有人要賣(mài)房，卻因限售政策不能出售；有人想買(mǎi)房，也因限購(gòu)政策不能如愿。

于是，“精明”的房產(chǎn)中介為雙方策劃導(dǎo)演了一出“假離婚”“假結(jié)婚”再“真離婚”的荒誕劇。

然而，就在近日，隨著湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院的一紙判決，這起看似完美的房屋買(mǎi)賣(mài)交易被宣布無(wú)效，真可謂竹籃打水一場(chǎng)空，聰明反被聰明誤。

9月6日至7日，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者走訪長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院、長(zhǎng)沙市望城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，了解了這出荒誕劇的來(lái)龍去脈。

01

中介賣(mài)房出損招

假離婚+假結(jié)婚

“月落湘江，墜地成島。”近年來(lái)，地處湖南長(zhǎng)沙望城區(qū)的月亮島風(fēng)景區(qū)成為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)板塊的新寵。張玉保和周芳夫妻幾年前就在這里購(gòu)置了一套97平方米的房屋，因資金周轉(zhuǎn)需要，2020年10月，夫妻倆準(zhǔn)備將這套房屋賣(mài)掉，但由于取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿4年，根據(jù)長(zhǎng)沙市住宅商品房限售政策，該房屋尚不能出售，兩人為此犯了難。

“沒(méi)問(wèn)題，只要按我的方法去做，保證能幫你們把房子賣(mài)出去。”正當(dāng)張玉保夫妻因限售政策無(wú)法賣(mài)房一籌莫展時(shí)，房產(chǎn)中介唐煒的一席話讓夫妻倆喜出望外。面對(duì)夫妻倆期待的眼神，唐煒一臉老道地說(shuō)出了自己的“錦囊妙計(jì)”：

“你們夫妻先辦個(gè)‘假離婚’，房屋過(guò)戶到其中一人頭上，然后，得到房屋的這個(gè)人與購(gòu)房者‘假結(jié)婚’，再以夫妻財(cái)產(chǎn)過(guò)戶的名義將房屋過(guò)戶到購(gòu)房者名下，接下來(lái)再與購(gòu)房者離婚。如此一來(lái)，你們的房屋就順利地賣(mài)出去了。”

張玉保和周芳頻頻點(diǎn)頭，欣然接受了唐煒的售房“妙計(jì)”，并當(dāng)即與唐煒簽訂了一份《房屋獨(dú)家銷(xiāo)售合作協(xié)議》。雙方約定：該房屋委托唐煒以85萬(wàn)元出售，實(shí)際成交價(jià)高于85萬(wàn)元的部分全部歸唐煒?biāo)小?/p>

幾天之后，21歲的江西姑娘彭暢經(jīng)人介紹，找到唐煒咨詢購(gòu)房事宜。原來(lái)，彭暢急于購(gòu)買(mǎi)婚房與男友結(jié)婚，但因自己和男友都是外地人，在長(zhǎng)沙繳納社保均未滿兩年，根據(jù)長(zhǎng)沙限購(gòu)政策沒(méi)有取得購(gòu)房資格。唐煒?biāo)鞂堄癖：椭芊嫉姆孔右约白约旱摹板\囊妙計(jì)”推薦給了彭暢。彭暢和男友看房后表示很滿意，并接受了唐煒的購(gòu)房“妙計(jì)”。

經(jīng)過(guò)一番討價(jià)還價(jià)，唐煒與彭暢談好房?jī)r(jià)為106萬(wàn)元，該房?jī)r(jià)包括中介費(fèi)、貸款費(fèi)、個(gè)稅、契稅等。2020年11月24日，唐煒代張玉保與彭暢簽訂了《購(gòu)房合同》，合同簽訂后，彭暢當(dāng)即支付了5萬(wàn)元定金。

02

收106萬(wàn)元付85萬(wàn)元

中價(jià)凈賺差價(jià)21萬(wàn)元

“這下可好了，我倆還沒(méi)結(jié)婚，你先成了別人的新娘。”簽完合同回到家，男友向彭暢開(kāi)了一句玩笑。說(shuō)者無(wú)意，聽(tīng)者有心。彭暢頓時(shí)神情凝重，心里越想越不是滋味。“要跟別人結(jié)婚再離婚，到時(shí)跟男友結(jié)婚，戶口本上就有了離異的記錄，如果對(duì)方不肯離婚呢……”想到這，彭暢不免有些后怕。

次日，彭暢找到唐煒，明確表達(dá)了自己的擔(dān)憂，想等到自己有購(gòu)房資格后再買(mǎi)房，要唐煒退還定金。

一聽(tīng)說(shuō)彭暢要反悔，唐煒急得瞪圓了眼，“合同是你自己簽的，毀約可以，但定金不能退。”

聽(tīng)說(shuō)定金不能退，彭暢聲稱(chēng)自己的首付款籌不夠，無(wú)法履行合同。看到唐煒不退定金的態(tài)度堅(jiān)決，彭暢揚(yáng)言要報(bào)警。

“我干這行很多年了，你盡管放心，辦理結(jié)婚過(guò)戶不是什么難事，頂多也就是打了政策的擦邊球而已，沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。如果你首付款不夠，我可以先借給你一筆錢(qián)，等房屋辦完過(guò)戶再還我都行。”見(jiàn)彭暢要報(bào)警，害怕自己的“錦囊妙計(jì)”敗露，唐煒好言相勸，信誓旦旦地保證可以過(guò)戶的同時(shí)，還表達(dá)了愿意借錢(qián)的誠(chéng)意。

就這樣，在唐煒的反復(fù)勸說(shuō)下，彭暢打消了解除合同的念頭。

2020年12月28日，在唐煒的提議下，彭暢向唐妻楊?lèi)?ài)蓉出具一張19萬(wàn)元的借條，約定還款期限為2021年1月31日之前。當(dāng)日，楊?lèi)?ài)蓉向彭暢銀行賬戶轉(zhuǎn)賬19萬(wàn)元。

此后，包括上述19萬(wàn)元借款在內(nèi)，彭暢向唐煒或唐煒指定的賬戶支付了106萬(wàn)元房款。唐煒將其中的85萬(wàn)元支付給了張玉保和周芳，唐煒獲得購(gòu)房差價(jià)21萬(wàn)元。其間，唐煒支付了房屋過(guò)戶費(fèi)用。

至此，整個(gè)操作過(guò)程在短時(shí)間內(nèi)完成，張玉保和周芳賣(mài)掉了房屋，彭暢如愿買(mǎi)到了房屋，而唐煒也心滿意得地賺了一筆可觀的傭金。

03

賺差價(jià)伎倆暴露引官司

法院判決相關(guān)合同無(wú)效

辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記后，彭暢無(wú)意間得知，張玉保和周芳的實(shí)際出售價(jià)格只有85萬(wàn)元。

“一下子從中賺這么多，我實(shí)在接受不了。”于是，彭暢向楊?lèi)?ài)蓉提出少還借款。楊?lèi)?ài)蓉不同意，認(rèn)為賺取房屋差價(jià)是唐煒跟張玉保、周芳夫妻當(dāng)初協(xié)商約定的，跟彭暢無(wú)關(guān)；而且，彭暢是白紙黑字寫(xiě)了借條的。幾經(jīng)催討未果，今年2月初，楊?lèi)?ài)蓉一紙?jiān)V狀將彭暢告上長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院，要求彭暢歸還19萬(wàn)元借款。

今年5月底，長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理此案。彭暢在庭審中辯稱(chēng)，19萬(wàn)元不是借款，而是臨時(shí)周轉(zhuǎn)款，且楊?lèi)?ài)蓉已實(shí)際收回。

法院審理認(rèn)為，彭暢為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的，向楊?lèi)?ài)蓉出具借條借款19萬(wàn)元用于支付房款，雙方已形成民間借貸關(guān)系。本案民間借貸關(guān)系發(fā)生的原因，與房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)聯(lián)，故應(yīng)當(dāng)將民間借貸行為和房屋買(mǎi)賣(mài)行為結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)判。

望城區(qū)人民法院最終認(rèn)定，此前各方簽訂的《房屋獨(dú)家銷(xiāo)售合作協(xié)議》《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，均違反公序良俗，屬無(wú)效合同；同理，楊?lèi)?ài)蓉向彭暢出借資金用于支付購(gòu)房首付款的行為，也因違背公序良俗，同樣無(wú)效。近日，法院判決，駁回楊?lèi)?ài)蓉的訴訟請(qǐng)求。

目前，判決已經(jīng)生效。

法院發(fā)司法建議書(shū) 有關(guān)部門(mén)積極響應(yīng)

9月6日，審理本案的主審法官胡慧在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者的采訪時(shí)表示，本案中，相關(guān)人員通過(guò)規(guī)避?chē)?guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，與社會(huì)主義核心價(jià)值觀相違背。司法如果對(duì)此類(lèi)行為不加限制而任其泛濫，勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，同時(shí)還可能影響婚姻家庭關(guān)系穩(wěn)定，增加交易風(fēng)險(xiǎn)，損害社會(huì)公共利益。

主審法官胡慧

日前，望城區(qū)人民法院向長(zhǎng)沙市望城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局望城分局發(fā)出司法建議書(shū)，提出建議：

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，要求中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)中介人員的教育培訓(xùn)，增強(qiáng)從業(yè)人員遵紀(jì)守法的意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的違法行為依法予以打擊。

二是加強(qiáng)以夫妻更名方式辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記的管理。

9月7日，記者來(lái)到長(zhǎng)沙市望城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，中心主任吳曙告訴記者，該中心在接到法院的司法建議書(shū)后，立即向社會(huì)發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示，“我們將聯(lián)合有關(guān)部門(mén)對(duì)此種行為依法予以打擊，并加強(qiáng)以夫妻更名方式辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的管理，經(jīng)查實(shí)屬于規(guī)避限售、限購(gòu)政策的，作出不予受理的決定。”吳曙說(shuō)。

（注:文中所列人名除“胡慧”“吳曙”外，其余均為化名）

責(zé)任編輯：程雪涵