青島日報社/觀海新聞8月12日訊 就在今天，膠東機場正式啟用，這個致力于打造成為東北亞國際樞紐的4F機場吸引了各方關注，未來膠州將作為青島城市流量的入口，將成為青島人流、客流、物流最為集中的區域。今年年初，青島公布《青島市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，其中關于膠州部分，綱要中提到：高質量建設上合示范區、膠東臨空經濟示范區，建設商貿服務型、空港型國家物流樞紐，打造開放門戶、活力城區，建設青濰協同發展的環灣都市區重要組團。在既西海岸新區和紅島高新區之后，膠州作為膠州灣畔最后一塊熱土，終于也迎來了產業發展機遇。
而對于眼下的膠州房地產市場來說，在市場回歸理性與去化周期的雙重壓力下，價格洼地的局面再次呈現。但隨著地鐵8號線、跨海大橋連接線等逐步投入使用，當年承諾的政策紅利正在逐步兌現。加上膠東機場正式啟用，南有上合，北有機場，對于城市發展和膠州房價來說，一南一北都是未來的重要增長極。如今，大產業全面進入實施階段，膠州樓市似乎也面臨著新的發展。
■上合示范區
主城輻射 產業新城的新未來
2018年，青島召開上合峰會，并確定建立上合示范區。從地理位置上來說，上合示范區位于臨近膠州灣，是膠州市唯一靠海的一塊區域，更是膠州灣版圖上最后一塊待開發的熱土。從未來規劃來看，上合示范區未來將依托青島口岸多式聯運功能優勢，以歐亞經貿合作產業園區為主體，打造上合組織內陸國家面向亞太市場的“出海口”，進一步拓展提升青島與上合組織國家地方經貿合作。未來上合示范區內將規劃高端制造業區、貿易物流服務園區、跨境電子商務園區、創新孵化園區等產業集群。那么，住在上合示范區將是一種什么樣的體驗？下面和記者一同來體驗吧。
記者探訪
上周五，記者從嶗山區的株洲路出發，驅車前往上合示范區。沿著膠州灣大橋一路向西，出“上合”收費站就進入了“上合示范區”，整個行程耗時32分鐘。進入上合示范區之后，交大大道、尚德大道、生態大道、創新大道等幾條主干路多是雙向六車道，可以說交通主干網絡已經初步建成。沿著交大大道一路向北，眾多在建樓盤工地逐漸進入視線。因為是新區的緣故，土地供應量充足，花樣年碧云灣、錦繡外灘、悅海大觀等多是體量巨大的大盤，其中不少新樓盤已經進入外立面施工階段。但是從目前的周圍配套設施來看，絕大多數的新建小區周邊還處于較為荒涼的待開發狀態，成為成熟社區還需要業主付出時間成本。
前景展望
雖然目前還有些‘荒涼’，但也有人對此寄予厚望。“從地域優勢上來看，上合示范區應該是膠州最能享受主城區紅利輻射的區域。”有房地產業內人士告訴記者，而“主城紅利輻射”主要來自于跨海大橋連接線的通車。通過這兩條連接線，走膠州灣大橋到達青島北站，車程不超過20分鐘，對于自駕車的市民來說，這樣的距離在理論上已經可以滿足上班通勤的需求。而在未來交通設計上，上合示范區地處青島市“海、陸、空、鐵”交通樞紐15分鐘經濟圈內，擁有“一橋兩站三港三高四鐵”的立體化交通樞紐優勢，青島市規劃建設的地鐵M12線和軌道快線R2線、R9線均經過上合示范區，推動進一步融入大青島核心圈層。遠期的規劃中，地鐵作為最重要的公共交通，也已列入規劃。去年年底，上合示范區管委會規劃建設部部長劉長岐曾透露，規劃中的地鐵12號將涉及上合示范區的珠江路、香江路、長江路、松花江路等四個站點。
其實從配套上來說，交通不是唯一的優勢，這里豐富集中的教育資源也成為很多人看好這一片區的另一大原因。上合示范區初中已經建設完成，8層帶電梯宿舍樓和有25米泳道泳池的體育館，是全市義務教育學校的首例。另外，中加國際學校、青島幼兒師范高等專科學校等都已經建設完成。稀缺的醫療資源方面三級甲等綜合醫院——同濟大學附屬東方醫院，目前也已經進入收尾階段。
當然，除了這些日漸完善的配套，這里最大的發展前景還是來自于產業方面的優勢。作為國家定調發展的上合組織國家地方經貿合作交流的示范樣板，未來將吸引眾多高新企業和研究院校的入住。這些因素又會進一步推進配套設施的完善，從而帶來整個區域居住條件日漸成熟。
置業建議
上周五，記者走訪上合示范區多家售樓處發現，經過2020年一年的調整，當年的1.4萬元/平方米的高價已經有所回歸，大部分樓盤的售價在“萬元線”以下。戶型跨度大，可滿足剛需和改善不同群體的購房需求。和很多新區市場一樣，這里同樣得到了很多投資者的關注，對于這部分購買群體，業內專家看來，上合示范區房子在未來還是存在一定的升值空間。但在國家“房住不炒”的大背景下，短期內房價不會有大的波動，未來升值可能要付出巨大的時間成本。
對于自住購房群體來說，出行和商業配套的完善也需要時間成本。所以比較推薦那些未來打算在周邊發展的購房群體在此置業，另外如果你想兼顧品質和性價比，那么，上合示范區還是值得考慮的。
■空港片區
客流集中 交通門戶的新機遇
今天，青島膠東機場完成轉場，機場正式進入膠州時間。有人關心機場能給膠州帶來什么？據有關數據預測，膠東國際機場啟用后，預計2025年可實現年旅客吞吐量3500萬人次，貨郵吞吐量50萬噸，飛機起降29.8萬架次的保障需求。機場不僅是出行服務站，看重巨大的人流量、物流以及產業前景，青島膠東臨空經濟示范區應運而生。總規劃面積149平方公里的示范區全力引進投資規模大、產業層次高、創新能力強、帶動能力足的大項目，打造匯集航空科研、航空制造、航空運營、航空維修和航空偏好型產業為主的千億級臨空產業鏈。已經有人把膠州與當年上海浦東、北京大興作比較，特別是航空產業帶來的人氣，將直接帶動該區域的經濟與活力。未來，伴隨更多企業落戶與項目投產，膠州將開啟人口虹吸效應，而這也成為區域樓市發展的重要保證。
記者探訪
前往空港片區，記者乘坐的是公共交通。從青島北站乘坐地鐵8號線出發，大約四十分鐘之后，達到了膠東機場附近的“膠東站”，從這里記者換乘了膠州公交16路，十分鐘后，到達了距離膠州機場最近的樓盤項目——三木空港小鎮。從交通便利性來說，這里已經具備了非常成熟的公共交通體系，不到一小時就能完成從市區到空港的通勤。而且相比上合片區，這里的開發更早，更成熟，不僅僅是交通，商業設施也相對完善。雖然也是新片區，很多樓盤甚至還與村莊和耕地相鄰，而且缺少大型的商業綜合體，但不少樓盤已經建成入住，周邊相應的商業配套也在完善中。從餐飲到買菜，再到出行。記者甚至嘗試在這里點了一份炒面外賣，結果20多分鐘就能送到。
前景展望
機場到底能給膠州帶來什么？從直接利益來看，交通配套應該是最大的利好，特別是地鐵的到來給膠州整個區域的發展帶來強大的助力。地鐵8號線將大幅度拉近膠州到青島主城的距離，空港片區已經正式進入青島半小時經濟圈。從某種角度來說，這里的樓盤項目，已經稱得上真正意義上的“地鐵房”。而且在膠東國際機場的引領下，將形成以航空、鐵路、公路、城市軌道等多種方式于一體的“零換乘、全通型”交通路網。
從長遠規劃來說，青島市住房和城鄉建設局正式印發《青島市“十四五”住房發展規劃》，其中膠州市作為青島市城鎮發展空間重點拓展區之一，是青島市著力建設的科技型、生態型、人文型的新城區，也是承載人口和空間拓展的主要板塊。此外，重點拓展區也是青島市未來新增住房供應的主要區域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，還需滿足優化提升區外溢的購房需求，滿足產業升級轉型、承接功能疏解帶來較多就業崗位和人口，落實人本、綠色、智慧等新發展理念，全面提升新建住房與存量住房品質。
置業建議
“對于購房群體，我們最初是考慮經常坐飛機的人群，后來我們的思維也做出了調整，把主要客群定位于從事航空產業的人群。”在空港片區一售樓處，工作人員這樣告訴記者。從目前來看，空港產業的從業者還是極具吸引力的群體。另外，地鐵8號線將機場和空港片區進行了完美的鏈接，通勤時間大約1小時。而且空港片區目前有著7000元/平方米的最低售價，這樣的價格優勢可是主城區不能相比的。對于想扎根青島的年輕剛需購房者，膠州的空港片區也是“上車”門檻最低的區域。
■膠州主城
滿足剛需 本地購房者的新選擇
一個機場不僅僅帶火了一個片區，航空產業和上合試驗區讓整個膠州都站在了發展的風口。大產業布局將是人口的重要保障，而人口更是地產行業發展重要基礎。早在2018年，上合和空港概念的提出，已經讓膠州樓市“聞風而動”，價格一度突破兩萬大關。接下來兩年樓市進入調整期，膠州也受到影響，房價進入“擠水分”的時間，不少樓盤的價格甚至腰斬。但正是這樣的變化，為膠州市民爭取到了更實惠的居住生活成本，讓當地的樓市回歸居住本質，包括老城區以及市政府搬遷后的東部CBD也成了膠州目前本地居住最為集中的區域。
記者探訪
從空港新區往西開車20多公里，可以到達膠州老城區，雖不及主城區的繁華，但無論是商業還是交通，都已經發展得相對完善。通過地圖搜索，你會發現膠州目前老城區的發展明顯地分成兩個方向——一個是從老城區向西，開車幾分鐘就能到達這里的寺門首路。沿著這條路你會發現，龍湖、華潤等眾多重量級的開發商都在此扎堆，樓盤密度甚至超過了主城區熱門的浮山后區域。而進入其中一家售樓處，通過區域沙盤可以看到，周圍的萬象城等商業設施都已經進入規劃或施工階段。另一個方向是沿老城區向東，這里有膠州市政府，不遠處便是海爾路，世貿、龍湖也完成了布局。在樓盤沙盤上可以看到規劃的商業體和寫字樓，這里也是膠州推出的CBD新城所在地。不過無論是向東還是向西，都夾雜著工廠和部分的耕地，從整體布局來說雖比空港與上合更完善，但也看得出，真正要想住得舒服，估計還要等兩到三年的建設周期。
前景展望
在海爾大道附近的海絲國際城，工作人員告訴記者一組數字：2019年膠州常住人口為90萬左右，而2021年人口普查得到的數字膠州市常住人口為已經接近99萬，10%的增長的背后離不開近年來產業發展在膠州人口凈流入方面的貢獻。當然，這只是開始，隨著機場開通，航空產業和圍繞機場的服務產業業績獎進入落地期，勢必吸引更多的人口入住，給整個膠州帶來一次發展機遇。
相比空港和上合，依托膠州火車站發展起來的膠州老城區，屬于膠州城市發展較早的板塊，也是整個膠州配套最為完備的片區，商圈和教育配套都相對成熟；而膠州新城區則位于膠州老城區的正東方向，它主要范圍大致是膠州市政府所在的三里河街道，依托市府優越的發展前景，生活、交通、教育等設施正在逐步完善中。作為膠州城市未來發展的重要組成部分，東部中央商務區在功能定位上以發展居住、商貿金融和休閑娛樂為主，借助其強大的聚集服務效應，將集中吸納大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，成為大型企業、科研單位等單位區域總部的聚集地，將通過打造完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環境，帶動膠州乃至整個青島灣區中心社會經濟的發展。
置業建議
目前，膠州主城區的房價大多維持在單價8000元—10000元的區間，對于想要落戶膠州的剛需購買者來說，這樣的價格非常友好。而且附近配套已經基本成型，可以放心購買。只是針對很多考慮投資的購房者來說，膠州主城與空港和上合距離較遠，即使有規劃中的8號線支線這一利好，主城區也缺少價格快速上漲的依托。而且據統計數據，截止6月底膠州新房住宅去化周期在21.61個月，為當前庫存壓力較大的區域，膠州老城區的價格很難在短期內形成突破。想要趁著價格低谷抄底的投資者，還是要慎之又慎。
■少海片區
圍湖造房 帶來生態宜居新局面
少海新城位于膠州市區東南側，大沽河旅游度假區核心位置，片區規劃總面積16平方公里。這里本是一片荒涼沼澤，但在多年開發改在之下蓄水成景，經過人工挖掘，獲得6.28平方公里的湖泊。目前少海已是國家4A級景區，自然環境優美。膠州少海片區緊鄰紅島經濟區，有地鐵8號線、12號線及跨海大橋膠州連接線。少海板塊未來要打造成集城市綜合、休閑娛樂、旅游健身、商務研發、現代辦公于一體的宜游、宜業、宜居的旅游新城。
記者探訪
沿青蘭高速向膠州方向，用時50分鐘左右，就能到達少海附近，而這里已經成為膠州當地周末休閑的好去處。就人流量來說，這里已經擔得起“繁華”這樣的形容詞。當然和人流量相匹配的還有迷人的景色和生態環境，寬闊的水面不時有大型水鳥飛過。而且和單調的海景不同，這里的綠樹以及湖邊建筑，造就了獨特的景觀。與沿海而建的樓盤格局類似，這里也是圍湖造房。沿著少海周邊道路行駛，不時會有已經建好的樓盤。樓盤類型也多以小高層、多層，甚至還有不少別墅項目夾雜其中。但這些樓盤與少海景區的人流相比形成巨大反差，在一處已經交付的樓盤入口，記者觀察40分鐘時間，幾乎沒有業主進出。
前景展望
早在十年前，少海就已經開啟了開發熱潮，目前這里經過十多年的打造，基礎設施齊全，濕地風光迷人，地產大鱷頻頻出手搶灘少海。今年上半年，青島大沽河省級生態旅游度假區管理委員會膠州市少海片區及周邊綜合提升規劃公開招標公告發布，在新的發展背景和城市機遇下，少海和周邊片區需開展控制性的布局盤整和戰略性的空間預控。這可能意味著未來在環境和生態方面，少海會得到進一步的發展。但就房地產行業來說，未來在少海區域可能會得到一定的限制。一方面開發限制，可能導致資源的稀缺性，但另一方面著重旅游配套和形象提升，對居住體驗來說卻未必是件好事。
置業建議
雖然市區有海景房的存在，但相比之下，湖景房也有不潮濕且景色更豐富的特點，所以宜居的環境應該是少海片區最大的優勢。對于居住人群來說，崇尚自然景觀的老年群體應該更合適。考慮到周邊缺少交通配套和商業設施，年輕人特別是主城區的年輕購房者并不適合這一區域。不過這里有不少別墅項目，對于別墅用地日漸枯竭的主城區來說，湖景別墅也可能成為稀缺資源。總之，有度假休閑的居住需求，或者喜歡親近自然，這里是難得的置業區域。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）
責任編輯：馬妮娜
