青島日報《飛閱樓市》欄目第21期
青島日報3月17日報道
青島樓市新一期成績單出爐！據銳理數據最新統計，2022年1月1日至3月10日，青島新房共銷售15768套，同比去年的21436套，下降26.4%；銷售面積183.46萬平方米，同比去年下降26.9%。其中，青島新建商品住宅銷售12721套，同比去年下降31.1%；銷售面積153.08萬平方米，同比去年下降29.5%。從銷售額及銷售均價來看，2022年1月1日至3月10日，青島新房銷售總額267.91億元人民幣，同比去年的365.70億元人民幣，下降26.7%。其中，青島新建商品住宅銷售總額230.11億元人民幣，同比去年同期的318.30億元人民幣，下降了27.7%。
雖然在數量及銷售額出現下滑趨勢，但值得注意的是，均價方面，比去年同期出現了上漲，2022年1月1日至3月10日，青島新房銷售均價為14603元/平方米，同比去年的14581元/平方米，上漲0.2%。其中，青島新建商品住宅銷售均價為15032元/平方米，同比去年的14649元/平方米上漲2.6%。
筑底企穩 樓市進入分化期
在銳理數據山東區域總經理劉元婧看來，青島樓市今年最大的特點是“震蕩筑底，分化持續”。從市場來看，青島樓市當前整體處于震蕩筑底的階段，也處于上一輪調整周期的尾部，2021年市場遇冷，商品住宅整體成交量同比2020年小幅下滑了2%，但是年底卻出現了明顯的“翹尾”，這是一個較為明顯的觸底信號。再從政策端來看，從去年年末的信貸端放松、商貸放款提速到今年部分城市限購限貸政策松綁，可以判斷政策端也發出了觸底信號，所以今年從市場整體格局來看，正處于震蕩筑底的周期。
從分區市場成交來看，2021年成交額TOP10項目中，嶗山區獨占5席，對于改善型置業者，該類具備稀缺區位資源優勢且產品力強的項目仍將備受青睞，可以說“強者恒強”，而對于剛需剛改型置業者，受總價門檻影響，則更為傾向位于新城區且交通便利度高、配套相對成熟的項目，“所以主城及新城區的核心區域仍將保持不俗的熱度，而外圍偏投資型的區域短期內很難反彈。”
青島房地產專家龍江認為，隨著地產開發以及城市建設進入后半期，購房者越來越理性，市場的購房主力依然是有住房需求的人群，無論是剛需還是改善。這也是未來樓市的一個主要特點。“青島樓市已經走過了早期投資時期，現在一切以需求為主，以居住為主。”所以現在市場上的樓盤基本上都是為居住者而量身打造的，像青島這樣充滿活力、充滿商機、非常宜居的城市，再加上新舊動能轉換以及城市更新的需要，青島的樓市還會有一段比較好的行情。這就是我們常說的市場有需求就會有相應的商機。
青島西海岸新區不動產登記咨詢專家、中馳集團大麥簽約中心總經理耿達認為，從今年兩會的政府工作報告中，我們已經看到，國家對房地產“房住不炒”的定位非常明確和堅定，并提到要“促進房地產業良性循環和健康發展”。在此政策基調下，2022年的房地產市場，總體上來說，“穩”字當頭，不會有大起大落的變化。
市場依然樂觀 正溫和回暖
“今年整體市場估計要好于去年。”多位業內專業人士判斷，從現有的土地和正在建設的樓盤來看，去化速度還是不錯的。個別區域還是出現了熱銷的景象。無論是國企、上市公司還是民營企業，對土地的需求還是非常渴望，這一點就充分說明青島的樓市還是存在著不錯的商機。
在銳理數據山東區域總經理劉元婧綜合分析，今年上半年的市場整體來看應該是趨于樂觀的，預計青島2022年上半年市場將在2021年的基礎上平穩過渡，市場容量將基本持平于2021年同期水平，整體市場價格或將持續溫和回暖。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩分析指出，從2021年的整體結果來看，預計2022年市場走勢仍舊受政策環境、市場供給以及信貸投放量的影響比較多。2021年四季度以來，中央已多次釋放維穩信號，強調房地產在宏觀經濟中的重要性，強調“保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求”，有利于整體市場的逐步修復；2月以來，各地方政府開始出臺促進房地產良性循環和健康發展的政策，雖然青島當前無新政出臺，但信貸環境相對寬松對于市場信心恢復也起到積極作用。
青島已經躋身于中國的“新一線城市”，經濟和城市的發展、人口的流入、人們收入水平的提高和對生活品質的需求，“多種因素下，房地產的需求是存在的，并且一定會釋放出來。”青島西海岸新區不動產登記咨詢專家、中馳集團大麥簽約中心總經理耿達分析：“在多種利好政策和預期的呵護下，購房者信心會增強，市場會逐漸回暖，但從政策發布至產生交易會有時滯，市場短期內不會大幅扭轉，2022年全年房地產市場會呈現‘前低后高’的特征，上半年企穩，下半年市場表現會向好。”
開發商挑戰加劇 或迎深度洗牌之年
在銳理數據山東區域總經理劉元婧綜合分析，對于房企來說，今年將成為“精內修，圖生存”的一年，市場筑底階段各家企業均存在回款周期長、資金鏈壓力大的問題，這給房企內部的成本控制能力提出了巨大的考驗，同時在“紅海競爭”的背景下，如何提升自身產品力水平？如何采用更精準的營銷打法？如何提升口碑效應？都是開發商“內修”的重點，畢竟強市看勢，弱市看質，當下唯有過硬的品質才能真正讓置業者買單。
青島房地產專家龍江指出，經歷去年巨大的行業重挫，活下來是許多開發商最基本的生存法則。從山東省各地市市場成交的情況來看，那些比較穩健而規模不太大的本土企業已經逐漸成為了市場的主力軍，他們還在積極地尋找項目，積極地尋找土地資源，這就意味著當別人倒下的時候，站著的人就有了很大的發展機會。比較客觀地講，今年是房地產行業深度洗牌之年。
建議市民選擇口碑房企弱化風險
對意向置業者有哪些建議？買什么樣的項目？本報樓市觀察員建議，今年無論對于剛需還是改善的置業者來說都是買房的好時機，處于市場筑底階段，價格相對穩定，而且可以爭取到相對合適的優惠力度，對開發商的選擇上需要重點關注其市場口碑，盡量選擇具有央企、國企背景的開發商開發的項目進行置業，以保證后期可順利交付，弱化風險。
目前看，雖然買房后房價的升值空間會越來越小，但是房屋的品質，住房生活的環境以及物業的服務比以前有了很大的提高，購房者們一定要提高警惕，遠離那些爆過雷的樓盤，遠離那些名不副實的開發商。一定要多咨詢多看看，最好還是買自己比較熟悉企業的樓盤，比方說正在積極擴張的本土開發商的樓盤。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認為，目前外部因素可能會使部分購房需求延遲釋放，但真正有購房需求的用戶，可以通過線上途徑，比如VR看房等方式，在保證自身安全的情況下深入了解感興趣的房源及樓盤，輔助后期置業決策。
