在1月、2月租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，我市租賃市場(chǎng)持續(xù)升溫，帶看量和出租率均明顯提升，市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇。值得關(guān)注的是，隨著租賃需求升級(jí)的變化，長(zhǎng)租化及品質(zhì)化讓租賃產(chǎn)品供應(yīng)不斷迭代，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)較高的活躍度。

• 市場(chǎng)回暖：租賃住房“空窗期”縮短

“月租金3500元，掛了3家中介，1個(gè)月只有2組帶看，空了2個(gè)月了，現(xiàn)在終于租出去了。”青島市民張先生在李滄區(qū)海爾鼎世華府有一套123平方米套三的房子，全套家電精裝修，租客搬走后，一直找不到房客，張先生不得已將房租降至3300元，最后趕在供暖季來(lái)臨之前將房子成功出租。

張先生降價(jià)出租的遭遇是春節(jié)前青島租房市場(chǎng)的一個(gè)縮影：不少房東為了盡快出租空置房源，普遍降低月租金。而春節(jié)后，租房市場(chǎng)卻出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)跡象。

“我一直很關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，春節(jié)前我這樣的房子空個(gè)兩個(gè)月很正常。不過(guò)最近聯(lián)系我的人卻很多，最后我租給了剛參加工作的兩個(gè)女孩。”青島嶗山區(qū)一房東李先生告訴記者，他在浮山后有一套房子，上一位租客退租后，閑置了不到半個(gè)月就又找到下家了。

租賃數(shù)據(jù)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表。每年5月到9月是青島租房的旺季。6月是高校畢業(yè)季，9月恰逢開(kāi)學(xué)季，在此期間，租金會(huì)有所上漲。而今年，租房市場(chǎng)比去年同期火熱許多。青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼合作經(jīng)紀(jì)品牌成交的出租房源中，1月青島套均租金2325元，2月套均租金2216元，均位于2022年9月至2023年2月五個(gè)月來(lái)套均租金平均值附近，租金波動(dòng)較小。

實(shí)際上，1、2月尚處于傳統(tǒng)租賃淡季，但由于企業(yè)第一時(shí)間復(fù)工復(fù)產(chǎn)激發(fā)了一定的租賃需求，租賃市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理表示，相比于往年的“金三銀四”，今年包括青島在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)熱度升溫時(shí)間明顯提早。春節(jié)過(guò)后，隨著各地租賃市場(chǎng)返城人員的新增、換租需求集中釋放，帶看量和出租率均明顯提升，租賃市場(chǎng)保持較高的活躍度。

• 觀念變化：年輕客群更愿為品質(zhì)買(mǎi)單

“我喜歡旅游，畢業(yè)這幾年攢的錢(qián)都拿去旅游了。與其把錢(qián)提前鎖定在房子里，不如先暫時(shí)租個(gè)房子，好好享受生活。”許敬是一位“90后”。記者采訪發(fā)現(xiàn)，她的租房觀念具有一定代表性，房屋品質(zhì)和交通便捷程度是她最為看重的因素。

“客戶中年輕人居多，他們對(duì)房子的品質(zhì)要求比較高，租的時(shí)間也長(zhǎng)。一些人租下后，還會(huì)根據(jù)自己的喜好進(jìn)行裝修。”紹興路一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“90后”“00后”人群租房觀念正發(fā)生變化，他們對(duì)租房表現(xiàn)出了很高的接受度。

一方面年輕人觀念發(fā)生改變，另一方面相關(guān)政策也鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2019年，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》；2020年，青島成功入選第二批試點(diǎn)城市，從當(dāng)年起連續(xù)三年獲得共計(jì)24億元的中央財(cái)政專項(xiàng)資金支持，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出。而今年人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，更是提出重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

城市承載力要提升，房屋租賃供給要跟上，房源是根本。青島租賃市場(chǎng)的良好培育，得益于更早的謀篇布局。

據(jù)悉，早在去年6月份，市住房制度改革和住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組就印發(fā)實(shí)施了《關(guān)于支持存量非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》。旨在有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)、辦公等非居住房屋資源利用效率，進(jìn)一步拓寬保障性租賃住房籌集渠道，形成更多臨近就業(yè)地、交通便利、基礎(chǔ)生活配套齊全的“小戶型、低租金”房源，助力緩解新市民、青年等群體住房困難問(wèn)題。

記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，今年將大力發(fā)展保障性租賃住房作為改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的有力舉措和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要助力。2023年，全市計(jì)劃建設(shè)籌集公租房600套、保障性租賃住房（含租賃型人才住房）35000套/間。

• 需求釋放：長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定成長(zhǎng)

據(jù)克而瑞租售調(diào)研，2022年接受租房的人群占比達(dá)到了33.18%，較2021年提升10%左右，與此同時(shí)，有52%的受訪人群租房年限達(dá)到了5年以上，還有20%的客戶接受十年以上租房。當(dāng)下租房的特征越來(lái)越長(zhǎng)租化。

提到長(zhǎng)租，就不得不提機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)規(guī)模方面，2017年至2021年，中國(guó)的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模由人民幣825億元增加至人民幣1327億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為12.6%。估計(jì)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模到2026年將增至人民幣2526億元，2021年至2026年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為13.7%。預(yù)計(jì)2026年一線城市集中式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到人民幣735億元，約占整體集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的58.7%。

據(jù)了解，目前在青島的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司有泊寓、冠寓、魔方公寓、嘻哈公寓等。主要有兩種運(yùn)營(yíng)模式：直營(yíng)模式，公司整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)該等租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)；加盟管理和第三方托管模式，公司以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營(yíng)加盟公寓。根據(jù)運(yùn)營(yíng)方式不同，加盟管理和第三方托管模式房源主要來(lái)自于個(gè)人業(yè)主，也被稱為分散式長(zhǎng)租公寓。直營(yíng)模式的房源主要來(lái)自于整棟物業(yè)，比如改造后的酒店、老舊廠房、開(kāi)發(fā)商自持住宅樓等，這類公寓也被稱為集中式長(zhǎng)租公寓。

作為較早進(jìn)入青島的集中式長(zhǎng)租公寓品牌，龍湖冠寓從2018年落地西海岸為起點(diǎn)，并不斷拓展城市版圖，目前已經(jīng)在青島布局11家門(mén)店。冠寓青島正陽(yáng)路國(guó)學(xué)公園門(mén)店經(jīng)理接受記者采訪時(shí)表示，2023年和去年同期相比，門(mén)店經(jīng)營(yíng)方面最大的改變是人員流動(dòng)性明顯變強(qiáng)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，1、2月份與2022年同期比也有一成左右的提升。對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，通常有“金三銀四”的旺季，緊接著又是畢業(yè)季。而目前租賃就有明顯回暖的狀態(tài)，因此，他們對(duì)今年的市場(chǎng)也比較有信心，預(yù)計(jì)整個(gè)租賃行情會(huì)比往年好得多。

本報(bào)樓市觀察員認(rèn)為，為滿足流動(dòng)人口的住房需求，建設(shè)供應(yīng)主體更加多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)日趨規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)，可以確保住房資源以更快的速度、更合理的價(jià)格滿足人們的租住需求。對(duì)于青島的租賃市場(chǎng)，隨著保障性租賃住房和機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓加快入市步伐，也將有效平抑租金的上漲。