作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，正式告一段落。9月“低開高走”，最終收獲了不錯的成績。相比之下，“銀十”成色似乎稍有不足，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年10月青島新房成交共計13472套，環(huán)比9月份14876套下降10.42%，新房成交面積1534016.15平方米；不過同比去年10月成交總量與成交面積漲幅分別為40.19%和42.74%，呈現(xiàn)大漲的局面。由此一來，“金九銀十”的稱號似乎并沒有讓大家失望。不過業(yè)內(nèi)人士也指出，相比今年八九月均價，“金九銀十”房價呈現(xiàn)出下跌的行情，這難免讓人猜測，旺季的上漲行情是“以價換量”的結(jié)果。
“金九銀十”呈現(xiàn)量高價低
本周樓市有關(guān)10月份的各種數(shù)據(jù)紛紛出爐，2020年10月青島新房成交共計13472套，環(huán)比9月份14876套下降10.42%，新房成交面積1534016.15平方米；同比去年10月成交總量與成交面積漲幅分別為40.19%和42.74%。從青島各區(qū)市新房成交量情況來看，西海岸新區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，即墨、膠州在10月份簽約超過2000套。從主城范圍看，今年供應(yīng)井噴的市北區(qū)10月新房共賣出543套，占比全市總交易量的4%，位居市區(qū)榜首；嶗山區(qū)新房成交456套，位居次席；李滄區(qū)10月成交新房295套，名列第三。根據(jù)貝殼青島站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月青島新房成交均價14606元/平方米（9月成交均價14989元/平方米），環(huán)比下降2.6%。從2020年前10個月新房價格走勢看，青島新房成交價格在8月份達到高值，9月、10月分別有不同程度下跌。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商無疑更看重銷量，畢竟在目前的樓市格局下，購房者最關(guān)心的還是價格與優(yōu)惠，而且出手也變得更加理性。在整個10月期間，記者也不斷接到有關(guān)特價房的推銷電話和短信，以浮山后熱門的金地宸悅為例，有銷售顧問給出了最高30萬元的特價房優(yōu)惠。而在膠州、即墨等周邊區(qū)域，庫存壓力進一步加大的情形下，為實現(xiàn)10月的銷售目標，幾乎所有樓盤都在推特價房。當然，很多樓盤在9月份已經(jīng)開啟特價政策，從而導致了9月銷量更高。不過今年10月同比大漲，也反映出價格優(yōu)惠對購房者的巨大誘惑力。
周邊區(qū)域庫存壓力依然存在
今年“金九銀十”樓市旺季，真金白銀的優(yōu)惠換來了一定的銷量。從成交套數(shù)來說，膠州、即墨等都突破了2000套，但就庫存來說，壓力依然很大。據(jù)青島克而瑞提供的數(shù)據(jù)，截至9月底青島市商品住宅存量2124.95萬平方米，去化周期17.8個月，同期膠州市商品住宅存量490.46萬平方米，去化周期29.2個月，遠遠超過青島市平均水平。在貝克青島站數(shù)據(jù)中心公布的10月新房成交TOP10榜單中，膠州市、即墨區(qū)、西海岸新區(qū)均有新盤上榜。其中，膠州市恒大文化旅游城成交323套位居榜首。10月8日首開北區(qū)2#地塊80-144平方米戶型和6#地塊57-126平方米戶型，均價10200元/平方米左右。在這份榜單中不難發(fā)現(xiàn)，上榜樓盤大多為均價“萬元線”左右的大盤。即墨和西海岸新區(qū)的上榜樓盤價格甚至不足萬元。記者上周在膠州采訪的過程中，當?shù)匾呀?jīng)有低于7000元/平方米的樓盤在售?！耙詢r換量”對于庫存壓力較大的周邊區(qū)域依然是主旋律，而且效果也開始逐漸顯現(xiàn)。
價格優(yōu)惠將持續(xù)土地供應(yīng)充足
對開發(fā)商來說，庫存壓力成為降價的主要原因，但市場并沒有因為庫存而放慢推新的速度。據(jù)樂居不完全統(tǒng)計，11月青島將有40余盤年末沖刺。其中，主城區(qū)推盤量11個；城陽緊隨其后，預(yù)計有10盤入市加推；即墨、西海岸也不甘示弱，預(yù)計分別有9盤入市，膠州、平度稍顯遜色，各有1盤入市或加推。采訪過程中，有開發(fā)商告訴記者，眼下穩(wěn)住銷量，加大力度去庫存是最重要的任務(wù)，這樣的局面下放棄部分利潤也是無奈之舉。由此，也不難看出2020最后兩個月，促銷跑量依然是開發(fā)商的重中之重，至于價格，在很多庫存壓力大的周邊區(qū)域，依然會有大幅度的優(yōu)惠推出。但對青島主城區(qū)而言，不斷推出的新盤也在影響市場，激烈的競爭讓價格處于較為穩(wěn)定的局面。
從長遠來看，10月份公布的《青島市2020年四季度擬招拍掛出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)公告》告顯示，今年第四季度，青島全市預(yù)計出讓土地214宗，其中居住、商業(yè)、商住及商業(yè)混合類地塊共計110宗，較三季度上漲175%；土地供應(yīng)依然相當充足。
二手房價格持續(xù)回升
10月新房市場勢頭不減，多種優(yōu)惠營銷活動吸引了不少購房者的目光，同時也給二手房市場帶來了一定的沖擊。對比9月份，10月青島二手房成交行情呈現(xiàn)較為明顯的下滑態(tài)勢，根據(jù)貝殼青島站數(shù)據(jù)，10月份共成交4709套，9月成交6392套，環(huán)比下降26.3%，但同比2019年10月份二手房成交4355套仍上漲8.1%，表明長期來看，二手房市場仍呈穩(wěn)健態(tài)勢。10月貝殼二手房成交均價20059元/平方米，8月成交均價19738元/平方米，環(huán)比上升1.6%，重回“2”字頭。
從各區(qū)域二手房成交情況來看，10月西海岸新區(qū)以1000套的成交量位居榜首。作為近郊區(qū)域的典型代表，近年來西海岸新區(qū)各項配套逐步完善，次新房基數(shù)大，品類豐富。另外，加上多條地鐵線加速建設(shè)、第二條海底隧道正式開工、三甲醫(yī)院落地等各項利好加持，可以說是二手房置業(yè)的“天堂”。市北區(qū)緊隨其后位居第二，共成交904套，老城區(qū)通勤便利，生活配套醇熟，部分片區(qū)均價低于20000元/平方米，也使不少置業(yè)者心生向往。
置業(yè)建議
房價穩(wěn)定期就是最好的購房時機
金九銀十，銷量沒有太大的波動，但優(yōu)惠著實讓很多消費者動心。現(xiàn)在是買房的好時機嗎？在業(yè)內(nèi)專家看來，還是要分區(qū)域來對待。比如主城區(qū)相對穩(wěn)定，不必太在乎波動，畢竟人口密度和成熟配套就是最好的保值。而且稀缺的土地資源，未來也很難保證有價格更合適的新房出現(xiàn)。至于價格已經(jīng)下滑周邊區(qū)域，則需要理性對待，價格下滑，但并不成熟的片區(qū)也帶來各種不確定性。未來的價格漲幅，還需要周邊配套的支撐，是否進入價格最低點，需要購房者仔細考察。另外，從土拍情況來看，西海岸依然是土地供應(yīng)的大戶，未來將會有更多新盤出現(xiàn)，至于膠州和即墨，目前土地供應(yīng)量呈現(xiàn)出萎縮的局面，將來推新的速度可能會放緩。
從整個市場情況來看，穩(wěn)健依然是青島樓市的主旋律，庫存基礎(chǔ)不會讓房價出現(xiàn)上漲的驚喜，當然穩(wěn)定的房價也不會出現(xiàn)調(diào)控加碼的打壓。對于剛需購房者來說，房價的穩(wěn)定期應(yīng)該就是最好的購房時機。
觀海新聞 /青島早報記者 劉鵬
