通過業(yè)主自治管理小區(qū)，讓業(yè)主感受到便利，櫻花苑小區(qū)并不是第一個。離櫻花苑小區(qū)不遠的浮新小區(qū)，此前已實行了業(yè)主自治。 觀海新聞記者查閱發(fā)現(xiàn)，近年來，青島不少小區(qū)實行了業(yè)主自治。靠近鎮(zhèn)江路的鎮(zhèn)泰花園小區(qū)，早在2014年以前便實行居民自治。興隆路8號也實行了居民自治，以往有物業(yè)公司時容易產(chǎn)生的各類問題，在自治后都不存在了。

探訪

這些小區(qū)也實行業(yè)主自治

居民對小區(qū)管理挺滿意

在徐中紅等一幫熱心人的帶領(lǐng)下，櫻花苑小區(qū)居民已享受到了切切實實的便利。不過，即使是這樣一件大好事，也有小區(qū)居民說出了不同意見。采訪過程中，就有居民撥打政務(wù)熱線反映，稱小區(qū)道路施工影響了停車?！吧鐣螅胍鍪驴倳龅讲煌囊庖姟！痹谛熘屑t看來，自己是業(yè)主代表投票選出來的業(yè)委會主任，就要為廣大業(yè)主服好務(wù)。如果說辛苦付出、照顧不上家里是他在競選之前就已經(jīng)做好了準備的挑戰(zhàn)，那個別社區(qū)居民的不理解甚至背后搗亂，則在意料之外，有的時候也讓他有種心力憔悴的感覺。采訪過程中，徐中紅不止一次表示，待將小區(qū)管理推上正軌后自己就將卸任。

通過業(yè)主自治管理小區(qū)，讓業(yè)主感受到便利，櫻花苑小區(qū)并不是第一個。離櫻花苑小區(qū)不遠的浮新小區(qū)，此前已實行了業(yè)主自治?！皹I(yè)委會炒掉物業(yè)公司后，請來了保潔和保安等服務(wù)人員，小區(qū)的物業(yè)費相比以前降了，但服務(wù)反而提升了不止一兩個檔次?！睒I(yè)主肖先生告訴記者。肖先生介紹，業(yè)委會成員大多是退休人員，大家熱心公益，在業(yè)委會出力并不收取任何報酬。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，近年來，島城不少小區(qū)實行了業(yè)主自治?？拷?zhèn)江路的鎮(zhèn)泰花園小區(qū)，早在2014年以前便實行居民自治。興隆路8號也實行了居民自治，以往有物業(yè)公司時容易產(chǎn)生的各類問題，在自治后都不存在了。

新聞內(nèi)存

這些部分屬于業(yè)主共有

近年來，很多小區(qū)利用電梯、大門、樓道等設(shè)置了廣告燈牌等，這部分收入歸誰所有、應(yīng)該如何管理使用，實踐中比較混亂。對此《青島市物業(yè)管理條例》進行了明確。

第十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的綠地除外；

（二）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)買賣合同依法約定的其他共有部分。

第十四條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，并應(yīng)當符合下列配置要求：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市物業(yè)主管部門可以會同市價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費參考價格，并向社會公布。

物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準。

深讀一點

物業(yè)新規(guī)破解“成立難”

物業(yè)的好壞影響著居民的生活品質(zhì)。記者從市政協(xié)組織的專項調(diào)研督辦活動中獲悉，青島市注冊有物業(yè)管理內(nèi)容的企業(yè)已突破2萬家。多數(shù)新興的物業(yè)企業(yè)對管理服務(wù)認識不到位、專業(yè)知識缺乏、相關(guān)法律法規(guī)政策了解不透徹，在服務(wù)質(zhì)量、收費標準、公共收益、停車管理、設(shè)備維護、新舊物業(yè)企業(yè)交接以及選聘物業(yè)企業(yè)等方面引發(fā)的矛盾日益增多。面對日漸復(fù)雜的物業(yè)管理行業(yè)，對物業(yè)主管部門如何進行科學(xué)有效的事中事后監(jiān)管和服務(wù)提出了更高的要求。

11月18日，青島市十六屆人大常委會第二十七次會議表決通過了 《青島市物業(yè)管理條例》，待報請省人大常委會批準后實施。

《條例》明確鎮(zhèn)街、居（村）民委員會在物業(yè)管理中的職責(zé)，破解業(yè)主大會“成立難”的問題，細化業(yè)主大會成立的有關(guān)規(guī)定。針對首次業(yè)主大會召開難的問題，對業(yè)主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化。其中，就實踐中存在的建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無故缺席，致使業(yè)主大會成立存在瑕疵的問題，規(guī)定建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

《條例》還加強了業(yè)委會組建和運行規(guī)范。業(yè)委會是業(yè)主自治的關(guān)鍵；業(yè)主委員會與業(yè)主權(quán)益的保障和爭議，是當前物業(yè)管理矛盾和糾紛的焦點之一。《條例》加強對業(yè)委會組建和運行的規(guī)范，以推動業(yè)委會規(guī)范運行和業(yè)主的自我管理。其中完善了業(yè)委會的職責(zé)和行為規(guī)范，以及成員資格的終止問題、解決業(yè)委會換屆難的問題，還規(guī)范業(yè)委會換屆移交，對業(yè)委會未按照規(guī)定移交文件、財物的，作出規(guī)定。

進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，以及物業(yè)使用與維護制度。包括垃圾分類、停車位管理等問題都有回應(yīng)。《條例》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除管理費等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當將共有部分經(jīng)營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)管理期間未成立業(yè)主委員會的，共有部分經(jīng)營收益可以由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取并公示。全體業(yè)主的共有部分經(jīng)營收益主要用于補充房屋維修專項維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

11月16日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長杜本好針對小區(qū)成立業(yè)主委員會難的問題表示，成立業(yè)主委員會，業(yè)主有服務(wù)的積極性非常好，現(xiàn)在很多小區(qū)沒有業(yè)主委員會，也不想去成立業(yè)主委員會，這不是住建部門希望的。“我們希望每個小區(qū)業(yè)主都能夠自發(fā)地組織起來，業(yè)主委員會能夠普遍地建立起來，這樣更會有利于我們整個物業(yè)管理形勢的好轉(zhuǎn)?！倍疟竞谜f。（觀海新聞/青島晚報 記者 徐美中）

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