實(shí)景圖
2015年10月，中共十八大確定實(shí)施全面二孩政策。同年青島房產(chǎn)市場(chǎng)兩居室成交62.3萬(wàn)方，而到2019年，二胎政策實(shí)施第三年，兩居室成交僅為21.8萬(wàn)方，下降65%；三居室則由53.7萬(wàn)方增加至105萬(wàn)方，增幅達(dá)到96%。
數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
2021年5月31日，三孩政策落定，小三居重走二房的尷尬路，未來(lái)三年四房或?qū)傂琛Ｈ欢科螽a(chǎn)品的轉(zhuǎn)化卻不是一蹴而就的，也因此，長(zhǎng)期堅(jiān)持做改善四房的項(xiàng)目無(wú)疑踩在了市場(chǎng)腳步的前面。
所謂“四房”戶型
是李逵還是李鬼？
根據(jù)貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，二孩家庭中，兼具多功能的四房，成為八成受訪者更青睞的戶型。隨著三孩衍生的功能需求，市面上出現(xiàn)部分120平乃至更小的四居室，這種犧牲舒適度的四居室被稱之為“假四房”。
研究表明，40平是人均舒適住房面積，現(xiàn)在主流的四口、五口之家，使用面積160-200平的四房無(wú)疑成為生活必需。
四房時(shí)代，控面積&強(qiáng)功能&重舒適，既要有要且要？
科學(xué)設(shè)計(jì)客廳、景觀陽(yáng)臺(tái)尺寸
既要最舒適又要不浪費(fèi)
經(jīng)科學(xué)表明，人雙眼的水平感知色彩范圍最大值是70°，在這個(gè)范圍內(nèi)，色彩感知會(huì)變得非常敏感，并且 也不因?yàn)轭l繁轉(zhuǎn)動(dòng)眼球造成疲倦。
其次，人單眼的水平視角最大可達(dá)156度，雙眼的水平視角最大可達(dá)188度。人兩眼重合視域極限為124度，雙眼最舒適視域?yàn)?20度。人在這樣一個(gè)視覺范圍內(nèi)“視覺差”會(huì)把人不自然的帶入到所看到的環(huán)境之中，也就常說(shuō)得“強(qiáng)視覺臨場(chǎng)感”。
數(shù)據(jù)來(lái)源與網(wǎng)絡(luò)
室內(nèi)向室外的視覺延伸
根據(jù)“色域感知”最大化原則，當(dāng)用戶在客廳盡頭望向窗外時(shí)，平視視覺角度最大70°值的所視范圍與客廳開間相同最舒適，這意味著在可感知色域內(nèi)，人對(duì)室外景觀色彩的感知程度最強(qiáng)，真正做到室內(nèi)向室外的延伸，同樣也避免了“為了大而空”的面積浪費(fèi).
色域感知
約5m開間的客廳，滿足人的色彩感知最大化。
視野極限
營(yíng)造最強(qiáng)的臨場(chǎng)極限
陽(yáng)臺(tái)是室內(nèi)向室外過(guò)度的最重要空間，它除了滿足基礎(chǔ)功能外，對(duì)于一些有著天然“山海資源”的物業(yè)，陽(yáng)臺(tái)則決定了人與景兩者的自然關(guān)系，同樣也是決定一套物業(yè)檔次的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
視野極限
不低于7.7m開間的陽(yáng)臺(tái)，強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的共生.
遵從人的“視野極限”原則，在陽(yáng)臺(tái)中心點(diǎn)位置滿足人的視覺極限120°來(lái)科學(xué)規(guī)劃陽(yáng)臺(tái)面寬，最少達(dá)到7m，才有可能真正做到“觀景陽(yáng)臺(tái)”的概念，才能使用戶產(chǎn)生置身于自然景觀的“臨場(chǎng)感”，即人與自然的和諧共存。
從用戶的感知度出發(fā)，科學(xué)合理的排布空間尺寸，才能得到完美的答案！
“類獨(dú)戶 ”
既面子，也要里子！
性價(jià)比不是低價(jià)是止損
目前市場(chǎng)上高層的公攤一般在20%-30%之間，其主要集中在在門廳、電梯廳、消防樓道等公共區(qū)域。
按照100㎡、1.5萬(wàn)/㎡計(jì)算，則每百平米有30萬(wàn)-45萬(wàn)為“公攤費(fèi)用”，再分?jǐn)偟綉艟杀荆瑒t“電梯廳”的公攤成本則為最高.
傳統(tǒng)電梯廳，公攤大利用價(jià)值少
因此除了通過(guò)單層平面緊湊的布局來(lái)減少公攤以外，也有不少標(biāo)企給出了”類獨(dú)門獨(dú)戶”的解決方案，即在兩梯兩戶的高層設(shè)計(jì)中將原本的電梯廳“私有化”營(yíng)造“一梯一戶”的概念.
示意圖
如上戶型，原本170㎡、得房率80%的戶型，將約12㎡的公共電梯廳納入到私有空間后，得房率則可達(dá)到約88%，若按照1.5萬(wàn)/㎡計(jì)算，除既擴(kuò)大套型面積外，還可避免近20萬(wàn)元的公攤損失。
有情緒的歸家動(dòng)線
除了更高的性價(jià)比與空間價(jià)值外，“類獨(dú)戶”概念的戶型更加強(qiáng)調(diào)的是人歸家情緒上的緩沖與過(guò)渡；專屬電梯入戶，私密性更強(qiáng)。同時(shí)，獨(dú)立電梯廳也是外界與家居生活的過(guò)渡緩沖空間，除去滿身“塵土”，完成從一顆“螺絲釘”到一位丈夫、媽媽的轉(zhuǎn)變，廳外是生活，推門即為星火，廳里，是自己。
私家電梯廳示意圖
“泛玄關(guān)”或?qū)⒊蔀橹髁?/strong>
玄關(guān)是一個(gè)家進(jìn)門最直接看到的區(qū)域，承擔(dān)著門面和收納雙重功能。所以玄關(guān)設(shè)計(jì)要兼具實(shí)用性、美觀。合理的規(guī)劃和設(shè)計(jì)玄關(guān)，會(huì)讓實(shí)用性和儀式感翻倍。
示意圖
當(dāng)下很多房企會(huì)將儀式玄關(guān)與家政玄關(guān)分離開來(lái)，讓玄關(guān)成為一個(gè)具收納、裝飾于一體的功能區(qū)。同時(shí)作為進(jìn)門的第一道風(fēng)景，玄關(guān)設(shè)計(jì)在滿足實(shí)用需求的前提下，也需兼顧現(xiàn)代美學(xué)，給人舒緩的感官體驗(yàn)。
玄關(guān)示意圖
“3+3家庭結(jié)構(gòu)”
的潛力收納空間開發(fā)
3+3家庭結(jié)構(gòu)即三代+三胎家庭結(jié)構(gòu)（由新城研究中心于2021年5月份正式提出），在即將進(jìn)入的三胎時(shí)代.
據(jù)新城研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三胎時(shí)代下，家庭收納儲(chǔ)物將成為未來(lái)生活的最基礎(chǔ)且重要的需求重點(diǎn).
傳統(tǒng)家庭中，常規(guī)收納空間容量一般為住宅使用面積的1/10，但是面對(duì)家庭結(jié)構(gòu)的改變，多數(shù)標(biāo)企在設(shè)計(jì)之初除了安排常規(guī)的收納空間外，還會(huì)引入“潛力收納空間”的概念，使得戶型未來(lái)在收納功能方面可開發(fā)出更大的容量。
儲(chǔ)藏示意圖
以上一套170㎡的戶型，通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)留、精裝修、二次軟裝三者的挖潛之下，未來(lái)可將套內(nèi)儲(chǔ)物空間提升至近2萬(wàn)升的收納容量，相當(dāng)于近40臺(tái)寶馬7系后備箱的容量.
收納系統(tǒng)示意圖
“社交共享型”大平層
相互聯(lián)系又相互獨(dú)立
隨著時(shí)代和生活條件的改變，當(dāng)下人們更看重家人互動(dòng)交流和自己的休閑體驗(yàn)。所以現(xiàn)在的大戶型中對(duì)于客廳空間要求也是越來(lái)越高。
舒適型四房往往具有更大的客廳設(shè)計(jì)，充分滿足家庭的對(duì)外社交需求，不論是約三五閨蜜喝個(gè)下午茶，幾位好友看場(chǎng)球賽，還是孩子約的幾位“小客人”做客，都不顯局促。
示意圖
此外，有些優(yōu)質(zhì)戶型會(huì)采取客餐廚一體化設(shè)計(jì)，從南至北打造貫通的開放式空間，緊密聯(lián)系同時(shí)保有獨(dú)立功能，客廳釋放天性的孩子，廚房準(zhǔn)備美食的爸爸，陽(yáng)臺(tái)做瑜伽的媽媽，獨(dú)立而不割裂，溝通更加方便，內(nèi)部“社交”功能同樣滿分。
示意圖
小結(jié)：
到此，你應(yīng)該得出了自己對(duì)理想戶型的標(biāo)準(zhǔn)。
或許會(huì)有讀者疑惑，既然從需求衍生到產(chǎn)品設(shè)計(jì)必然要經(jīng)歷較長(zhǎng)的周期，那現(xiàn)在市面上就沒有合適的四房產(chǎn)品了嗎？
戶型圖
其新城紅島灣，170、230平的改善四居，即在三年前就走在了市場(chǎng)的前沿，如下面這個(gè)戶型，建面約 169㎡，南向三個(gè)陽(yáng)光臥室，類元寶戶型，主臥緊鄰兒童房，方便照顧孩子，老人房相對(duì)獨(dú)立，留給兩代人恰到好處的相處空間。
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