一周說

面對圈占綠地、違法建設、野蠻裝修、噪音擾民、堵塞消防通道等小區“老大難”問題，物業管理部門常以“沒有執法權”為擋箭牌置身事外。但《民法典》明確規定了物管部門的前置責任和協調職責，因此，面對老百姓的訴求——

莫拿“無執法權”當不作為的借口

隨著城市化進程的加快，商品房小區成為城市主流居住模式，物業管理越來越多地出現在市民生活中。由于服務水平參差不齊，一些由物業服務引發的社會管理問題日益凸顯，直接影響到小區業主的生活品質。

“直通12345”平臺上，近期與物業管理相關問題，如圈占綠地、違法建設、野蠻裝修、噪音擾民、堵塞消防通道等，常被拖成“老大難”問題，影響小區居民的幸福感。盡管在法律法規上，這些行為被明令禁止，但面對投訴，物業公司往往會以“沒有執法權”為由，或置之不理，或點到為止。久而久之，問題得不到有效解決，業主對物業工作不滿意、不認同逐步加劇，業主與物業之間的關系趨于緊張，甚至影響小區正常運行。

和諧穩定的小區環境和秩序對提升業主的生活品質至關重要。作為小區的日常服務和秩序維護單位，物業公司在小區管理中處于關鍵位置。面對這些“老大難”問題，物業公司真的可以置身事外嗎？

事實上，《民法典》第九百四十二條明確規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理”。同時，《山東省物業管理條例》中也就涉及私開門窗、侵占綠地等物業共用部位、共用設施設備等違規行為，對物業管理部門提出了勸阻、制止和報告有關部門的職責要求。

顯然，無論是《民法典》，還是《山東省物業管理條例》，都明確要求物業企業面對物管難題時，必須有所作為，并及時與有關部門進行溝通。物業公司以“沒有執法權”為由，對各種破壞小區環境、影響業主安全、業主反映強烈的問題放任自流、袖手旁觀的做法既不合理，也不合法，是典型的推卸責任。

應該看到，圈占綠地、違法建設、雜物堵塞消防通道等業主反映強烈的問題，絕非一天形成。根據《民法典》，物業公司的治理應趁早、趁小，首先應通過多種手段加強前期監控，發現違規行為苗頭，及時介入，既避免小問題發展成大難處，又防止違法、違規行為形成不良示范，引發跟風行為。此外，如果發現以合理措施無法制止違法、違規行為時，物業公司應及時報告相關部門，并協助處理。在相關部門介入前，物業公司還須通過多種方式固定違法、違規證據，為相關部門懲處提供依據。

當然，在問題得到初步處理后，物業公司還要及時跟進，防止問題回潮。以市民反映最為強烈的樓道雜物問題為例，在及時通報，配合相關部門進行集中清理后，物業公司還要做好后續工作，既要加大相關政策宣傳力度，又要引導業主合理存放、處置雜物。具備條件的情況下，可在小區設置雜物寄存倉庫，讓業主對暫時不用或需要寄存的雜物進行寄存，避免再占用樓道空間。可見，面對小區管理“老大難”問題，物業公司并非無所作為，而是更應強化責任意識，主動作為，以有效的行動解決問題、化解矛盾，贏得小區業主的認可。

事實上，面對小區管理痼疾，很多物業公司不是不能管，而是不想管。由于物業管理難題中，投訴人和被投訴人都是小區業主，為了力求兩不得罪，物業公司經常采取“和稀泥”的辦法，對問題治理蜻蜓點水，點到為止。因此，為切實改善小區環境，提升小區品質，規范物業公司行為，行業主管部門也應有所作為，推出行之有效的物業企業考核機制、積極有效的部門協調機制，引導物業公司創新解決物管痼疾也勢在必行。

良好的居住環境對高品質生活的意義不言而喻。目前，我市正在積極創建全國文明典范城市，社區（小區）治理是其中的重要內容，希望物業公司積極作為，與相關部門攜起手來，創新思路、標本兼治，共同破解小區管理“老大難”問題，為提升城市品質做出應有的貢獻。

青島日報2021年8月18日13版

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青島日報2021年8月18日14版

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青島日報2021年8月18日15版

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責任編輯：郝媛媛