青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞12月31日訊 觀海記者從深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)了解到，我國首部城市更新立法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》12月30日經(jīng)深圳市人大常委會(huì)會(huì)議表決通過，并擬于2021年3月1日實(shí)施。條例創(chuàng)設(shè)了“釘子戶”解決機(jī)制——舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于95%，區(qū)政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)現(xiàn)個(gè)別征收。
城市更新由政府和市場(chǎng)“雙輪驅(qū)動(dòng)”
經(jīng)過四十年的高速發(fā)展，深圳在全國率先進(jìn)入存量土地開發(fā)階段，需要通過盤活存量土地進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。傳統(tǒng)的舊改模式存量改造所需資金規(guī)模龐大，完全依靠政府投入難以持續(xù)。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環(huán)，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時(shí)，有利于完善公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。早在2009年，深圳出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，在全國率先探索城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，有力地推進(jìn)該項(xiàng)工作的進(jìn)展。但是，與全國其他地方一樣，深圳的許多城市更新項(xiàng)目也面臨著“老三樣”難題：拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)，僅靠現(xiàn)有的政策規(guī)定難以破解，迫切需要通過立法予以規(guī)范。
根據(jù)《條例》，我市的城市更新由政府和市場(chǎng)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，即在堅(jiān)持政府統(tǒng)籌的前提下，實(shí)行市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，保持城市更新活力。
拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1：1
根據(jù)《條例》，申請(qǐng)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的，舊住宅區(qū)建筑建物年限應(yīng)當(dāng)在二十年以上，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)在十五年以上，且須滿足需要建設(shè)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，或者年久失修存在嚴(yán)重安全隱患等條件。當(dāng)前，深圳市舊改中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。為了更好保護(hù)城市更新物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益，《條例》明確物業(yè)權(quán)利人可以自主選擇產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合的搬遷補(bǔ)償方式。同時(shí)，規(guī)定搬遷安置最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)——已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)（即紅本住宅）采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
鼓勵(lì)實(shí)施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)、修繕和活化利用以及古樹名木的保護(hù)工作。對(duì)于城市更新單元內(nèi)保留的文物、歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑或者主管部門認(rèn)定的歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑線索等歷史文脈，應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)。實(shí)施主體在城市更新中承擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃配建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規(guī)定給予容積率轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)。
“個(gè)別征收+行政訴訟”破解拆遷難
“雙百簽約”一直是城市更新項(xiàng)目推進(jìn)中實(shí)施拆遷的基本原則，即必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在利益訴求多元化背景下，這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。
《條例》創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”——舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照?qǐng)?zhí)行。被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。同時(shí)，《條例》規(guī)定舊住宅區(qū)更新單元由轄區(qū)街道辦負(fù)責(zé)申報(bào)。未確定為城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作，逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞駐深圳記者 梁超）
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