11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)射“第三支箭”，時(shí)隔12年后，房企股權(quán)融資再被支持。不到一個(gè)月的時(shí)間，地產(chǎn)金融“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入12月，本就是島城樓市銷售淡季，疊加疫情影響，市場(chǎng)依舊承壓。但最近房地產(chǎn)政策不斷釋放，從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶、到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，政策支撐下市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

地產(chǎn)“三支箭”齊發(fā)

房企融資環(huán)境持續(xù)改善

對(duì)需求端給予空前的支持后，監(jiān)管部門正在房地產(chǎn)融資端迅速發(fā)力。

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。其中，股權(quán)融資的“破冰”，被業(yè)內(nèi)人士稱為“第三支箭”。

據(jù)悉，上市房企再融資暫停于12年前，“第三支箭”落地，房企再融資開閘，被市場(chǎng)解讀為“重磅利好”。不過，在文件中，證監(jiān)會(huì)也明確對(duì)房企的股權(quán)融資進(jìn)行了一定的限制。其中提及，上市募集的資金，可以用來(lái)購(gòu)買涉房資產(chǎn)，用以補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。也就是說(shuō)，房企從外面融進(jìn)來(lái)的錢，雖然不影響他們的負(fù)債率，但只能用來(lái)度過眼前的流動(dòng)性逆境，并不能用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張。至此，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的“三支箭”均已全部落地。所謂“三支箭”，具體來(lái)說(shuō)，第一支箭是信貸支持，第二支箭是民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，第三支箭是民營(yíng)企業(yè)股權(quán)融資支持工具。

短短不到一個(gè)月時(shí)間，地產(chǎn)金融“三箭齊發(fā)”，民營(yíng)房企融資環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)。信貸方面，11月23日國(guó)有大行與優(yōu)質(zhì)房企簽訂合作協(xié)議。其中，交行為萬(wàn)科、美的置業(yè)分別提供1000億元、200億元意向性授信；中行為萬(wàn)科提供1000億元意向性授信；工行為龍湖、碧桂園提供數(shù)百億元意向性授信；農(nóng)行與萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)、中海、金地共5家房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議。債券方面，11月23日擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地。中債增信公司出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。股權(quán)方面，據(jù)悉已有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源等7家上市公司發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告，擬向特定投資者定增募資。

房地產(chǎn)行業(yè)融資的最低谷，已經(jīng)過去。中指青島研究院總經(jīng)理袁彬彬認(rèn)為，“三支箭”中，允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現(xiàn)得更為靈活，從融資成本來(lái)說(shuō)也是最低的。

“三箭齊發(fā)”之后，對(duì)房企融資而言無(wú)疑具有正面促進(jìn)作用。這意味著，此前為房企融資所設(shè)置的條框以及門檻，在可操作性上已幾乎不存在障礙，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資收緊的現(xiàn)狀將有所緩解，部分民營(yíng)房企的流動(dòng)性問題也將得到一定程度的解決。

有專家認(rèn)為，從融資流向上看，政策是有選擇性的，當(dāng)前主要向經(jīng)營(yíng)正常的優(yōu)質(zhì)房企蔓延；從資金用途看，主要監(jiān)管用于保交樓、基礎(chǔ)配套設(shè)施和保障性租賃住房建設(shè)；從落地效果看，簽約授信、支持到拿到真金白銀仍需過程審核，因此最終的落地效果仍有待觀察，短期信號(hào)意義更加明顯。從供給端來(lái)講，已達(dá)成融資協(xié)議的部分品牌房企在青島已深耕多年，其融資端的改善，勢(shì)必對(duì)其工程進(jìn)度、按期按質(zhì)交房起到托舉作用，與今年因資金原因供應(yīng)大幅收縮相比，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)節(jié)奏將逐步回歸正常，樓市優(yōu)先迎來(lái)供應(yīng)端的回暖。

市場(chǎng)信心穩(wěn)步恢復(fù)

高端住宅壓艙年末樓市

三箭齊發(fā)，對(duì)修復(fù)島城樓市需求端購(gòu)買信心起到一定積極作用，料將與前期政策形成合力，共同推動(dòng)樓市向正向循環(huán)逐步邁進(jìn)。信心的修復(fù)不代表需求的積極釋放，經(jīng)過此輪低谷周期，購(gòu)房者會(huì)更加理性的看待買房，在房住不炒的大背景下，品質(zhì)改善將成為購(gòu)房主力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月青島新房簽約6246套、約73.71萬(wàn)平方米，總金額約113.48億元，同比分別下滑33.6%、33.1%和31.9%；環(huán)比同樣呈現(xiàn)不同程度的下滑，下滑幅度在20%左右。11月簽約均價(jià)降至15396元/平方米。

在11月項(xiàng)目銷售金額榜前十項(xiàng)目中，前五是嶗山的項(xiàng)目：海信君瀾項(xiàng)目以4.19億元奪得銷售金額榜第一；大云谷金茂府排在第二，實(shí)現(xiàn)銷售金額2.35億元；第三名為海信依云小鎮(zhèn)項(xiàng)目，銷售金額2.19億元；銀豐·玖璽城排在第四，銷售金額2.01億元；海曙云霞排在第五，銷售金額1.84億元。從熱銷項(xiàng)目可以看出，總價(jià)在500萬(wàn)元以上的高端住宅，正成為青島樓市年末成交的壓艙石。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，青島今年前10個(gè)月新房成交中，總價(jià)在700萬(wàn)元以下的房源，成交套數(shù)比去年下滑27%-33%，總價(jià)700-800萬(wàn)元跌幅收窄到20%，總價(jià)800萬(wàn)元以上的跌幅僅為5%。這反映出越是總價(jià)高的住宅，受當(dāng)下市場(chǎng)波動(dòng)影響越小，高端住宅成為高凈值人群的“剛需”。

物以稀為貴，是亙古不變的真理。具體到買房，買入稀缺性強(qiáng)的城市核心區(qū)房產(chǎn)可謂價(jià)值最為穩(wěn)定。在今年集中土拍中，就透露了這樣一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：處在核心地段和擁有稀缺資源的地塊非常搶手。其中，在第三次集中土拍中，位于嶗山區(qū)松嶺路以東、金嶺美地小區(qū)以西、仙霞嶺路以北、銀川東路以南地塊達(dá)到最高限價(jià)，觸發(fā)熔斷，轉(zhuǎn)入線下競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，最終被銀豐競(jìng)得，折合樓面價(jià)14907元/平方米成交，溢價(jià)率15%。

供給端方面，稀缺地塊成交異常火爆；需求端方面，有著顯著地理位置優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品自然就成為整個(gè)高端市場(chǎng)的搶手貨。以東李世園片區(qū)為例，據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)東李世園板塊近3年成交的3000多套房子中,成交戶型套均面積132.8平方米,已經(jīng)超越市北浮山后成交的套均面積，成為名副其實(shí)的高端住宅市場(chǎng)高地，吸引了眾多高端改善類需求的目光。這其中，有著城市山居屬性的低密度住宅更是成為改善客群的首選。

據(jù)地處世園片區(qū)的低密度住宅項(xiàng)目和達(dá)·和山營(yíng)銷經(jīng)理介紹，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底開盤，11月份以來(lái)，該項(xiàng)目售樓處周末每天到訪客戶有時(shí)破百組，非周末到訪客戶每天在四十組左右。“世園板塊三面環(huán)山、交通路網(wǎng)便捷，再疊加1.3低容積率和大平層洋房戶型設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目吸引改善客群前來(lái)咨詢的主要因素。”  (呂 蕾)

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