在1月、2月租賃市場的傳統(tǒng)淡季，我市租賃市場持續(xù)升溫，帶看量和出租率均明顯提升，市場加速復(fù)蘇。值得關(guān)注的是，隨著租賃需求升級的變化，長租化及品質(zhì)化讓租賃產(chǎn)品供應(yīng)不斷迭代，租賃市場呈現(xiàn)較高的活躍度。

• 市場回暖：租賃住房“空窗期”縮短

“月租金3500元，掛了3家中介，1個月只有2組帶看，空了2個月了，現(xiàn)在終于租出去了。”青島市民張先生在李滄區(qū)海爾鼎世華府有一套123平方米套三的房子，全套家電精裝修，租客搬走后，一直找不到房客，張先生不得已將房租降至3300元，最后趕在供暖季來臨之前將房子成功出租。

張先生降價出租的遭遇是春節(jié)前青島租房市場的一個縮影：不少房東為了盡快出租空置房源，普遍降低月租金。而春節(jié)后，租房市場卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)跡象。

“我一直很關(guān)注市場動態(tài)，春節(jié)前我這樣的房子空個兩個月很正常。不過最近聯(lián)系我的人卻很多，最后我租給了剛參加工作的兩個女孩。”青島嶗山區(qū)一房東李先生告訴記者，他在浮山后有一套房子，上一位租客退租后，閑置了不到半個月就又找到下家了。

租賃數(shù)據(jù)是社會經(jīng)濟運行的晴雨表。每年5月到9月是青島租房的旺季。6月是高校畢業(yè)季，9月恰逢開學(xué)季，在此期間，租金會有所上漲。而今年，租房市場比去年同期火熱許多。青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼合作經(jīng)紀(jì)品牌成交的出租房源中，1月青島套均租金2325元，2月套均租金2216元，均位于2022年9月至2023年2月五個月來套均租金平均值附近，租金波動較小。

實際上，1、2月尚處于傳統(tǒng)租賃淡季，但由于企業(yè)第一時間復(fù)工復(fù)產(chǎn)激發(fā)了一定的租賃需求，租賃市場開始復(fù)蘇。鏈家地產(chǎn)遠洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理表示，相比于往年的“金三銀四”，今年包括青島在內(nèi)的多個重點城市租賃市場熱度升溫時間明顯提早。春節(jié)過后，隨著各地租賃市場返城人員的新增、換租需求集中釋放，帶看量和出租率均明顯提升，租賃市場保持較高的活躍度。

• 觀念變化：年輕客群更愿為品質(zhì)買單

“我喜歡旅游，畢業(yè)這幾年攢的錢都拿去旅游了。與其把錢提前鎖定在房子里，不如先暫時租個房子，好好享受生活。”許敬是一位“90后”。記者采訪發(fā)現(xiàn)，她的租房觀念具有一定代表性，房屋品質(zhì)和交通便捷程度是她最為看重的因素。

“客戶中年輕人居多，他們對房子的品質(zhì)要求比較高，租的時間也長。一些人租下后，還會根據(jù)自己的喜好進行裝修。”紹興路一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“90后”“00后”人群租房觀念正發(fā)生變化，他們對租房表現(xiàn)出了很高的接受度。

一方面年輕人觀念發(fā)生改變，另一方面相關(guān)政策也鼓勵房屋租賃市場的發(fā)展。

2019年，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》；2020年，青島成功入選第二批試點城市，從當(dāng)年起連續(xù)三年獲得共計24億元的中央財政專項資金支持，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。而今年人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，更是提出重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

城市承載力要提升，房屋租賃供給要跟上，房源是根本。青島租賃市場的良好培育，得益于更早的謀篇布局。

據(jù)悉，早在去年6月份，市住房制度改革和住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組就印發(fā)實施了《關(guān)于支持存量非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》。旨在有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目中商業(yè)、辦公等非居住房屋資源利用效率，進一步拓寬保障性租賃住房籌集渠道，形成更多臨近就業(yè)地、交通便利、基礎(chǔ)生活配套齊全的“小戶型、低租金”房源，助力緩解新市民、青年等群體住房困難問題。

記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，今年將大力發(fā)展保障性租賃住房作為改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的有力舉措和經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要助力。2023年，全市計劃建設(shè)籌集公租房600套、保障性租賃住房（含租賃型人才住房）35000套/間。

• 需求釋放：長租公寓穩(wěn)定成長

據(jù)克而瑞租售調(diào)研，2022年接受租房的人群占比達到了33.18%，較2021年提升10%左右，與此同時，有52%的受訪人群租房年限達到了5年以上，還有20%的客戶接受十年以上租房。當(dāng)下租房的特征越來越長租化。

提到長租，就不得不提機構(gòu)化長租公寓。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，市場規(guī)模方面，2017年至2021年，中國的機構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模由人民幣825億元增加至人民幣1327億元，復(fù)合年增長率為12.6%。估計機構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模到2026年將增至人民幣2526億元，2021年至2026年的復(fù)合年增長率為13.7%。預(yù)計2026年一線城市集中式長租公寓的市場規(guī)模將達到人民幣735億元，約占整體集中式長租公寓市場的58.7%。

據(jù)了解，目前在青島的機構(gòu)化長租公寓運營公司有泊寓、冠寓、魔方公寓、嘻哈公寓等。主要有兩種運營模式：直營模式，公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對該等租賃物業(yè)進行管理和運營；加盟管理和第三方托管模式，公司以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運營加盟公寓。根據(jù)運營方式不同，加盟管理和第三方托管模式房源主要來自于個人業(yè)主，也被稱為分散式長租公寓。直營模式的房源主要來自于整棟物業(yè)，比如改造后的酒店、老舊廠房、開發(fā)商自持住宅樓等，這類公寓也被稱為集中式長租公寓。

作為較早進入青島的集中式長租公寓品牌，龍湖冠寓從2018年落地西海岸為起點，并不斷拓展城市版圖，目前已經(jīng)在青島布局11家門店。冠寓青島正陽路國學(xué)公園門店經(jīng)理接受記者采訪時表示，2023年和去年同期相比，門店經(jīng)營方面最大的改變是人員流動性明顯變強。從數(shù)據(jù)來看，1、2月份與2022年同期比也有一成左右的提升。對于租賃市場而言，通常有“金三銀四”的旺季，緊接著又是畢業(yè)季。而目前租賃就有明顯回暖的狀態(tài)，因此，他們對今年的市場也比較有信心，預(yù)計整個租賃行情會比往年好得多。

本報樓市觀察員認(rèn)為，為滿足流動人口的住房需求，建設(shè)供應(yīng)主體更加多元、經(jīng)營服務(wù)日趨規(guī)范的住房租賃市場，可以確保住房資源以更快的速度、更合理的價格滿足人們的租住需求。對于青島的租賃市場，隨著保障性租賃住房和機構(gòu)化長租公寓加快入市步伐，也將有效平抑租金的上漲。