“兩集中”土地供應政策以來首次公開集中供地 對抑制房價過快上漲有積極作用

青島市自然資源和規(guī)劃局最新發(fā)布市轄區(qū)第一批次住宅用地集中供應公告，將集中供應國有建設用地63宗，面積約2427畝，總建面329.85萬平方米，起拍總價約為132.31億元。其中住宅用地（含商住用地）57宗，面積約2129畝。這是今年青島執(zhí)行 “兩集中”土地供應政策以來，首次公開集中供地。早在今年2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局就做出部署，明確青島將嚴格實行住宅用地 “兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。 如今，首批住宅用地出讓 “名單”已公布，誰會是未來一年內(nèi)的樓市新熱點？未來樓市價格走勢如何？從這份“名單”中，我們可以看出一些端倪。

/ 數(shù)據(jù)分析 /

主城資源依然稀缺

從這次公布的集中供地“名單”來看，市北、嶗山、李滄、城陽、西海岸和即墨六個區(qū)市總供應量達到了63宗，總建面接近330萬平方米。按照具體分布來看，其中市北有7宗地塊，李滄和嶗山各兩宗，城陽13宗、即墨15宗、西海岸24宗。

從這些數(shù)據(jù)我們就不難看出，2021年青島市土地供應還是集中在周邊區(qū)域，特別是西海岸，依然是土地供應大戶，也是未來樓市絕對的增長點。而相比之下，主城區(qū)土地資源日漸枯竭，市南區(qū)甚至沒有一宗土地出讓，李滄和嶗山各有兩宗。特別是李滄區(qū)，出讓的兩宗地塊中僅有一塊為住宅用地，總建面也僅有2.5萬平方米。土地資源相對“寬松”的市北區(qū)也僅有7宗地塊44.75萬平方米。從供應量來看，未來主城區(qū)供應量依然有限，而按照物以稀為貴的原則，主城區(qū)的新房還將是“搶手”資源。

相比主城區(qū)，周邊區(qū)域的土地供應量則要大得多。以此次數(shù)量最多的西海岸為例，24宗出讓土地合計105.37萬平方米總建面，數(shù)量似乎并不少。但參考2020年全年西海岸的新房銷量總面積達到了5416342.74平方米，僅僅105萬平方米的總建面也在合理區(qū)間。由此我們也可以推斷，未來樓市因為土地供應而出現(xiàn)波動的可能性并不大。

/ 熱點預判 /

爆發(fā)點還是浮山后

除了樓市的總體走勢，從此次土地供應“名單”中我們還能得到另一條重要信息，這就是未來誰會成為下一個發(fā)展熱點。從市區(qū)來看，市北無論是從地塊數(shù)量還是建筑面積總量來看，都排在第一的位置。因此主城區(qū)的熱門區(qū)域，無疑還將留在市北。而具體位置中，七宗出讓土地中有四宗集中在了勁松三路和滁洲路周邊，可以理解為廣義上的浮山后區(qū)域。從去年開始，浮山后成為新晉 “學區(qū)房”，房價便開始持續(xù)走高。如今四宗地塊的加入，對于單價已經(jīng)逼近4萬元的浮山后來說，更多房源的加入會有效“稀釋”房價。這對很多改善型購房者來說，無疑是個好消息。

周邊區(qū)域中，即墨出讓土地的位置多集中在藍鰲路、鶴山路和藍色硅谷區(qū)域。相比即墨腹地，藍色硅谷區(qū)域，無論從產(chǎn)業(yè)布局還是交通配套，這里無疑更容易融入青島主城區(qū)，有著更為廣闊的發(fā)展前景。而西海岸，出讓的多塊地塊都集中在永城路周邊，這也標志著西海岸的發(fā)展不再僅局限于濱海大道周邊，開始朝著老膠南板塊推進。

/ 價格走勢 /

參考周邊樓盤價浮動

對于購房者來說，除了新房的位置，價格也是他們更為關(guān)心的話題。從出讓公告中能否看出未來房價的走勢呢？首先我們可以從土地供應量來分析，從去年的總銷量來對比，今年作為三次土地供應的第一次，住宅土地供應的總量還是相對平穩(wěn)，很難對房價行成較大的沖擊。

除此之外，還可以從公告中起拍的樓面價格來進行分析。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，樓面價的兩倍可以理解為房子的成本價，也就是說樓面地價拍賣價為1萬元/平方米的，折合到房價成本價應該在2萬元/平方米左右。當然這只是開發(fā)商的成本，這一“公式”可能會收到容積率以及綠化面積、房屋設施、裝修報價等多種因素影響。而具體的房價，很難通過樓面價來估算。當然，推斷未來新房的價格，我們還可以從周邊區(qū)域已建成新房的價格做參考。以市北區(qū)準備出讓的滁洲路附近來舉例，一墻之隔的保利大國璟，當初拿地價在9000元出頭，而目前在售價格為31000元/平方米。這次周邊地塊起拍價格也大都在9000元/平方米，未來這一區(qū)域新房的價格應該還是維持在這一價格區(qū)間。

而在島城周邊區(qū)域中，城陽公布的名單中樓面價格大都在4000元/平方米，按照前面的方法推算，未來這一區(qū)域的價格應該不會超過15000元/平方米。至于即墨區(qū)域很多樓面單價在1000元的地塊，未來房價恐怕很難超過8000元/平方米。而樓面單價在2000多元的藍色硅谷區(qū)域，未來房價應該維持在單價萬元左右。

【小鵬看房】

土地供應兩集中房價會受影響嗎？

和以往不同，此次住宅用地的出讓首次實行“集中”的原則，也就是所謂的“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中原則。對于未來的樓市，這種集中供地會產(chǎn)生那些影響呢？

首先，按照自然資源部的說法，“兩集中”可以提高市場信息透明度，將以往零散出讓的“涓涓細流”變成集中出讓的“放量供地”，可以在社會上形成更大效應，體現(xiàn)出土地的充足保障。換言之，短時間內(nèi)組織大量土地集中掛牌出讓，對開發(fā)商的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的開發(fā)商數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。從這個方面來說，“雙集中”政策對抑制房價過快上漲，有著積極的作用。而業(yè)內(nèi)專家也指出在過去，土地供應隨機、沒有規(guī)則，熱點城市供地計劃往往完不成。而對于開發(fā)商來說，不知道未來的地供計劃，很多開發(fā)商會盲目搶地，這就造成了高地價，后面的高房價也難以控制。有了這個規(guī)則，開發(fā)商明確地知道，未來的供地計劃，對控地價也是好事情。開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時間和區(qū)位，高價地就少了，這是土地市場健康的表現(xiàn)。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，集中拿地的背后可能是較為集中的樓市“上新”，更激烈的競爭對拉低房價會有幫助。而且集中供地，開發(fā)商要想一次多拍地，就需要更多的資金。在基于回籠資金的前提下，他們也會推出更多的優(yōu)惠來促銷，對房價又是一個利好。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

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責任編輯：李慧