11月28日，證監會發射“第三支箭”，時隔12年后，房企股權融資再被支持。不到一個月的時間，地產金融“三箭齊發”，房企融資環境迎來實質性轉機。業內人士認為，進入12月，本就是島城樓市銷售淡季，疊加疫情影響，市場依舊承壓。但最近房地產政策不斷釋放，從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶、到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，政策支撐下市場信心正在逐步恢復。

地產“三支箭”齊發

房企融資環境持續改善

對需求端給予空前的支持后，監管部門正在房地產融資端迅速發力。

11月28日，證監會表示，即日起將恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。其中，股權融資的“破冰”，被業內人士稱為“第三支箭”。

據悉，上市房企再融資暫停于12年前，“第三支箭”落地，房企再融資開閘，被市場解讀為“重磅利好”。不過，在文件中，證監會也明確對房企的股權融資進行了一定的限制。其中提及，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產，用以補充流動資金、償還債務等，但不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。也就是說，房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但只能用來度過眼前的流動性逆境，并不能用于業務擴張。至此，支持房地產企業合理融資需求的“三支箭”均已全部落地。所謂“三支箭”，具體來說，第一支箭是信貸支持，第二支箭是民營企業債券融資支持工具，第三支箭是民營企業股權融資支持工具。

短短不到一個月時間，地產金融“三箭齊發”，民營房企融資環境迎來實質性轉機。信貸方面，11月23日國有大行與優質房企簽訂合作協議。其中，交行為萬科、美的置業分別提供1000億元、200億元意向性授信；中行為萬科提供1000億元意向性授信；工行為龍湖、碧桂園提供數百億元意向性授信；農行與萬科、龍湖、華潤、中海、金地共5家房企簽署銀企戰略合作協議。債券方面，11月23日擴容首批民營房企落地。中債增信公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。股權方面，據悉已有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源等7家上市公司發布關于擬籌劃非公開發行股票的提示性公告，擬向特定投資者定增募資。

房地產行業融資的最低谷，已經過去。中指青島研究院總經理袁彬彬認為，“三支箭”中，允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現得更為靈活，從融資成本來說也是最低的。

“三箭齊發”之后，對房企融資而言無疑具有正面促進作用。這意味著，此前為房企融資所設置的條框以及門檻，在可操作性上已幾乎不存在障礙，房地產行業整體融資收緊的現狀將有所緩解，部分民營房企的流動性問題也將得到一定程度的解決。

有專家認為，從融資流向上看，政策是有選擇性的，當前主要向經營正常的優質房企蔓延；從資金用途看，主要監管用于保交樓、基礎配套設施和保障性租賃住房建設；從落地效果看，簽約授信、支持到拿到真金白銀仍需過程審核，因此最終的落地效果仍有待觀察，短期信號意義更加明顯。從供給端來講，已達成融資協議的部分品牌房企在青島已深耕多年，其融資端的改善，勢必對其工程進度、按期按質交房起到托舉作用，與今年因資金原因供應大幅收縮相比，預計未來供應節奏將逐步回歸正常，樓市優先迎來供應端的回暖。

市場信心穩步恢復

高端住宅壓艙年末樓市

三箭齊發，對修復島城樓市需求端購買信心起到一定積極作用，料將與前期政策形成合力，共同推動樓市向正向循環逐步邁進。信心的修復不代表需求的積極釋放，經過此輪低谷周期，購房者會更加理性的看待買房，在房住不炒的大背景下，品質改善將成為購房主力。

據統計，11月青島新房簽約6246套、約73.71萬平方米，總金額約113.48億元，同比分別下滑33.6%、33.1%和31.9%；環比同樣呈現不同程度的下滑，下滑幅度在20%左右。11月簽約均價降至15396元/平方米。

在11月項目銷售金額榜前十項目中，前五是嶗山的項目：海信君瀾項目以4.19億元奪得銷售金額榜第一；大云谷金茂府排在第二，實現銷售金額2.35億元；第三名為海信依云小鎮項目，銷售金額2.19億元；銀豐·玖璽城排在第四，銷售金額2.01億元；海曙云霞排在第五，銷售金額1.84億元。從熱銷項目可以看出，總價在500萬元以上的高端住宅，正成為青島樓市年末成交的壓艙石。

克而瑞監測數據，青島今年前10個月新房成交中，總價在700萬元以下的房源，成交套數比去年下滑27%-33%，總價700-800萬元跌幅收窄到20%，總價800萬元以上的跌幅僅為5%。這反映出越是總價高的住宅，受當下市場波動影響越小，高端住宅成為高凈值人群的“剛需”。

物以稀為貴，是亙古不變的真理。具體到買房，買入稀缺性強的城市核心區房產可謂價值最為穩定。在今年集中土拍中，就透露了這樣一個強烈的信號：處在核心地段和擁有稀缺資源的地塊非常搶手。其中，在第三次集中土拍中，位于嶗山區松嶺路以東、金嶺美地小區以西、仙霞嶺路以北、銀川東路以南地塊達到最高限價，觸發熔斷，轉入線下競品質環節，最終被銀豐競得，折合樓面價14907元/平方米成交，溢價率15%。

供給端方面，稀缺地塊成交異常火爆；需求端方面，有著顯著地理位置優勢的產品自然就成為整個高端市場的搶手貨。以東李世園片區為例，據卓易數據統計,整個東李世園板塊近3年成交的3000多套房子中,成交戶型套均面積132.8平方米,已經超越市北浮山后成交的套均面積，成為名副其實的高端住宅市場高地，吸引了眾多高端改善類需求的目光。這其中，有著城市山居屬性的低密度住宅更是成為改善客群的首選。

據地處世園片區的低密度住宅項目和達·和山營銷經理介紹，該項目預計年底開盤，11月份以來，該項目售樓處周末每天到訪客戶有時破百組，非周末到訪客戶每天在四十組左右。“世園板塊三面環山、交通路網便捷，再疊加1.3低容積率和大平層洋房戶型設計，是項目吸引改善客群前來咨詢的主要因素。”  (呂 蕾)

責任編輯：李鵬飛