“新都心一樓盤，買房必須捆綁購買一個(gè)27萬-33萬元的車位。”“老四方片區(qū)某盤上周末首開，買300多萬元的房子也要搖號。”雖然樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四紅五月”已經(jīng)落幕，但最近很多計(jì)劃在主城區(qū)置業(yè)的青島市民發(fā)現(xiàn)，主城樓市特別是目前改善一族最關(guān)注的市北樓市的熱度還在悄然攀升。“3萬元線”是否正在向老四方片區(qū)西移？主城改善的門檻是否有所變化？對于購房者普遍關(guān)心的這些問題，市場反饋是最直接的回答。記者走訪青島房地產(chǎn)一線市場了解到，本月，主城區(qū)多個(gè)熱門板塊的改善“人氣盤”將正式開盤，經(jīng)過數(shù)月的蓄客之后，到了檢驗(yàn)成色的時(shí)候。實(shí)際開盤情況，不僅對于整個(gè)片區(qū)具有風(fēng)向標(biāo)的作用，青島新房市場的價(jià)格坐標(biāo)也將隨之刷新。
上周末，市北新都心片區(qū)一樓盤開盤搖號現(xiàn)場。雷林 攝
數(shù)據(jù)
“紅五月”的樓市 市北板塊正當(dāng)紅
經(jīng)歷了今年“金三銀四”的小陽春行情后，五月的青島樓市原本讓市場充滿期待，而根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年5月青島新房總計(jì)成交13594套，環(huán)比4月份（15493套）下降12.26％，新房成交面積約157.71萬平方米，環(huán)比4月份下降12.83％。不過同比來看，今年的“紅五月”還是比去年更“紅”，新房成交量和成交面積同比分別上漲了6.99%和7.25%。
近12個(gè)月新房全市成交均價(jià)（來源：貝殼找房青島站）
5月，青島新房成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢。分區(qū)域來看，西海岸、即墨和城陽分列前三位，其中，西海岸5月份新房成交3858套，即墨區(qū)新房成交2325套。傳統(tǒng)主城區(qū)中，市北5月新房成交808套，拔得頭籌；嶗山、李滄分別成交500套和441套新房，位列其后。數(shù)據(jù)顯示，5月青島成交的新建住宅套均面積為116.01平方米，基本與4月持平。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年“金三銀四紅五月”的整體表現(xiàn)，基本奠定了青島樓市上半年明顯回溫的主基調(diào)。
從價(jià)格走勢來看，5月青島新房成交均價(jià)15401元/平方米，環(huán)比上升3.6%。從近12個(gè)月的成交價(jià)格數(shù)據(jù)看，青島新房成交均價(jià)相對穩(wěn)定在14500元-15500元/平方米。
從去年開始，“區(qū)域分化”成為樓市的關(guān)鍵詞，5月也延續(xù)了這一趨勢。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上月，傳統(tǒng)主城區(qū)中，原四方區(qū)、李滄區(qū)的商品住宅成交量價(jià)齊升。其中原四方區(qū)5月商品住宅成交377套，成交均價(jià)27029元/平方米，環(huán)比分別上升9.59%和7.81%；李滄區(qū)5月商品住宅成交400套，成交均價(jià)22303元/平方米，環(huán)比分別上升16.28%和3.12%。其他區(qū)域中，城陽區(qū)5月商品住宅成交量價(jià)“雙降”。
二手房市場和新房市場的走勢類似。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月青島二手房成交6946套，同比上升15.8%，環(huán)比下降18.7%。從區(qū)域成交情況看，上月，西海岸新區(qū)、市北區(qū)成交量破千套，為二手房區(qū)域成交前兩名。以市北、李滄為代表的青島主城區(qū)，二手房交易熱度較高。從二手房熱點(diǎn)區(qū)域看，上榜區(qū)域前三均位于市北，分別是浮山后、延吉路片區(qū)和福州北路片區(qū)。
觀點(diǎn)
“C位出道”地塊 提升區(qū)域關(guān)注度
從5月中旬至今，青島樓市最受關(guān)注的區(qū)域，當(dāng)屬市北。而備受矚目的原因，要從一塊“C位出道”的地說起。
距離今年青島首批住宅用地集中出讓的“土拍盛宴”已經(jīng)過去近一個(gè)月的時(shí)間，那場“土拍大戲”讓人印象最深刻的，是隨著開平路45號地塊花落綠城，市北區(qū)土地單價(jià)創(chuàng)下了17000元/平方米的新紀(jì)錄。
“目前來看，短期有效應(yīng)，提升了區(qū)域關(guān)注度，但不一定有多少效益。”青島房地產(chǎn)行業(yè)資深專家、山東中經(jīng)聯(lián)盟秘書長龍江認(rèn)為，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一家房企在某個(gè)片區(qū)拿下一塊創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)地，并不代表對片區(qū)房價(jià)一定有顯著的影響，“創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)地對于市場推動的作用是階段性的，要看處于城市開發(fā)的早期、中期還是中后期，特別是到了城市開發(fā)的中后期，對市場的影響是很有限的。現(xiàn)在青島主城正處于城市開發(fā)的中后期，市場已經(jīng)比較成熟。除了看時(shí)間段外，也要看地段，即該地塊所在片區(qū)居住人群的消費(fèi)能力能否支撐價(jià)格上漲。”
在新都心片區(qū)，一批樓盤正在建設(shè)中。雷林 攝
一名島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，樓面價(jià)上漲，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更多的是心理預(yù)期的影響，不過個(gè)案不代表趨勢。他分析稱，總體來說，集中拍地的模式給了開發(fā)商充分的時(shí)間準(zhǔn)備，在土地出讓等各個(gè)層面，讓開發(fā)商樓盤開發(fā)、銷售的節(jié)奏更加有規(guī)律性，“看起來上市節(jié)奏在加快，保證市場供應(yīng)，從而達(dá)到平抑房價(jià)的目的；同時(shí)，這些樓盤基本上同一個(gè)時(shí)間段上市，競爭會比較激烈，比如一個(gè)盤放風(fēng)價(jià)3萬元/平方米，如果附近另一個(gè)位置、品質(zhì)更好的盤喊2.9萬元/平方米，它就可能會降到2.8萬元/平方米。對于購房者來說也是一件好事，因?yàn)檫@樣開發(fā)商不會打無準(zhǔn)備之仗，出現(xiàn)意外的概率降低。”
探訪
改善需求釋放 熱門片區(qū)人氣高
近日，記者探訪市北多個(gè)樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，開平路45號地塊所在的老四方以及鄰近的新都心等熱門片區(qū)樓盤紛紛有所行動。這些區(qū)域的新盤，多為改善盤。隨著改善型需求的集中釋放，浮山后、新都心成為當(dāng)下島城改善一族最關(guān)心的片區(qū)，如今這個(gè)名單中，又加入了“新成員”老四方。
市民王女士一直打算在市北購買一套建面120平方米左右的套三，在中介的推薦下，她于5月初來到老四方片區(qū)一個(gè)鄰近未來地鐵口的新盤看房，一眼看中了建面113平方米的高層住宅，“當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目共有4棟樓，1棟高層、1棟小高層、2棟洋房，高層放風(fēng)價(jià)25×××元/平方米起，小高層放風(fēng)價(jià)27×××元/平方米起、均價(jià)約29×××元/平方米，精裝交付，性價(jià)比還是挺高的。”然而，計(jì)劃沒有變化快，5月底置業(yè)顧問通知王女士，樓盤將于6月初首開，小高層均價(jià)約30000-31000元/平方米，而高層產(chǎn)品這次不賣了。即便放風(fēng)價(jià)相隔一月上漲了1000多元/平方米，建面107平方米的精裝小高層總價(jià)超過300萬元，想買房也要搖號。
市北浮山后片區(qū)一樓盤售樓處，看房客絡(luò)繹不絕。 雷林 攝
同樣感受到市場變化的還有市民崔先生。作為改善一族，住在浮山后的他計(jì)劃在浮山后或新都心片區(qū)購買一套小三居進(jìn)行置換，預(yù)算350萬元以內(nèi)。崔先生從去年7月開始看房，看了七八個(gè)盤，一直拿不定主意，最近市北“雙子星”片區(qū)的幾個(gè)在售樓盤喊出的新價(jià)格讓他坐不住了。“新都心一個(gè)去年首開的樓盤，現(xiàn)在建面113平方米的毛坯高層住宅只有低樓層了，建面119平方米房源也所剩不多。置業(yè)顧問說，現(xiàn)在買房必須購買一個(gè)27-33萬元的車位。而我記得去年看房時(shí)，一個(gè)車位的價(jià)格大約是22-25萬元。置業(yè)顧問聲稱這些房子是工抵房，必須買車位以及車位的價(jià)格都是對方要求的。”
要求捆綁車位銷售的還有新都心的另一個(gè)中高端樓盤。在該樓盤售樓處，置業(yè)顧問稱，該盤去年年底首開均價(jià)3.3萬元/平方米，最近加推的新樓座建面120平方米的精裝住宅均價(jià)約3.4萬元/平方米，“現(xiàn)在買房必須購買一個(gè)27萬元的車位。”
建議
“奔三”的改善盤選房注意這四點(diǎn)
記者從青島一線房地產(chǎn)市場了解到，目前，“3萬元/平方米”已經(jīng)成為青島主城樓市重要的置業(yè)參考價(jià)格線。“3萬元/平方米覆蓋了青島傳統(tǒng)主城區(qū)的大部分改善類新盤。”一名島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說，在浮山后、新都心這樣的熱門片區(qū)，精裝修住宅的單價(jià)普遍在3.2萬元/平方米以上，部分高端產(chǎn)品超過3.5萬元/平方米。從市場成交情況來看，3萬元/平方米也是多數(shù)改善族可以接受的主城新盤“上車線”。
今年，老四方片區(qū)迎來新盤上市潮，6月之前，該片區(qū)新盤售價(jià)多在20000-26000元/平方米區(qū)間。而本月已開盤或計(jì)劃開盤的兩個(gè)新盤，放風(fēng)價(jià)雙雙”奔三“。其中本周末剛開盤的一個(gè)樓盤，18層的小高層，一套位于8樓的建面107平方米的套三精裝住宅，成交價(jià)超過3萬元/平方米。
島城地產(chǎn)圈資深專家張斌分析認(rèn)為，青島主城區(qū)“3萬元線”西進(jìn)北擴(kuò)是必然趨勢。“由于改善需求集中釋放，部分區(qū)域的改善類產(chǎn)品有些供不應(yīng)求；今年以來，包括建材在內(nèi)的成本也在提高。另外，老四方作為青島主城區(qū)為數(shù)不多的有土地儲備、生活配套比較齊全的片區(qū)，會讓改善型客群重新發(fā)掘區(qū)域價(jià)值。”
對于改善一族置業(yè)，張斌給出了四個(gè)建議：既然打算自住，就不要總想著漲跌，那是投資者更關(guān)注的事情；不要特別糾結(jié)于小的板塊，主城各區(qū)域之間的資源會越來越均衡；選房的時(shí)候，不要因?yàn)樾〉牟▌佣艞墸幌肭宄约旱暮诵男枨螅捎谥鞒歉纳浦脫Q門檻已經(jīng)到了300萬元，再換一次的機(jī)會以后會越來越少，所以選房不要湊付，要選擇一個(gè)適合自己的工作圈、生活圈，照顧老人、孩子上學(xué)方便的地方。(觀海新聞/青島晚報(bào) 記者 雷林)
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