7月以來(lái)，住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，多項(xiàng)政策形成合力，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求?！按笳小奔瘸觯鄭u樓市出現(xiàn)了積極反響。全面取消限購(gòu)限售后一周，有項(xiàng)目周末來(lái)訪回升超20%；亦有項(xiàng)目在拿出特定戶型“定向”促銷后集中網(wǎng)簽。多位受訪人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)雖有所起色，部分項(xiàng)目市場(chǎng)人氣迎來(lái)復(fù)蘇，但聚焦到整體樓市成交全面起勢(shì)還有空間。9月以來(lái)不少主城區(qū)項(xiàng)目也推出特價(jià)房等價(jià)格讓利，幅度明顯，“金九銀十”暖風(fēng)徐來(lái)。

9月20日，青島嶗山區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。李鵬飛 攝影

“雙限”放開(kāi)首周  成交波瀾不驚

9月11日，青島與濟(jì)南同日發(fā)文，宣布全面解除限購(gòu)限售（以下簡(jiǎn)稱“雙限”），這就意味著8月是這兩大城市“雙限”松綁前的最后一個(gè)月，8月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)格外具有參考意義。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月15日最新數(shù)據(jù)，8月份山東納入統(tǒng)計(jì)的4個(gè)城市中，濟(jì)南、青島、濟(jì)寧的新房?jī)r(jià)格相比7月均略有回落，而在二手房成交價(jià)格方面，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧也都出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。

從新房銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，青島8月份環(huán)比下降0.2％，同比上漲1.5％；二手住宅銷售價(jià)格變化方面，青島8月份環(huán)比下降0.8％，同比下降4.4％。

9月11日-17日是“雙限”解除后的第一周。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，（9月11日-9月17日）青島新房住宅成交約1579套，環(huán)比下降6.4%，成交面積約19.34萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.02%。二手房成交約1213套，環(huán)比上漲5.75%，成交面積約11.66萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲8.31%。整體來(lái)說(shuō)，在8月底及9月初密集新政后，青島樓市成交暫時(shí)起色不大，新房環(huán)比仍微跌，二手房成交環(huán)比略有回升，幅度均不明顯。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧表示，上周各區(qū)市新房單日成交仍徘徊在一二百套，新政后觀望情緒尚未完全回落，政策效果仍在持續(xù)釋放。區(qū)域方面，上周膠州以294套居首，即墨263套、黃島254套分居二三位。李滄121套環(huán)比之前幾周略有提升。高新區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)保持兩位數(shù)。

部分項(xiàng)目人氣回升  二手房掛牌價(jià)攀高

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，上周單項(xiàng)目成交面積前十分別為榮盛錦繡外灘、奧林春天、魯昊棠琳灣、海泉灣藍(lán)谷壹號(hào)、世園金茂府、龍湖龍譽(yù)城、龍湖學(xué)樘府、龍湖藍(lán)岸酈城、和達(dá)可園、魯信有鄰花園。城陽(yáng)僅魯昊棠琳灣入圍，黃島僅和達(dá)可園入圍。

記者了解到，李滄區(qū)世園大道北某項(xiàng)目在8月底9月初開(kāi)啟了一波針對(duì)特定戶型的促銷，成交火熱，網(wǎng)簽表現(xiàn)搶眼。該項(xiàng)目直接拿出兩棟樓的特定戶型來(lái)促銷，雖說(shuō)在整個(gè)項(xiàng)目中，120平方米是最小戶型，但每平方米3000多元的優(yōu)惠再加上精裝的配置，對(duì)大部分的潛在客戶都十分有吸引力。據(jù)反饋，降價(jià)帶來(lái)的市場(chǎng)反映效果不錯(cuò)，僅僅一個(gè)周末就賣出30多套。受此影響，位于該區(qū)域的兩個(gè)全新樓盤部分房源起價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米。

受新政影響，嶗山區(qū)張村河板塊部分項(xiàng)目9月到訪量較8月有所提升，出售數(shù)量保持平穩(wěn)，其中魯信有鄰花園項(xiàng)目得益于大面積段戶型帶動(dòng)，總體面積量入圍單項(xiàng)目成交面積前十。

二手房方面，青島全域解綁限售后，二手房掛牌量猛增，單周增幅近萬(wàn)套，但是掛牌價(jià)多數(shù)居高。上周二手房成交約1213套，環(huán)比上漲5.75%，成交面積約11.66萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲8.31%?！澳壳暗拇_有大量近兩年交付的準(zhǔn)新房開(kāi)啟瘋狂“上新”模式，例如青鐵華潤(rùn)城，限售取消消息公布才7個(gè)小時(shí)，就有55套登記銷售。”青島鏈家商圈經(jīng)理孫鵬說(shuō)，從今年3月以來(lái)，青島二手房掛牌量從8.6萬(wàn)多套增至11.3萬(wàn)多套，增幅2.7萬(wàn)多套。青島全域解除限售后，存量次新房較多，后續(xù)仍存在掛牌上量空間。目前新房都是預(yù)售制，從買房到拿到房產(chǎn)證需要兩到三年的時(shí)間，這么長(zhǎng)的時(shí)間很多人的住房需求發(fā)生改變，但過(guò)去限售政策抑制了這部分房源的釋放?，F(xiàn)在限售放開(kāi)，掛牌量出現(xiàn)快速增長(zhǎng)也就不難理解了。

政策遞進(jìn)式托底  市場(chǎng)將緩慢修復(fù)

主城區(qū)次新房掛牌量猛增的同時(shí)，掛牌價(jià)也居高，實(shí)際成交價(jià)格是否也水漲船高？據(jù)中介反映，目前二手房實(shí)際成交仍以相對(duì)低價(jià)為主，高于周邊均價(jià)的次新房市場(chǎng)雖然掛牌價(jià)上量，但于市場(chǎng)成交并無(wú)明顯助力，市場(chǎng)主流成交價(jià)格較同類型仍要偏低才能縮短成交周期?！叭缃竦氖袌?chǎng)周期之下,不少房主表示愿意重新承擔(dān)增值稅、契稅等稅費(fèi)。還有一些房主表示愿意降低報(bào)價(jià)以求盡快成交，議價(jià)空間也相對(duì)大了不少。”孫鵬說(shuō)。

青島日?qǐng)?bào)地產(chǎn)全媒體主編、本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，目前新房和二手房銷售形成混戰(zhàn)。部分次新房掛牌價(jià)較高，甚至高于周邊新房，反而有助于主城區(qū)新房銷售。另一方面，部分急售二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下探，帶動(dòng)新房市場(chǎng)價(jià)格走低。9月后不少主城區(qū)項(xiàng)目也推出特價(jià)房等價(jià)格讓利，幅度明顯，到訪量較之前有所回升。金九銀十是今年市場(chǎng)最后一波可沖擊高峰， 激戰(zhàn)不可避免。

回顧本輪周期松綁政策可以發(fā)現(xiàn)，政策放松是一個(gè)從點(diǎn)到面、從外圍到核心遞進(jìn)的過(guò)程。事實(shí)上，歷經(jīng)了年初“脈沖式”的小陽(yáng)春，業(yè)內(nèi)對(duì)這輪政策的效用抱持著較為理性的態(tài)度。

華泰證券在研報(bào)中也明確指出，從歷史來(lái)看，重點(diǎn)城市限購(gòu)全面退出是一輪托底政策的重要環(huán)節(jié)。上一輪周期中，二線城市解除限購(gòu)的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽(yáng)三城也在此時(shí)解除，但上述三城銷售同比顯著增長(zhǎng)是在半年后的2015年3月后啟動(dòng)；而均價(jià)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)明確則還需滯后半年，基本發(fā)生在2015年9月。上述研報(bào)指出，整體而言，限購(gòu)限售的全面退出疊加政策組合拳可以確認(rèn)市場(chǎng)正在探底，但距基本面趨勢(shì)性向上的確立尚需時(shí)日?！?蕾

責(zé)任編輯：金澤鈺