青島日報社/觀海新聞12月13日訊 在加快推動高質量發展的新一輪競爭中，城市更新已然成為關鍵賽道，考驗著一座城市的眼光和格局。今天下午，“青滬學堂”第五期精彩開講，青島市第五批赴上海專業實訓隊、華東建筑設計研究院有限公司在滬舉辦青滬城市更新專題研討交流會，并與青島市委黨校中青班云端連線，從政策法規、業態導入、商業運營等多個維度，共同探討如何在城市更新中實現有溫度的“新舊共存”，為青島城市發展和城市品質提升鋪就活力底色。活動的舉辦，也是第五批赴上海專業實訓隊深入研討學習結出的碩果。
從上海到青島，加強頂層設計，統籌區域發展
從更宏觀的視野來看，城市更新從不止于建設，而是一場邁向宜居城市、綠色城市、人文城市以及智慧城市的全新的社會治理。如何讓城市更可感、更可達、更好用，最終都指向人的感受。在通過城市更新實現區域協調、產業集聚、功能提升、風貌保護、文化傳承等諸多領域，上海都已經有了探索。青滬城市更新專題研討交流會特邀資深專家，就上海城市更新政策制定、規劃設計、實施管理整個周期的實踐，探尋適合青島城市更新的路徑。
上海的城市更新，尤其注重“有機更新”。上海現代城市更新研究院院長俞斯佳從城市的“有機更新”入手，為實訓干部和中青班學員講解了上海城市更新的發展歷程。俞斯佳介紹，上海的城市更新始于20世紀80年代以改善居住條件為目標的舊城改造，經歷了20世紀90年代以追求經濟增長為目的的推倒重建，2000年至2010年以歷史文化資源保護為重點的城市更新，2010年至2017年資源緊約束背景下的有機更新探索，以及2017年至今升級城市有機更新理念，逐漸建立體制完善的內涵式、漸近式、有機城市更新的新階段。在俞斯佳看來，“《上海市城市更新條例》的出臺，充分體現了‘人民城市’理念，讓政府、專家、公眾、企業各司其職，兼容并蓄。《條例》創新提出了‘統籌主體’概念，使城市更新在多元化復雜模式下明確了主體責任。而針對老舊小區在技術規范上的適度‘松綁’，在全國范圍內實驗探索了‘留改拆”并舉的路徑。同時，《條例》提供了項目獲取方式的多渠道設計，激發了市場主體參與的積極性。”
從單體建筑到區域的協調保護，生動體現著上海近年來城市更新思路的轉變。華東建筑設計研究院有限公司總經理、總建筑師張俊杰，為實訓干部和中青班學員帶來了上海城市高密度核心區更新模式分享。城市核心區是城市競爭力和軟實力的集中體現區域，資源要素集聚，文脈積淀深厚，綜合目標與趨勢，張俊杰總結得出更新的四個實施維度，即功能、體驗、系統和機制，并以上海城市核心區更新探索的區域整體型和觸媒激活型兩種模式，分別以徐匯濱江西岸金融城、外灘風貌區及延伸為案例，詳細分析了地塊面臨的升級訴求和挑戰，設計策略、原則，以及區域功能業態的植入，最終提煉出區域新的特色魅力，實現升級蛻變的創新打法。“城市高密度核心區是一個城市功能最復雜、要素最密集的地區，同時也是城市未來更新的主力戰場。”面對存量時代的挑戰，張俊杰認為，高密度核心區必須堅持以人為本的“活力”與“魅力”共構為目標，重新激活城市內涵，重塑城市形象，綜合提升城市競爭力。
從石庫門到里院，導入多元業態，留住城市鄉愁
“如同石庫門之于上海，里院是青島獨有的民居建筑形式，承載著幾代青島人的記憶，是頗具代表性的城市符號。修繕一新的街區還是少了些‘煙火氣’。如何注入青島元素，將其打造成老城區獨有的中高端文創旅游空間？”青滬連線中，市委黨校中青班的學員率先發問。
第一太平戴維斯在過去20年間深耕城市更新領域，主導并參與了眾多更新項目，涵蓋老城更新，片區升級，商圈升級，文化工業遺存更新，存量資產活化等多種類型。面對提問，第一太平戴維斯華東區高級董事、策略顧問部主管朱鋒拋出了一個問題：“到底是石庫門成就了新天地，還是新天地成就了石庫門？”朱鋒認為，無論是上海的石庫門，青島的里院，抑或是北京的四合院，都不能只關注原始肌底的保留，還要進行內容的植入。“首先要加大推廣，讓大家了解里院，再就是進行消費疊加，需要對高流量、事件型的、高頻次的消費內容不斷迭代替換，滿足、呼應消費者的個性化需求，最終吸引人的還是消費。”朱鋒說。
正如中青班學員所關注，在城市更新的眾多范疇中，歷史建筑和歷史風貌承載著城市的歷史文脈和歷史價值，傳承著城市的精神譜系，是城市歷史、現實、未來相互映照的珍貴明珠，更是城市居民揮之不去的鄉愁。在此前的專題調研中，臨時黨支部委員吳青、高元峰帶隊，華東建筑設計研究院有限公司山東區域事業部總經理李萌牽頭組建了專家團隊，前往上海多個區域探尋了歷史建筑和歷史風貌城市更新的“上海答案”。
虹口區四川北路，百年前曾是文旅商融合碰撞的場域，隨著今潮8弄近期完成修繕改造對外開放，時尚轉身為戶外演藝新空間，引入文化文藝元素活化利用，讓老建筑實現了從“可閱讀”到“可會客”的進階。走進街區，處處可見海派文化元素的賦能，阿卡貝拉、治愈民謠、爵士名伶、英倫風等不同風格的演出已經排到12月底，特色市集不僅吸引了年輕人的目光，老年人也樂在其中。“這里是一整片石庫門風貌街區，共有60幢石庫門和8幢獨立建筑，分布在8條弄堂里。既有百年精致豪宅‘潁川寄廬’，也有見證歷史變遷的石庫門弄堂社區‘公益坊’，融匯中西的‘扆虹園’等優秀歷史保護建筑。很多老年人趕來懷舊，既有時尚感，又有煙火氣，這種街區式的打造，為青島歷史城區更新提供了生動范本。”實訓干部王文超了解到，項目改造中，虹口區在“留”的基礎上更加注重“修”和“用”，實現了歷史風貌保護、城市功能完善和空間環境品質提升有機結合。
以用促保，推動歷史文化和現代生活融為一體，實訓干部在位于徐匯區的建業里嘉佩樂酒店有了直觀感受。這片建造于1930年至1938年的建筑，清水紅磚、馬頭風火墻、半圓拱券門洞形成鮮明的建筑特色，是上海市目前最大的一片可改造的石庫門建筑群。“嘉佩樂酒店亞太集團在建業里打造上海第一個純別墅城市度假村建業里嘉佩樂酒店，成為老建筑活化利用的典型樣本，市場反響強烈，這一業態模式，在青島老城區更新改造中也開始嘗試，以文化元素為多元業態模式的創新提供更多可能，值得期待。”實訓干部盛建說。
實訓搭橋，青滬深頻互動，探索城市更新最佳實踐
青島與上海同為工業強市，工業遺存成為城市更新的重要實踐場所。近年來，擁有工業文化特殊魅力的工業遺存更新不斷展現工業文化特殊魅力，豐富了城市肌理，展現著人文情懷，誕生了不少網紅項目。目前，青島有不少老工業遺存尚待開發，活動現場特別設置了第三輯城市更新白皮書《工業遺存到城市復興》預發贈儀式，讓實訓干部第一時間了解到工業遺存更新領域的研究成果。現場專家還圍繞“工業遺存更新的商業與運營策略”“工業遺產價值評估與分類保護更新概論”“融入城市演進的工業遺產價值再生——西安大華1935更新思考”等主題進行了分享。
借助這次難得的交流機會，實訓隊和中青班的干部們不斷發出“青島之問”，而在這些困惑中，資金問題被多次提及。“項目的成功和選址關聯性非常大，在項目的打造過程中，前期以哪個項目為主率先啟動，比如何把物理空間打造得漂亮更為重要。上海在很多項目里，無論是新天地、田子坊、思南公館，基本上都是在中心城區，商業價值比較高，依托于現有的商圈去發展，已經成功了一半。”在華東建筑設計研究院有限公司咨詢與項目管理中心副總經理、前期策劃中心主管張晉慶看來，城市更新的模式，第一種是開發商操盤、后期運營，第二種是政府為主導的模式，第三種是田子坊的漸進式微更新模式，三種模式各有特點，展現出來風格也不一樣，“往往城市更新需要資金量很大，回報周期很長。以新天地為例，新天地只占到太平橋地區改造項目規模的約八分之一。單就一個項目來說，開發商可能是虧的，但卻可以靠周邊的項目反哺一小塊項目，達到總賬的平衡。具體每一個項目上，回報周期也是不一樣的，上海的做法是‘一事一議’，不同的企業可承受的回報周期和可承擔的模式也是不一樣的。”
華東建筑設計研究院有限公司歷保更新院副院長葉鍾楠提供了一種新的視角，“如果我們覺得一個改造項目資金在短期內做不到平衡，這一點都不奇怪，即便從世界范圍內來看，也沒有單個地塊實現資金平衡可復制的路徑。我們剛剛經歷了城市發展的增量階段，對比之下會覺得更新項目難以盈利，但當我們不再具備條件為城市開啟擴張模式時，這卻是我們不得不做的。”葉鍾楠從時間和空間兩個維度進一步闡發，“空間尺度上，今年《條例》出臺后，上海城市更新特別強調了區域更新的概念，統籌主體來負責區域更新，很大一部分原因，就是可以實現區域內的平衡；時間尺度上，我想把看待城市更新的視線拉得遠一點，我們正處在從增量時代走向存量時代的過渡過程中，就可以采用存量和增量相結合的模式，以還沒用完的增量開發進行補償，這是一種比較現實和普遍的做法。未來我們可能會逐步進入精細化模式，但這需要足夠精細化的政策配套和金融配套。”
圍繞這一問題，實訓干部也提出了自己的思考。“目前來看，比較傳統的城市更新項目的融資途徑有財政投資、政府專項債、發行債券、政策性銀行貸款、PPP模式等，能為城市更新項目建設提供部分資金來源，但是局限性較大，不能完全滿足項目建設的資金需求。”實訓干部馮凱調研后提議，在資金籌措方面，可以借鑒上海模式，通過政企合作、以企為主，采取市場化的方式組建青島城市更新基金，解決青島城市更新項目建設的資金問題，推動青島市城市更新工作順利開展。
“這是一次難得的‘青滬課堂’，通過‘云上交流’，我們在青島和上海兩地共同學習上海先進的城市更新發展理念、經驗和措施，是實訓工作加強研討學習的重要成果。”臨時黨支部委員徐冰介紹，第五批赴上海專業實訓隊通過對歷史文化街區、產業用地、舊區改造、商辦等不同領域更新的深入持續調研，形成了一批針對性建議和調研報告。活動的舉辦，進一步推動了青滬兩座城市的交流，實訓隊作為前線聯絡員，將為更多“青島之問”搭建平臺，助力青島更加充滿活力、富有實力、獨具魅力。（青島日報/觀海新聞駐滬記者 馬曉婷）
責任編輯：郝媛媛
