青島日報社/觀海新聞11月8日訊 近日，青島市住房城鄉建設局發布了《青島市城鎮租賃住房發展規劃（2020-2022年）》（征求意見稿）。《規劃》既提出2020-2022年的發展目標，又明確了發展的主要任務和政策措施，是指導我市城鎮租賃住房供給、規范租賃市場發展、引導相關政策制定與資源合理配置的重要依據。據悉，規劃范圍為青島全域。
發展目標：到2022年我市實現人均租房面積達20平方米
《規劃》中強調，要以推動住房高質量發展為主題，以深化體制機制改革為突破，推動住房租賃市場供給側改革和需求側保障，形成租購并舉、協調互促的房地產市場發展。到2022年，基本建立法規制度健全、供應主體多元、經營服務規范、市場交易活躍、租賃關系穩定、消費價格合理的住房租賃市場體系。
規劃期末，實現人均租房面積達20平方米，全市租賃住房總面積達到4280萬平方米，共50.5萬套（間），租賃住房占全部住房的比例提升至15%以上。通過供需兩端發力，持續提高市場交易活躍度，每年出租房源上市套數保持在30-50萬套左右。實現為50%的新增城鎮人口提供滿足需求的租賃住房，近30%的城鎮人口租房居住。
多渠道增加租賃房源供給。以新建、改建為主，盤活存量為輔，多渠道增加租賃住房有效供給。規劃期內新增租賃住房供給約744萬平方米，約13萬套（間），其中通過新建、改建方式增加租賃住房約324萬平方米，7萬套（含新建公租房0.4萬套）；通過盤活存量住房方式增加租賃住房約6萬套，420萬平方米。
培育專業化規?；袌龉黧w。通過政策支持，培育和規范住房租賃行業，積極培育專業化住房租賃企業，并促進企業擴大市場占有率，探索形成市場運營的可復制可推廣模式。至規劃期末，培育專業化、規模化租賃企業（房源在1000套或面積達到3萬平方米以上）15家。
健全適應市場發展的管理體制機制。破除制約住房租賃市場發展的體制機制障礙，形成涵蓋住房租賃立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理全流程的住房租賃政策體系。建立多部門互動協作、多層級上下銜接的長效工作機制。
提高規范化信息化的監管服務水平。推廣信息平臺使用，構建政企聯動、房源全覆蓋的租賃市場信息化管理機制。提高住房租賃市場運行監測能力，為政府提供住房租賃市場全方位動態監管服務；為住房租賃企業、房地產經紀機構提供住房租賃交易服務和技術支持；為消費者提供真實透明、安全便捷的租賃信息服務。大幅提升通過平臺備案的住房租賃企業和房地產經紀機構數量。有序引導房源核驗、入庫和交易備案。實現試點獎補項目的租賃房源和網簽備案100%納入住房租賃管理服務平臺管理。逐步提高其他住房租賃合同的網簽備案率。
重點任務：構建青島特色的租購并舉住房制度
《規劃》中明確了我市未來幾年租賃住房發展的主要任務。
構建青島特色的租購并舉住房制度——
構建“2×2”模式的住房供給體系。按照供應主體的差異，將住房分為商品住房和公共住房兩類。同時，根據產權形式的不同，商品住房分為用于銷售的商品住房和市場化租賃住房，公共住房分為租賃型公共住房和產權型公共住房，。
推行差異分類的租賃住房供給模式。青島租房人口主要包括城鎮中等偏下收入住房困難家庭，新市民（非戶籍的新就業大學生、新引進人才、外來務工人員），以及因工作、經商、旅游等需要臨時性短期租住的人群。對租賃補貼在保的城鎮中等偏下收入住房困難家庭（約1萬戶），逐步實施公租房實物保障；對存在租賃需求的新就業大學生和新引進人才（每年新增約5萬人，接近新增租賃人口的60%），和存在租賃需求的外來務工人員（每年新增約4-5萬人），根據住房困難和支付能力等情況，以租賃型公共住房為主，結合市場化租賃住房供給；對臨時性短期租住的人群（約占流動人口的2%）和其他各類租賃需求人群，主要以市場化租賃住房供給。
規范培育市場化租賃住房。市場化租賃住房由社會主體投資建設和籌集，以新市民為主體，面向存在長、短期租賃需求的各類居民供應。通過鼓勵個人出租閑置住房，引導企業盤活個人零散房源、改造和新建租賃房源等渠道，多渠道實現市場化租賃住房擴容提質。積極推動專業化住房租賃企業擴大經營規模，提供長周期、穩定化、標準化的住房租賃服務。有序引導各類市場供應主體實施房源備案、合同網簽備案，逐步實現對全部市場化租賃住房的規范、動態監管。
積極發展租賃型公共住房。通過政府直接投資建設或支持社會力量建設，多主體多渠道增加租賃型公共住房。其中公租房單套面積控制在60平方米以內，主要面向城鎮戶籍和環衛、公交等公共服務行業的非戶籍住房困難家庭供給，規劃期內著力解決約4000戶租賃補貼在保家庭的實物配租需求。租賃型人才住房單套（間）面積30—50平方米，主要面向在青島全職工作且在青島市無住房的各類人才供給。對各類租賃型公共住房，實施差別化租金制度，并按照相關規定，繼續加強分配和運營管理，優化空間布局，完善周邊配套，不斷提升后期運營和服務水平。
完善多樣化多渠道的房源供應體系——
其中國有土地集中建設租賃住房。通過企事業單位自有土地、協議出讓土地、整體出讓租賃住房用地等國有土地供地渠道，集中建設租賃住房。規劃期內利用國有土地集中建設租賃住房約14700套。
國有土地配建租賃住房。嚴格落實租賃型人才住房配建政策，不同類型用地，分別按照規劃住宅建筑面積的10%-45%實施配建。企業在新建商品房中超出規定配建比例持有租賃房源,開展住房租賃業務的,可在商品房預售許可和商品房預售資金監管等方面給予政策支持,在企業信用考核中給予加分,并引導金融機構給予貸款支持。規劃期內利用國有土地配建租賃住房約45000套。
集體土地新建租賃住房。推動集體土地有效利用，緩解城市居住用地供需矛盾，以城陽區、黃島區、膠州市為重點，積極推動集體用地建設租賃住房試點工作。集體土地建設租賃住房項目以解決周邊人員住房租賃需求為主，套型結構和面積標準原則上以中小戶型為主。加強建設和運營的全周期監管，集體土地建設的租賃住房全面納入青島市住房租賃服務信息監管平臺管理，防止變相開發房地產和以租代售。
盤活低效存量非住宅房屋改建租賃住房。調查、挖掘潛力改造空間，鼓勵各類市場主體改建閑置、低效利用商業辦公用房及工業廠房，用作租賃住房。改造租賃住房須滿足安全健康居住和消防疏散基本條件，符合相關建設標準和規范，并按《關于支持和規范存量非住宅房屋改建租賃型住房工作的意見》辦理相關手續。規劃期內改造租賃住房約6000套。
盤活閑置存量住房用作租賃住房。結合老舊小區改造，切實解決建筑物結構老化和配套設施破損、市政設施不完善、外部公共空間環境臟亂差等問題，通過住宅品質和生活服務的綜合改善，提高老舊小區閑置住宅的吸引力和出租率。引導房地產經紀機構和專業化租賃企業收儲市場閑置住房，通過專業化的裝修改造，及后續運營管理，實現閑置住房的高效、成規模更新和利用。
培育專業化規模化的市場供應主體——
發揮國有企業的引領、規范、激活作用。鼓勵國有企業發揮社會擔當和“壓艙石”作用，在回報率相對較低、回報周期相對較長的“硬資產”投資領域引領牽頭，利用自身在房源獲取、金融支持等方面的優勢，積極新建和籌集租賃住房，自持運營或為其他運營企業提供長期、穩定的房源供給。
擴大專業化企業租賃運營服務規模。以市場為主導，培育一批專業化、規?；淖》孔赓U企業。鼓勵房地產開發企業逐步從單一商品房開發銷售向配建自持租賃住房的運營模式轉變。支持具有一定運營經驗和規模的國有、民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營范疇。鼓勵現有住房租賃企業各種方式保持和擴大運營規模，通過規?；?、集約化、專業化提升運營管理水平。
重點促進長租市場發展并有序引導長短結合。鼓勵企業針對長期就業居住的新市民需求，持續、穩定提供半年以上長租房源。立足旅游城市特色，允許企業以長短租市場結合的模式發展，通過一定比例房源在不同租期的轉化，降低房源閑置率，平衡淡旺季需求。加快短租規范化運營管理制度落地，支持企業規范化發展。
引導企業發展盈利模式轉型。積極引導住房租賃企業與房地產開發、金融資管、信息服務、智能設備等多個領域的行業間合作，延伸產業供應鏈條，并促進租賃業務和多元化生活服務業的交融結合，引導探索可盈利可持續可復制的租賃經營模式。
發揮行業協會規范引導作用。建立住房租賃行業協會，行業協會應開展行業評估，協助政府制定實施完善的行業規范和有關技術標準，建立健全各項管理制度，加強企業自律管理。完善從業人員行為準則，促進住房租賃企業和人員依法經營、誠實守信、品質服務。加強企業交流和從業人員業務培訓，不斷提高行業發展水平和從業人員業務素質。
建設指引：以需求定供給，合理確定各區租賃住房供應總量
《規劃》提到，我市要堅持以需求定供給，基于對各區人口增長、經濟社會發展、土地資源約束等綜合研判，立足區內供需平衡，合理確定各區租賃住房供應總量。（以下規模不含新建公租房）
優化提升區：至規劃期末，市南區租賃住房總量約6.5萬套，其中新增1.1-1.2萬套，新增套數占全市新增總量的比例為8%-9%；市北區租賃住房總量約11.4萬套，其中新增2.0-2.1萬套，新增套數占全市新增總量的比例為15%-16%；李滄區租賃住房總量約7.7萬套，其中新增1.3-1.4萬套，新增套數占全市新增總量的比例為10%-11%；嶗山區租賃住房總量約4.8萬套，其中新增1.1-1.2萬套，新增套數占全市新增總量的比例為9%-10%。
重點拓展區：至規劃期末，西海岸新區租賃住房總量約10.9萬套，其中新增2.8-2.9萬套，新增套數占全市新增總量的比例為20%-22%；城陽區租賃住房總量約5.8萬套，其中新增1.9-2.0萬套，新增套數占全市新增總量的比例為15%；即墨區租賃住房總量約1.7萬套，其中新增0.9-1.0萬套，新增套數占全市新增總量的比例為7%-8%；膠州市租賃住房總量約0.9萬套，其中新增0.7-0.8萬套，新增套數占全市新增總量的比例為5%-6%。
遠郊拓展區：至規劃期末，平度市租賃住房總量約0.5萬套，其中新增0.4-0.5萬套，新增套數占全市新增總量的比例為3%-4%；萊西市租賃住房總量約0.4萬套，其中新增0.3-0.4萬套，新增套數占全市新增總量的比例為2%-3%。
保障措施：居民可提取夫妻雙方住房公積金支付房租
《規劃》提到，首先要完善以住房需求為導向的供地機制，充分保障用于租賃住房建設的住宅用地供給，規劃期內新建租賃住房（含集中建設和配建）供地需求約5.5平方公里（0.83萬畝），年均供地需求約為1.84平方公里（0.28萬畝），占住宅供地總量的20%左右。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，合理確定租賃住房建設用地供應規模。探索將租賃住房建設用地與商品住宅用地搭配出讓，用商品房所得收益平衡租賃住房的建設成本。
加大各級財政支持。充分發揮中央財政支持住房租賃市場發展試點的政策優勢，三年計劃補貼24億元。根據項目建設需要，在不增加政府隱性債務的前提下，市區兩級財政切實加大對住房租賃市場發展的支持力度，繼續出資籌集租賃住房，預計試點期間總投資17億元。
加大住房公積金支持。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月, 本人及配偶在本市行政區域內無自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實際支出全額提取。租住商品住房的，提供身份證明、住房租賃備案證明及房租發票的,在不超過市住房公積金管理委員會確定的租房提取額度上限的情況下，可按照實際房租全額提??；不能提供住房租賃備案證明及房租發票的,可按照本市規定的年度提取額度定額提取。
規劃實施：每年計劃新增租賃住房房源100萬平方米
2020年，計劃通過新建、改建方式新增租賃住房房源100萬平方米、約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業化、規?；》孔赓U企業。大力促進租賃服務信息監管平臺與市場主體信息對接，持續推動平臺功能升級。出臺《關于進一步規范存量非居住房屋改建租賃住房工作的實施意見》。
2021年，計劃通過新建、改建方式增加租賃住房房源100萬平方米，約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業化、規模化住房租賃企業。全面推進平臺使用，積極引導個人房源入庫登記，推動規范便捷的租賃線上交易。根據實際需要不斷完善住房租賃政策體系。
2022年，計劃通過新建、改建方式增加租賃住房房源100萬平方米，約2.2萬套/間（其中新建2萬套，改造0.2萬套）；通過盤活存量方式新增租賃住房房源140萬平方米，約2萬套/間。新增5家自持房源在1000套（間）或建筑面積達到3萬平方米以上的專業化、規?；》孔赓U企業。持續完善平臺建設，實現服務功能完善、信息覆蓋全面、運行規范穩定。基本形成涵蓋住房租賃建設、運營、管理工作全流程的住房租賃政策體系。（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔）
責任編輯：程雪涵
