2020年，對(duì)所有地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，是極具考驗(yàn)的一年，從意欲乘勢(shì)而起到急驟剎車(chē)，從裹挾蟄伏到冰解凍釋?zhuān)瑠^起直追直至歲末，這其中所夾雜的浮沉悲歡，所溢滿的激昂落寞，所凸顯的底氣從容，都注定會(huì)在島城房地產(chǎn)發(fā)展史上寫(xiě)下濃墨重彩的一筆。

青島日?qǐng)?bào)2020年12月30日樓市特刊

市場(chǎng)分析

新房：從“冰封”到“重啟” 市場(chǎng)一路回暖

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至2020年11月底，青島新房共成交134439套，同比去年僅下跌1.01%，基本上恢復(fù)了去年同期水平，市場(chǎng)保持了一定活力。

二手房：前11個(gè)月成交同比超過(guò)去年全年

截至2020年11月，青島二手房共成交56868套，同比去年上漲13%，而且這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超越了去年二手房全年成交量（55658套）。業(yè)內(nèi)表示，“二手房成交的亮眼，很大程度上是新房市場(chǎng)較差，且二手房降價(jià)銷(xiāo)售的原因，從這個(gè)角度看，青島今年的新房市場(chǎng)的確面臨了不小的挑戰(zhàn)。”

企業(yè)與產(chǎn)品兩極分化 市場(chǎng)回歸產(chǎn)品本質(zhì)

2020年，對(duì)青島房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，同樣是面臨重大考驗(yàn)甚至是生死攸關(guān)的一年。這一年，部分房企憑借品牌優(yōu)勢(shì)，不僅頂住了驚濤駭浪，力挽狂瀾，甚至逆勢(shì)反彈，業(yè)績(jī)一路飄紅，截至目前已有企業(yè)銷(xiāo)售額已突破195億元，銷(xiāo)售額排名前三的都已突破100億元，這固然與品牌房企的實(shí)力支撐、營(yíng)銷(xiāo)策略有關(guān)，但更多的原因是滿足了日益嚴(yán)苛的購(gòu)房者的需求，以極高的性?xún)r(jià)比贏得了市場(chǎng)。這其中最值得關(guān)注的是，以和達(dá)、青特等為代表的青島本土房企取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，雖與全國(guó)性品牌大鱷仍有差距，但在今年凸顯了開(kāi)疆拓土的強(qiáng)勁實(shí)力。同時(shí)，我們也看到，2020年，青島也有部分開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂、品牌坍塌、客戶(hù)集中投訴等問(wèn)題，在行業(yè)的洗牌下與市場(chǎng)的擠壓下，舉步維艱。

“憑運(yùn)氣贏來(lái)的，一定會(huì)憑實(shí)力輸?shù)簟边@句話用來(lái)總結(jié)近兩年尤其是今年的樓市，可謂一針見(jiàn)血。

產(chǎn)品方面表現(xiàn)尤為明顯，“風(fēng)總會(huì)停，豬會(huì)掉下來(lái)，一切最終會(huì)回到產(chǎn)品本質(zhì)”。在市場(chǎng)褪去浮躁之后，我們看到，真正的好產(chǎn)品憑實(shí)力圈粉，業(yè)績(jī)逆勢(shì)飄紅，足以說(shuō)明一切。當(dāng)然，并非一定要走高端路線，真正做到契合市民需求品質(zhì)好的房子。

2021 堅(jiān)定信念 未來(lái)可期

數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-11月份，青島房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售金額為1256.9億元，同比上漲11.5%；銷(xiāo)售面積TOP20企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售面積818.8萬(wàn)平方米，同比上漲13.64%，2020年的樓市數(shù)據(jù)令人欣喜，反映了市場(chǎng)依然充滿機(jī)遇。

2021年的樓市依舊面臨挑戰(zhàn)，一方面從去化周期來(lái)看，據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至11月底青島新房住宅可售庫(kù)存約為2009.35萬(wàn)平方米，去化周期約為15.1個(gè)月；另一方面，作為樓市晴雨表的二手房，近期某院所發(fā)布了“青島二手房房?jī)r(jià)降幅3.8%全國(guó)第二”，也從某種程度上說(shuō)明市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)對(duì)此表示，“隨著青島戶(hù)籍新政即將落地、多條地鐵開(kāi)通交通利好以及城市未來(lái)發(fā)展的潛力，作為擁有近千萬(wàn)人口的北方特大城市青島，其房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期依然看好，我們要做的是堅(jiān)定信念，做出更好的產(chǎn)品。” （青島日?qǐng)?bào) 李鵬飛）

2020樓市大事記

? 售樓處暫停銷(xiāo)售

1月27日，山東省住建廳發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)做好新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的緊急通知》，要求各級(jí)各有關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)暫停商品房集中銷(xiāo)售活動(dòng)。

? 復(fù)工復(fù)產(chǎn)

2月4日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于2020年春節(jié)后建設(shè)工程新開(kāi)工及復(fù)工有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求全市范圍內(nèi)房屋建筑工程、市政工程等建設(shè)工程一律不得早于2月9日24時(shí)新開(kāi)工及復(fù)工。

? 房地產(chǎn)分時(shí)分批開(kāi)盤(pán)選房

2月26日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，明確疫情期間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目全面推行網(wǎng)上報(bào)名制度，實(shí)行差別化分時(shí)分批開(kāi)盤(pán)選房。

? 城陽(yáng)區(qū)推出共有產(chǎn)權(quán)房

3月中旬，青島市城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)》），從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。《意見(jiàn)》提出，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專(zhuān)學(xué)歷等各類(lèi)人才開(kāi)放。根據(jù)青島市確定的人才七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。

? 青島公積金貸款政策調(diào)整  “認(rèn)房又認(rèn)貸”

5月9日，《青島市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》正式執(zhí)行，對(duì)公積金貸款相關(guān)政策進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，其中，申貸條件從認(rèn)貸次數(shù)調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)貸”，即申請(qǐng)我市公積金貸款的，借款申請(qǐng)人所購(gòu)買(mǎi)的住房須為家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房；購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房或者已經(jīng)兩次使用過(guò)公積金貸款的繳存職工家庭不得申請(qǐng)公積金貸款。

? 青島老樓加裝電梯  或?qū)⒏鎰e“一票否決權(quán)”

8月14日，青島發(fā)布《青島市既有住宅加裝電梯辦法（征求意見(jiàn)稿）》）。《意見(jiàn)稿》最大的亮點(diǎn)，調(diào)整了加裝電梯征求意見(jiàn)的比例范圍，從“一票否決”變成了“雙三分之二”同意就可以申請(qǐng)加裝電梯；同時(shí)，新規(guī)還優(yōu)化了審批流程，鼓勵(lì)引入社會(huì)資本、創(chuàng)新使用定制新型電梯等做法。

? 青島對(duì)存量房網(wǎng)簽  備案管理辦法征求意見(jiàn)

10月12日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于對(duì)《青島市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。要求所發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)實(shí)名并注明所在機(jī)構(gòu)及門(mén)店信息，并應(yīng)當(dāng)包含房源位置、用途、價(jià)格等內(nèi)容，滿足真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)價(jià)格的要求。從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。

? 青島可先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房

11月13日，記者獲悉，《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見(jiàn)》日前正式印發(fā)。該文件中最大的亮點(diǎn)為明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序，并且要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。該文件自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。

? 霸道物業(yè)不退出最高罰十萬(wàn)

11月18日，市十六屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議表決通過(guò)了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》，待報(bào)請(qǐng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。該條例對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)范，包括車(chē)位如何管理、共有物業(yè)營(yíng)收如何分配等也進(jìn)行了明確的法律界定。其中，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不移交有關(guān)資金、資料和物品的，由物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

? 市公租房申請(qǐng)條件和保障標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布

11月24日，我市對(duì)西海岸新區(qū)，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)范圍內(nèi)戶(hù)籍家庭、外來(lái)務(wù)工人員住房保障申請(qǐng)條件、補(bǔ)貼和租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。在實(shí)物配租租金標(biāo)準(zhǔn)方面，規(guī)定了人均月收入低于810元（含）的家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)為0.75元/月·建筑平方米；人均月收入高于810元低于1693元（含）的家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)按照同區(qū)域市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的30%確定。

? 青島8520套人才住房啟動(dòng)配售

2020年12月3日開(kāi)始，我市將陸續(xù)啟動(dòng)28個(gè)產(chǎn)權(quán)型人才住房項(xiàng)目的公開(kāi)配售工作，共涉及房源8520套，為歷年來(lái)房源最多的一批。高新區(qū)因房源數(shù)量較多（4386套），按照全市統(tǒng)籌、區(qū)域優(yōu)先的原則，在優(yōu)先面向本區(qū)域符合條件的人才配售的同時(shí)，還要面向全市范圍內(nèi)符合條件的人才配售。

? 青島將推出落戶(hù)新政 

12月14日，市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議，明確五大類(lèi)落戶(hù)途徑，即人才落戶(hù)、居住落戶(hù)、親屬投靠落戶(hù)、賦權(quán)激勵(lì)落戶(hù)和穩(wěn)定就業(yè)居住落戶(hù)，提出了一系列重磅措施。其中，居住落戶(hù)方面，在我市取得居住性質(zhì)的合法產(chǎn)權(quán)房屋人員（含已辦理網(wǎng)簽），可申請(qǐng)本人及配偶、未成年子女落戶(hù)。

? 青島經(jīng)適房可申請(qǐng)變更為商品房

12月17日，青島市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)有關(guān)事宜的通知》，這一政策對(duì)備受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房上市問(wèn)題作出明確規(guī)定。其中提到，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人按照自愿原則，可通過(guò)補(bǔ)繳土地收益價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)由經(jīng)濟(jì)適用住房變更為商品住房。自2021年3月1日起施行。

責(zé)任編輯：金澤鈺