一問：未來要吸引什么人來？
二問：怎么吸引人來？
三問：如何導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)？
四問：如何留住中山路的根和魂？
五問：基礎(chǔ)配套如何完善？
加快推進(jìn)的中山路片區(qū)改造工程，正在試圖回答好這五個問題。
俯拍中山路及周邊老城區(qū)。劉棟 攝
隨著最北端濟(jì)南路拓寬通車，最南部青島灣廣場涉及的三座高樓今年完成拆除，市民廣泛關(guān)注的中山路保護(hù)復(fù)興工程進(jìn)入了最核心、最關(guān)鍵的攻堅環(huán)節(jié)——如何導(dǎo)入具有吸引力、輻射力的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，助力老城恢復(fù)人氣、商氣和產(chǎn)業(yè)活力。
8月20日下午，市南區(qū)召開了一次有關(guān)中山路區(qū)域業(yè)態(tài)升級的專題會議。與常規(guī)的會議有所不同，市南區(qū)通過視頻會議的形式，特別邀請了中建八局、青島萬科、梵天集團(tuán)等在老城更新領(lǐng)域具有較為豐富經(jīng)驗的企業(yè)參與，希望借助這些“外腦”，開拓思路，幫助中山路實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。
會上，市南區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦陳，雖然前期做了很多工作，但在招商的效果、效度、效率上，離市民的期望還有差距。這也是市南區(qū)邀請富有經(jīng)驗的三家公司開展產(chǎn)業(yè)專題匯報會的直接原因。“我們希望借助這個匯報會，進(jìn)一步理清思路、查擺問題、明確任務(wù)、加快節(jié)奏，使西部產(chǎn)業(yè)復(fù)興進(jìn)入快車道。”
眾所周知，這已是全市層面對中山路片區(qū)進(jìn)行的第六次改造，當(dāng)歷史使命的交接棒再一次傳遞到當(dāng)下，老城區(qū)唯有解答好“如何發(fā)展與時代相契合的產(chǎn)業(yè)”這個宏觀命題，才能實現(xiàn)乾坤的扭轉(zhuǎn)。
1、中山路復(fù)興難在哪？
城市更新是一個世界性的難題。中國經(jīng)過多年的發(fā)展，目前城市更新已經(jīng)邁入4.0階段。
據(jù)梵天集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，現(xiàn)階段城市更新應(yīng)以政府為主導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)賦能、片區(qū)統(tǒng)籌、政企聯(lián)動、文化保育。城市更新須與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緊密結(jié)合、與消費(fèi)升級緊密結(jié)合、與文化傳承緊密結(jié)合、與新基建緊密結(jié)合、與金融創(chuàng)新緊密結(jié)合。
面積僅32.21平方公里（據(jù)《2020青島統(tǒng)計年鑒》）的市南區(qū)，老城區(qū)面積約占一半，其中納入歷史城區(qū)的面積達(dá)6.3平方公里，這里有57處名人故居，占全市的95%，省市級優(yōu)秀歷史建筑達(dá)265處，各級文物保護(hù)單位達(dá)72處。
同全國各地的老城區(qū)一樣，在城市基礎(chǔ)配套方面，以中山路為代表的西部老城區(qū)，房屋老舊，市政設(shè)施落后，缺乏優(yōu)質(zhì)的公共空間。二十多年來，因人口不斷外流，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)老齡化嚴(yán)重，居民消費(fèi)水平較低。也因人口結(jié)構(gòu)的變化，曾經(jīng)繁華喧囂的“中山路商圈”早已風(fēng)光不再，現(xiàn)有的商業(yè)生態(tài)存在較為嚴(yán)重的單一化、同質(zhì)化問題。
1991年華聯(lián)開業(yè)。張巖 攝
雖然市民廣泛認(rèn)同需要復(fù)興歷史城區(qū)，但歷史城區(qū)的保護(hù)利用是一項極為復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，涉及老城居民征遷，道路、停車場等基礎(chǔ)配套的完善，全新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，歷史建筑修繕，地下管網(wǎng)的重新鋪排……
每一項工作都需要巨大的資金驅(qū)動，無法單純依靠政府投入。又由于投入資金回收周期漫長，且至今也沒有一條清晰可復(fù)制的盈利模式，所以，市場化企業(yè)對于參與老城復(fù)興工作都秉持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。
這便是老城復(fù)興發(fā)展的最大難點(diǎn)所在。
2、五問五答
關(guān)關(guān)難過也要關(guān)關(guān)過。
此輪中山路復(fù)興改造過程中，有不少新變化。例如完成了濟(jì)南路拓寬工程，青島灣廣場涉及的三座高樓也將在今年全部拆除完畢，寧陽路片區(qū)、黃島路片區(qū)、北京路片區(qū)、濰縣路19號等大片里院啟動修繕工程。寧陽路銀魚巷項目，紅房子博物酒店項目等新的產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)駐，由企業(yè)或政府主導(dǎo)的創(chuàng)意集市等新潮活動，開始把許多90后、00后吸引到了老城區(qū)。
但要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)復(fù)興這一根本性變革，還需要更加系統(tǒng)地謀劃。
據(jù)市南區(qū)歷史城區(qū)保護(hù)發(fā)展局介紹，對于手頭可供開發(fā)的所有資源，市南區(qū)已經(jīng)摸清家底，對可以直接用于招商的40個A類里院及零星片區(qū)，已完善物理空間信息、加強(qiáng)歷史文化挖掘、研究業(yè)態(tài)定位，提出頭部合作商家資源。
觀象君注意到，此次參會的三家“外腦”，在城市更新領(lǐng)域都有比較豐富的經(jīng)驗。例如中建八局投資建設(shè)運(yùn)營過南京壽山金陵小鎮(zhèn)項目，萬科商業(yè)管理公司參與打造過蘇州淮海街項目，梵天集團(tuán)在北京高碑店區(qū)域打造“西店記憶”小鎮(zhèn)等。
匯報會上，三家企業(yè)分別針對濰縣路19號業(yè)態(tài)策劃、中山路主街業(yè)態(tài)升級、黃島路片區(qū)業(yè)態(tài)導(dǎo)入進(jìn)行了詳細(xì)的分析，同時對資金來源、后期的運(yùn)營管理模式提出建議，幫助與會的市南區(qū)“四大班子”主要負(fù)責(zé)人、各相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人打開了思路。
未來的青島灣廣場區(qū)域。邢志峰 攝
經(jīng)過每一位與會人員的發(fā)言、討論，一些事關(guān)中山路產(chǎn)業(yè)升級的方向、方法問題也在此次會議中得到明確。
1、中山路片區(qū)未來要吸引什么人來？
——為恢復(fù)中山路片區(qū)活力，未來的中山路產(chǎn)業(yè)受眾將面向以年輕人為主的各年齡段群體，并且以吸引本地居民為主、兼顧滿足外地游客消費(fèi)需求。
2、怎么吸引人來？
——經(jīng)過對全國各地城市更新成功經(jīng)驗的實地考察及行業(yè)間的多方交流，中山路片區(qū)未來將布局以網(wǎng)紅餐飲為重點(diǎn)，兼顧文創(chuàng)類、體驗類等年輕化消費(fèi)業(yè)態(tài)，打造吃、住、玩一站式消費(fèi)區(qū)域。對于不適合開發(fā)商業(yè)的老建筑，配套打造人才公寓、青年公寓。
5月28日，廣興里等歷史城區(qū)保護(hù)更新試點(diǎn)項目正式開園。
3、如何導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)？
——政府團(tuán)隊招商和企業(yè)市場化招商“兩條腿走路”，找到最契合中山路產(chǎn)業(yè)升級的品牌業(yè)態(tài)。豐富老城區(qū)的文化活動，通過舉辦全國性的餐飲大賽、民宿設(shè)計大賽等賽事和展會，為老城集聚“商氣”。同時，招商部門需整體把握招商業(yè)態(tài)，做到動與靜結(jié)合、新與舊結(jié)合，避免單一業(yè)態(tài)供給過剩。
4、如何留住中山路的根和魂？
——將國際特色與本土優(yōu)勢相結(jié)合，放大“歐陸風(fēng)情”這一中山路片區(qū)在全國范圍內(nèi)的獨(dú)有優(yōu)勢，在建筑修繕、街區(qū)布置、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過程中，注重承接建筑本身及周邊區(qū)域所具備的歷史文化元素。
5、基礎(chǔ)配套如何完善？
——把停車場建設(shè)放在“重中之重”，具備條件的區(qū)域，優(yōu)先考慮建設(shè)停車場。重大建設(shè)項目提前公示，廣泛征求居民意見。
3、“定制”產(chǎn)業(yè)升級政策
觀象君從市南區(qū)歷史城區(qū)保護(hù)發(fā)展局獲悉，為加快中山路區(qū)域業(yè)態(tài)提升，形成品牌引領(lǐng)、特色顯著、人氣活躍的商業(yè)環(huán)境，市南區(qū)正在制定中山路“專屬”產(chǎn)業(yè)升級引導(dǎo)辦法。
“這個辦法重點(diǎn)扶持品牌商業(yè)、網(wǎng)紅門店、文創(chuàng)體驗和特色餐飲四大類業(yè)態(tài)，相對于全區(qū)層面的政策獎勵辦法，中山路業(yè)態(tài)升級引導(dǎo)辦法進(jìn)一步降低了企業(yè)的獎勵門檻，以吸引具有品牌號召力和網(wǎng)紅效應(yīng)的商業(yè)進(jìn)駐中山路。”
市南區(qū)歷史城區(qū)保護(hù)發(fā)展局產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，市南區(qū)列出了具體到單個品牌的業(yè)態(tài)升級招商名錄，名單中包含潮流服飾、潮流美妝、潮流玩具、網(wǎng)紅食品、網(wǎng)紅餐飲、酒店民宿、集合書店、文化創(chuàng)意零售、生活場景消費(fèi)、社交場景消費(fèi)等十余個類型、近百個品牌。
目前市南區(qū)招商團(tuán)隊或片區(qū)投資運(yùn)營方已經(jīng)開始與部分品牌的總部實地面談，TCC文創(chuàng)潮流館、安瀾社下午茶、南枝小館、海底撈、瑞幸咖啡網(wǎng)紅店、品牌店開始進(jìn)駐并投入運(yùn)營。
中山路復(fù)興大勢已起，這是歷史機(jī)緣的呼喚，而唯有鏈條中的每一級政府、每一個部門、每一個個體齊心施加推力，才能改變這條百年老街的發(fā)展軌跡，重現(xiàn)輝煌。
作者 | 王萌 編輯 | 長亭
