“認房不認貸”、存量房房貸利率將下調等等。房地產行業一系列調控“組合拳”打出，對“金九銀十”及四季度青島樓市將產生怎樣的影響？置業者是否迎來“春天”？

9月5日，青島日報地產全媒體記者采訪了銳理數據山東區域總經理劉元婧，針對樓市未來，她以專業視角給出了解讀與判斷。

青島日報地產全媒體：系列新政對青島樓市有何影響？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

個人認為，近日中央和地方樓市政策加力提效，體現出政府對穩樓市的決心。銳理數據認為，對青島而言，主要有三大影響：其一，降門檻與降成本相結合，促進需求釋放；其二，一線城市即將率先回暖，促進信心重塑；其三，存量房貸下調以促消費，促進宏觀向好。

具體來看，首先是直接影響：目前青島全域，商貸、公積金貸款的首付比例均降低至首套20%、二套30%，商貸利率首套4.0%、二套4.4%，剛需及改善客戶的上車門檻和房貸壓力均有降低，刺激“觀望型”客戶出手。其次是間接影響：一線城市“認房不認貸”疊加首付及利率調整，此前被政策限制下的購房需求得以釋放，熱度自上而下傳導，有利于新一線城市的購房信心重塑，而信心比黃金更重要。最后，存量房貸下調：減輕提前還貸對樓市信心的沖擊，同時降低居民支出，有利于恢復和擴大消費，充分發揮消費對經濟發展的基礎性作用。

青島日報地產全媒體：新政策對開發商來說意味著什么？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

新政策對于開發商而言，既是機遇，也是挑戰。一方面，此前戰略布局直接影響能否享受到本輪政策紅利，對于重倉一線城市的房企利好最為明顯，原政策限制下被壓抑的需求得到集中釋放，銷售業績回暖苗頭已現，現金流和資金狀況得到優化，新一線城市的核心區位項目緊隨其后，享受政策利好輻射；另一方面，想要迅速將“觀望型”客戶從競爭對手中搶過來，實現流速與利潤的雙贏，競爭壓力仍然不小。

青島日報地產全媒體：今年前8個月青島樓市的特色是什么？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

從銳理數據庫的官方網簽數據分析來看，2023年1-8月份，青島新房住宅市場容量與去年同期基本持平，并取得一定去庫存成果，整體市場健康度有所提升。具體來看，成交價格回調2%后，房價仍堅持在1.5萬元以上水位線；供應量同比下滑3%的情況下，銷售量實現持平，整體供銷比低于0.7，庫存減少了11%。

從月度走勢來看，三四月份需求集中釋放、六月份年中沖刺業績突出、七八月回落。銳理數據認為，七八月作為傳統銷售淡季，天氣炎熱、客戶自然到訪量下滑，加之觀望情緒下，成交周期拉長，導致購房需求釋放并不充足。

青島日報地產全媒體：系列新政對青島金九銀十的影響？金九銀十將呈現什么特色？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

本輪新政組合拳，旨在促進一線城市剛需及改善需求釋放，從而拉升整體樓市信心，進而促進樓市健康發展?；嘏盘杺鲗У角鄭u仍需一定時日，在看待新政對市場的影響的時效和力度方面，建議保持一定的理性樂觀態度。

金九銀十作為傳統銷售旺季，疊加新政組合拳刺激，開發商營銷頻次和客戶到訪率相較于七八月將得到顯著提升，綜合分析來看，主城核心區項目熱銷有望帶動整體市場熱度回升，但市場分化的底層邏輯和客戶競爭依舊存在。樓市盤整周期，客戶在觀望中變得更理性也更專業，對于企業的財務風險與交付口碑、產品設計品質、價格策略等方面綜合考量，兼備“核心地段+房企實力+產品力升級”的項目依舊受改善客群青睞，此外現房/準現房對剛需剛改的吸引力更強。

青島日報地產全媒體： 對青島下半年市場有怎樣的預測？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

下半年僅余四個月，其中三個月為傳統營銷旺季——金九銀十、年終沖刺，此輪政策包的落地后，一線城市、部分新一線城市及省會城市市場相繼迎來回暖，青島自然也不例外。個人預測，青島下半年成交量有望回暖，其中核心區域熱點板塊表現亮眼，外圍區域則把握政策紅利期加快出貨?？紤]到青島近年來房價持續高位橫盤，預計房價不會出現大幅上漲，市場持續分化態勢下，結構性小幅上調可能性較高。

青島日報地產全媒體：對意向置業者有哪些建議？

銳理數據山東區域總經理劉元婧：

我們建議，意向置業者首先要明確核心購房需求，須知沒有樓盤是十全十美的，要做好舍棄非核心需求的心理準備，聚焦核心訴求；其次是多看房，對地段地勢、各項配套、戶型產品力等多維度橫向比較，對項目的優劣勢全面了解；最后是把握好入手時機，新政組合拳已經打出，金九銀十期間，為沖業績，各項目促銷活動、促銷力度值得期待，若年底壓力小了反而不一定有更大力度，而且需警惕心儀的房源在金九銀十被別人搶走，建議提前衡量是否有可替代項目，其他樓座是否有符合需求的備選房源，避免錯失良機。

8月28日，青島“下調公積金首付比例”政策正式發布。新政明確了在青島市非限購區域內，降低住房公積金貸款首付比例。對于購買家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購買家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。

8月30日，廣州發布通知，優化個人住房貸款中住房套數認定標準，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發布“認房不認貸”新政。

8月31日，央行發布消息，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施限購城市和不實施限購城市。這意味著，在實施限購的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。

8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

9月4日，中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合下發通知，要求各商業銀行迅速抓好落實關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，加快制定具體操作細則，做好組織實施。通知明確，青島市各階段首套商業性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致。

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