“新都心一樓盤，買房必須捆綁購買一個27萬-33萬元的車位。”“老四方片區某盤上周末首開，買300多萬元的房子也要搖號。”雖然樓市傳統銷售旺季“金三銀四紅五月”已經落幕，但最近很多計劃在主城區置業的青島市民發現，主城樓市特別是目前改善一族最關注的市北樓市的熱度還在悄然攀升。“3萬元線”是否正在向老四方片區西移？主城改善的門檻是否有所變化？對于購房者普遍關心的這些問題，市場反饋是最直接的回答。記者走訪青島房地產一線市場了解到，本月，主城區多個熱門板塊的改善“人氣盤”將正式開盤，經過數月的蓄客之后，到了檢驗成色的時候。實際開盤情況，不僅對于整個片區具有風向標的作用，青島新房市場的價格坐標也將隨之刷新。

上周末，市北新都心片區一樓盤開盤搖號現場。雷林 攝

數據

“紅五月”的樓市 市北板塊正當紅

經歷了今年“金三銀四”的小陽春行情后，五月的青島樓市原本讓市場充滿期待，而根據青島網上房地產數據統計，2021年5月青島新房總計成交13594套，環比4月份（15493套）下降12.26％，新房成交面積約157.71萬平方米，環比4月份下降12.83％。不過同比來看，今年的“紅五月”還是比去年更“紅”，新房成交量和成交面積同比分別上漲了6.99%和7.25%。

近12個月新房全市成交均價（來源：貝殼找房青島站）

5月，青島新房成交呈現量跌價升的態勢。分區域來看，西海岸、即墨和城陽分列前三位，其中，西海岸5月份新房成交3858套，即墨區新房成交2325套。傳統主城區中，市北5月新房成交808套，拔得頭籌；嶗山、李滄分別成交500套和441套新房，位列其后。數據顯示，5月青島成交的新建住宅套均面積為116.01平方米，基本與4月持平。業內人士分析認為，今年“金三銀四紅五月”的整體表現，基本奠定了青島樓市上半年明顯回溫的主基調。

從價格走勢來看，5月青島新房成交均價15401元/平方米，環比上升3.6%。從近12個月的成交價格數據看，青島新房成交均價相對穩定在14500元-15500元/平方米。

從去年開始，“區域分化”成為樓市的關鍵詞，5月也延續了這一趨勢。據卓易數據統計，上月，傳統主城區中，原四方區、李滄區的商品住宅成交量價齊升。其中原四方區5月商品住宅成交377套，成交均價27029元/平方米，環比分別上升9.59%和7.81%；李滄區5月商品住宅成交400套，成交均價22303元/平方米，環比分別上升16.28%和3.12%。其他區域中，城陽區5月商品住宅成交量價“雙降”。

二手房市場和新房市場的走勢類似。據網上房地產數據統計，5月青島二手房成交6946套，同比上升15.8%，環比下降18.7%。從區域成交情況看，上月，西海岸新區、市北區成交量破千套，為二手房區域成交前兩名。以市北、李滄為代表的青島主城區，二手房交易熱度較高。從二手房熱點區域看，上榜區域前三均位于市北，分別是浮山后、延吉路片區和福州北路片區。

觀點

“C位出道”地塊 提升區域關注度

從5月中旬至今，青島樓市最受關注的區域，當屬市北。而備受矚目的原因，要從一塊“C位出道”的地說起。

距離今年青島首批住宅用地集中出讓的“土拍盛宴”已經過去近一個月的時間，那場“土拍大戲”讓人印象最深刻的，是隨著開平路45號地塊花落綠城，市北區土地單價創下了17000元/平方米的新紀錄。

“目前來看，短期有效應，提升了區域關注度，但不一定有多少效益。”青島房地產行業資深專家、山東中經聯盟秘書長龍江認為，根據歷史經驗，一家房企在某個片區拿下一塊創紀錄的高價地，并不代表對片區房價一定有顯著的影響，“創紀錄的高價地對于市場推動的作用是階段性的，要看處于城市開發的早期、中期還是中后期，特別是到了城市開發的中后期，對市場的影響是很有限的。現在青島主城正處于城市開發的中后期，市場已經比較成熟。除了看時間段外，也要看地段，即該地塊所在片區居住人群的消費能力能否支撐價格上漲。”

在新都心片區，一批樓盤正在建設中。雷林 攝

一名島城房地產業內人士告訴記者，樓面價上漲，對房地產行業來說，更多的是心理預期的影響，不過個案不代表趨勢。他分析稱，總體來說，集中拍地的模式給了開發商充分的時間準備，在土地出讓等各個層面，讓開發商樓盤開發、銷售的節奏更加有規律性，“看起來上市節奏在加快，保證市場供應，從而達到平抑房價的目的；同時，這些樓盤基本上同一個時間段上市，競爭會比較激烈，比如一個盤放風價3萬元/平方米，如果附近另一個位置、品質更好的盤喊2.9萬元/平方米，它就可能會降到2.8萬元/平方米。對于購房者來說也是一件好事，因為這樣開發商不會打無準備之仗，出現意外的概率降低。”

探訪

改善需求釋放　熱門片區人氣高

近日，記者探訪市北多個樓盤售樓處發現，開平路45號地塊所在的老四方以及鄰近的新都心等熱門片區樓盤紛紛有所行動。這些區域的新盤，多為改善盤。隨著改善型需求的集中釋放，浮山后、新都心成為當下島城改善一族最關心的片區，如今這個名單中，又加入了“新成員”老四方。

市民王女士一直打算在市北購買一套建面120平方米左右的套三，在中介的推薦下，她于5月初來到老四方片區一個鄰近未來地鐵口的新盤看房，一眼看中了建面113平方米的高層住宅，“當時置業顧問介紹，項目共有4棟樓，1棟高層、1棟小高層、2棟洋房，高層放風價25×××元/平方米起，小高層放風價27×××元/平方米起、均價約29×××元/平方米，精裝交付，性價比還是挺高的。”然而，計劃沒有變化快，5月底置業顧問通知王女士，樓盤將于6月初首開，小高層均價約30000-31000元/平方米，而高層產品這次不賣了。即便放風價相隔一月上漲了1000多元/平方米，建面107平方米的精裝小高層總價超過300萬元，想買房也要搖號。

市北浮山后片區一樓盤售樓處，看房客絡繹不絕。 雷林 攝

同樣感受到市場變化的還有市民崔先生。作為改善一族，住在浮山后的他計劃在浮山后或新都心片區購買一套小三居進行置換，預算350萬元以內。崔先生從去年7月開始看房，看了七八個盤，一直拿不定主意，最近市北“雙子星”片區的幾個在售樓盤喊出的新價格讓他坐不住了。“新都心一個去年首開的樓盤，現在建面113平方米的毛坯高層住宅只有低樓層了，建面119平方米房源也所剩不多。置業顧問說，現在買房必須購買一個27-33萬元的車位。而我記得去年看房時，一個車位的價格大約是22-25萬元。置業顧問聲稱這些房子是工抵房，必須買車位以及車位的價格都是對方要求的。”

要求捆綁車位銷售的還有新都心的另一個中高端樓盤。在該樓盤售樓處，置業顧問稱，該盤去年年底首開均價3.3萬元/平方米，最近加推的新樓座建面120平方米的精裝住宅均價約3.4萬元/平方米，“現在買房必須購買一個27萬元的車位。”

建議

“奔三”的改善盤選房注意這四點

記者從青島一線房地產市場了解到，目前，“3萬元/平方米”已經成為青島主城樓市重要的置業參考價格線。“3萬元/平方米覆蓋了青島傳統主城區的大部分改善類新盤。”一名島城房地產業內人士介紹說，在浮山后、新都心這樣的熱門片區，精裝修住宅的單價普遍在3.2萬元/平方米以上，部分高端產品超過3.5萬元/平方米。從市場成交情況來看，3萬元/平方米也是多數改善族可以接受的主城新盤“上車線”。

今年，老四方片區迎來新盤上市潮，6月之前，該片區新盤售價多在20000-26000元/平方米區間。而本月已開盤或計劃開盤的兩個新盤，放風價雙雙”奔三“。其中本周末剛開盤的一個樓盤，18層的小高層，一套位于8樓的建面107平方米的套三精裝住宅，成交價超過3萬元/平方米。

島城地產圈資深專家張斌分析認為，青島主城區“3萬元線”西進北擴是必然趨勢。“由于改善需求集中釋放，部分區域的改善類產品有些供不應求；今年以來，包括建材在內的成本也在提高。另外，老四方作為青島主城區為數不多的有土地儲備、生活配套比較齊全的片區，會讓改善型客群重新發掘區域價值。”

對于改善一族置業，張斌給出了四個建議：既然打算自住，就不要總想著漲跌，那是投資者更關注的事情；不要特別糾結于小的板塊，主城各區域之間的資源會越來越均衡；選房的時候，不要因為小的波動而放棄；想清楚自己的核心需求，由于主城改善置換門檻已經到了300萬元，再換一次的機會以后會越來越少，所以選房不要湊付，要選擇一個適合自己的工作圈、生活圈，照顧老人、孩子上學方便的地方。(觀海新聞/青島晚報　記者　雷林)

責任編輯：孫源熙