青島日報(bào)2021年8月18日第13版
面對圈占綠地、違法建設(shè)、野蠻裝修、噪音擾民、堵塞消防通道等小區(qū)“老大難”問題，物業(yè)管理部門常以“沒有執(zhí)法權(quán)”為擋箭牌置身事外。但《民法典》明確規(guī)定了物管部門的前置責(zé)任和協(xié)調(diào)職責(zé)，因此，面對老百姓的訴求——
莫拿“無執(zhí)法權(quán)”當(dāng)不作為的借口
隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房小區(qū)成為城市主流居住模式，物業(yè)管理越來越多地出現(xiàn)在市民生活中。由于服務(wù)水平參差不齊，一些由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會(huì)管理問題日益凸顯，直接影響到小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)。
“直通12345”平臺(tái)上，近期與物業(yè)管理相關(guān)問題，如圈占綠地、違法建設(shè)、野蠻裝修、噪音擾民、堵塞消防通道等，常被拖成“老大難”問題，影響小區(qū)居民的幸福感。盡管在法律法規(guī)上，這些行為被明令禁止，但面對投訴，物業(yè)公司往往會(huì)以“沒有執(zhí)法權(quán)”為由，或置之不理，或點(diǎn)到為止。久而久之，問題得不到有效解決，業(yè)主對物業(yè)工作不滿意、不認(rèn)同逐步加劇，業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系趨于緊張，甚至影響小區(qū)正常運(yùn)行。
和諧穩(wěn)定的小區(qū)環(huán)境和秩序?qū)μ嵘龢I(yè)主的生活品質(zhì)至關(guān)重要。作為小區(qū)的日常服務(wù)和秩序維護(hù)單位，物業(yè)公司在小區(qū)管理中處于關(guān)鍵位置。面對這些“老大難”問題，物業(yè)公司真的可以置身事外嗎？
事實(shí)上，《民法典》第九百四十二條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理”。同時(shí)，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》中也就涉及私開門窗、侵占綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違規(guī)行為，對物業(yè)管理部門提出了勸阻、制止和報(bào)告有關(guān)部門的職責(zé)要求。
顯然，無論是《民法典》，還是《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，都明確要求物業(yè)企業(yè)面對物管難題時(shí)，必須有所作為，并及時(shí)與有關(guān)部門進(jìn)行溝通。物業(yè)公司以“沒有執(zhí)法權(quán)”為由，對各種破壞小區(qū)環(huán)境、影響業(yè)主安全、業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題放任自流、袖手旁觀的做法既不合理，也不合法，是典型的推卸責(zé)任。
應(yīng)該看到，圈占綠地、違法建設(shè)、雜物堵塞消防通道等業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，絕非一天形成。根據(jù)《民法典》，物業(yè)公司的治理應(yīng)趁早、趁小，首先應(yīng)通過多種手段加強(qiáng)前期監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為苗頭，及時(shí)介入，既避免小問題發(fā)展成大難處，又防止違法、違規(guī)行為形成不良示范，引發(fā)跟風(fēng)行為。此外，如果發(fā)現(xiàn)以合理措施無法制止違法、違規(guī)行為時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助處理。在相關(guān)部門介入前，物業(yè)公司還須通過多種方式固定違法、違規(guī)證據(jù)，為相關(guān)部門懲處提供依據(jù)。
當(dāng)然，在問題得到初步處理后，物業(yè)公司還要及時(shí)跟進(jìn)，防止問題回潮。以市民反映最為強(qiáng)烈的樓道雜物問題為例，在及時(shí)通報(bào)，配合相關(guān)部門進(jìn)行集中清理后，物業(yè)公司還要做好后續(xù)工作，既要加大相關(guān)政策宣傳力度，又要引導(dǎo)業(yè)主合理存放、處置雜物。具備條件的情況下，可在小區(qū)設(shè)置雜物寄存?zhèn)}庫，讓業(yè)主對暫時(shí)不用或需要寄存的雜物進(jìn)行寄存，避免再占用樓道空間。可見，面對小區(qū)管理“老大難”問題，物業(yè)公司并非無所作為，而是更應(yīng)強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，主動(dòng)作為，以有效的行動(dòng)解決問題、化解矛盾，贏得小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可。
事實(shí)上，面對小區(qū)管理痼疾，很多物業(yè)公司不是不能管，而是不想管。由于物業(yè)管理難題中，投訴人和被投訴人都是小區(qū)業(yè)主，為了力求兩不得罪，物業(yè)公司經(jīng)常采取“和稀泥”的辦法，對問題治理蜻蜓點(diǎn)水，點(diǎn)到為止。因此，為切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境，提升小區(qū)品質(zhì)，規(guī)范物業(yè)公司行為，行業(yè)主管部門也應(yīng)有所作為，推出行之有效的物業(yè)企業(yè)考核機(jī)制、積極有效的部門協(xié)調(diào)機(jī)制，引導(dǎo)物業(yè)公司創(chuàng)新解決物管痼疾也勢在必行。
良好的居住環(huán)境對高品質(zhì)生活的意義不言而喻。目前，我市正在積極創(chuàng)建全國文明典范城市，社區(qū)（小區(qū)）治理是其中的重要內(nèi)容，希望物業(yè)公司積極作為，與相關(guān)部門攜起手來，創(chuàng)新思路、標(biāo)本兼治，共同破解小區(qū)管理“老大難”問題，為提升城市品質(zhì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
