虛假宣傳、饑餓營(yíng)銷、貨不對(duì)板、質(zhì)量問題、延期交房等這些常見問題在買房時(shí)得多當(dāng)心

又到一年315，動(dòng)輒幾十萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的商品房作為不少家庭最重要的消費(fèi)品，往往也要承擔(dān)不小的風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的確是消費(fèi)投訴的重災(zāi)區(qū)，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行消費(fèi)投訴平臺(tái)顯示，在行業(yè)投訴排行榜中，房產(chǎn)家居行業(yè)以16.35%的占比名列第二，僅次于電商行業(yè)。天眼查專業(yè)版風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第三季度，我國(guó)有超過28萬(wàn)家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生過法律訴訟，其中，案由涉及房屋買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛的案件數(shù)量占比近49%。

買房過程中，如果不小心遭遇“套路”、踩到“陷阱”，所耗費(fèi)的不只是金錢，漫漫維權(quán)路費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，還有很多時(shí)候維權(quán)無(wú)門，只能認(rèn)栽。買房過程中都有哪些危險(xiǎn)“套路”？消費(fèi)者應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？讓我們一起來(lái)盤點(diǎn)房屋買賣過程中的常見騙局，幫你買房不踩坑。

住得安心才是好房的標(biāo)準(zhǔn)。

【最常見的騙局】

虛假宣傳

在商品房買賣糾紛中，虛假宣傳可以說(shuō)是最常見的情況。為了吸引購(gòu)房者，許多開發(fā)商會(huì)把樓盤吹得天花亂墜，園林綠化、周邊配套、學(xué)區(qū)劃片、精裝標(biāo)準(zhǔn)、房源存量等等都可能存在夸大。在去年10月就曾出現(xiàn)這樣的案例：在濟(jì)南一樓盤附近出現(xiàn)了“濟(jì)南軌道交通8號(hào)線安莉芳路站”站牌，但實(shí)際上濟(jì)南地鐵8號(hào)線的規(guī)劃甚至都沒有得到正式批復(fù)。相關(guān)部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是開發(fā)商為了宣傳自己所謂的“地鐵房”而私自設(shè)立的站牌。除了明目張膽偽造地鐵站牌之外買很多開發(fā)商都會(huì)效果圖中和沙盤上做文章，曾經(jīng)標(biāo)注的綠地變成了房子，會(huì)所變成了物業(yè)用房。而與虛假?gòu)V告如出一轍的是開發(fā)商的口頭承諾在交房時(shí)縮水。業(yè)主在買房時(shí)，開發(fā)商的銷售員會(huì)承諾很多優(yōu)惠，如送車位、免交一定期限物業(yè)費(fèi)等，但后期又不能如期執(zhí)行。買房人發(fā)現(xiàn)上當(dāng)后，開發(fā)商會(huì)以“此承諾并無(wú)書面說(shuō)明”等各種理由搪塞過去；另一種通行的辦法是“銷售員辭職了，當(dāng)初的說(shuō)辭是銷售員未經(jīng)開發(fā)商允許私自承諾給買房人的”。即使購(gòu)房者準(zhǔn)備訴諸法律也因是口頭承諾而喪失主動(dòng)權(quán)。

防坑指南：法律并不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據(jù)。對(duì)于上下家的主張以及承諾，應(yīng)盡可能以書面形式保留下來(lái)。若用電話方式聯(lián)系，可采用電話錄音等方式保留證據(jù)。在購(gòu)房時(shí)一定要實(shí)地考察，規(guī)劃和配套情況可以在政府官網(wǎng)查詢，不要輕信廣告。無(wú)論是廣告宣傳資料還是置業(yè)顧問的口頭承諾，都要盡量留下書面或錄音證據(jù)，在簽訂合同時(shí)最好把開發(fā)商宣傳的內(nèi)容，比如盡量詳細(xì)明確地填入合同中。

【最難防的騙局】

饑餓營(yíng)銷

“這個(gè)單元東戶只剩下兩套了，再不交定金可能真的買不到了。 ”市民劉女士聊起買房時(shí)，售樓顧問催她交定金的事情。可在兩個(gè)星期之后，她再來(lái)售樓處卻發(fā)現(xiàn)，更好樓層的房子重新變成“在售”狀態(tài)。制造火爆的銷售局面，“逼迫”消費(fèi)者出手，這可是開發(fā)商慣用的伎倆。而且不僅僅是制造緊張心理，開發(fā)商還會(huì)在房子數(shù)量的推出和價(jià)格的制定上“做文章”。通常是選最差的戶型和樓層先出手，然后把好的房源留起來(lái)等待未來(lái)賣高價(jià)。而先賣的房源往往由于被過分包裝，買房人入戶后發(fā)現(xiàn)各種問題，比如采光、遮擋、臨近商業(yè)等問題，再與開發(fā)商交涉時(shí)已經(jīng)于事無(wú)補(bǔ)。

防坑指南：消費(fèi)者要擺正心態(tài)，購(gòu)房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買，不要圖一時(shí)之快，結(jié)果給自己帶來(lái)煩惱和經(jīng)濟(jì)損失。另外，購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自身需求，篩選出地段、價(jià)格、戶型、樓層都符合自己需求的房源。然后通過考慮開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)配套、物業(yè)資質(zhì)等因素，確定最終的房源，不能只聽銷售顧問，隨意降低自己的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。而在確定所購(gòu)房源之后，需要進(jìn)行繳納一定數(shù)額的定金或訂金。這個(gè)時(shí)候要注意繳納的是定金還是訂金，其中定金是有法律效力的，而訂金在法律上并沒有明文規(guī)定，一般表示一定的預(yù)先支付的款項(xiàng)，不存在違約賠償?shù)氖乱恕?/p>

【最鬧心的騙局】

貨不對(duì)板

為了孩子上學(xué)，邱先生在學(xué)校附近買了一件公寓房，買房時(shí)樣板間寬敞明亮，特別是臥室能放下一張標(biāo)準(zhǔn)的1.5雙人床，可到了交房的時(shí)候邱先生傻了眼，想放下一張1.3米的單人床，臥室門就推不開。想去找開發(fā)商理論，可樣板間早已經(jīng)拆除，邱先生也沒有證據(jù)。最后只能把臥室改成了推拉門，還要兩個(gè)人擠一張單人床。售樓處、樣板間是開發(fā)商的門面，當(dāng)然是用的最好的裝修標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際交付中，房子并沒有那么大、層高并沒有那么高，有的裝修產(chǎn)品也被偷梁換柱，或者是裝修及配套設(shè)施所使用的材料品牌和標(biāo)準(zhǔn)與樣板間所看到的不一樣，甚至差距很大。其實(shí)，在近些年隨著市場(chǎng)的規(guī)范，有關(guān)部門要求開發(fā)商必須把樣板間的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明示，但仍然防不住開發(fā)商的貓膩。

防坑指南：

專家建議，買房人在買房時(shí)不可迷信樣板間，必須要求開發(fā)商明確未來(lái)交付的標(biāo)準(zhǔn)，并且盡量寫在合同里。看樣板間時(shí)盡量把那些看上去很美的小零碎環(huán)節(jié)去掉，多考慮生活的實(shí)際需求。

簽訂合同時(shí)尤其要仔細(xì)推敲裝修部分的條款，逐條約定違約責(zé)任，不要怕麻煩。而且去樣板間也可以帶上皮尺，測(cè)量一下具體的寬度，還要留下視頻證據(jù)。

【最熱門的騙局】

質(zhì)量問題

郭先生購(gòu)買的是一套精裝房，因?yàn)閾?dān)心質(zhì)量問題，交房時(shí)還特地請(qǐng)來(lái)了專業(yè)驗(yàn)房師，沒想到一驗(yàn)還真的發(fā)現(xiàn)了不少的問題。“驗(yàn)房師會(huì)在有問題的地方貼上小紙條，我家有一面墻都快貼滿了。 ”長(zhǎng)久以來(lái)，房屋質(zhì)量問題是消費(fèi)者維權(quán)的一大熱門。部分房企為了獲取更高利潤(rùn)、維持高周轉(zhuǎn)模式，建造過程中偷工減料、忽視房屋質(zhì)量，導(dǎo)致外墻脫落、房屋滲水、劣質(zhì)精裝、墻體裂縫等各種問題層出不窮。除此之外，現(xiàn)在大部分房子都是精裝修交付，這中間更是讓人防不勝防，賣精裝房的時(shí)候，很多開發(fā)商會(huì)公布主材品牌，可是同品牌的不同型號(hào)的產(chǎn)品差別非常大。除了主材的價(jià)格差別大以外，輔材的質(zhì)量和價(jià)格也值得注。比如開發(fā)商公示的3000元/平方米的裝修費(fèi)，實(shí)際公示的裝修材料并無(wú)具體型號(hào)，只有一個(gè)品牌，等收房的實(shí)際效果不如自裝每平方米1000元的效果。

防坑指南：購(gòu)房時(shí)做足功課，了解開發(fā)商以前的樓盤質(zhì)量，有沒有出現(xiàn)過大量的維權(quán)案例；合同條款中對(duì)房屋質(zhì)量應(yīng)有明確條款；在房屋建造過程中，有條件可以到工地看一看，了解施工情況；在收房驗(yàn)房時(shí)提前學(xué)習(xí)相關(guān)技巧和知識(shí)，或者外聘專業(yè)驗(yàn)房人員，避免后期不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題。如果是精裝修，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)寫明裝修使用材料、品牌、型號(hào)、名稱等，這樣在對(duì)比價(jià)格時(shí)也能有所依據(jù)。

【最無(wú)奈的騙局】

延期交房

明明到了合同約定的交房日期，卻遲遲拿不到新房鑰匙，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的經(jīng)歷的確很無(wú)奈。 2018年青島就曾有這樣一起延期交房的案例，紀(jì)女士購(gòu)買的新房本應(yīng)該在2017年底交房，但開發(fā)商卻一直拖到了2018年12月才完成交付。紀(jì)女士將開發(fā)商起訴到了法院。法院最終判決開發(fā)商延期交房成立，需賠付紀(jì)女士六萬(wàn)余元的違約金。現(xiàn)在的樓盤大多是期房，但房地產(chǎn)市場(chǎng)里開發(fā)商良莠不齊，而房地產(chǎn)又是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，也容易受到政策影響，資金鏈斷裂、房企破產(chǎn)等事件屢見不鮮，消費(fèi)者就不得不面對(duì)延期交付、樓盤停工甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是眼下央行對(duì)于房企貸款采取非常嚴(yán)厲的管控措施，出現(xiàn)資金問題或宣布破產(chǎn)倒閉的房企為數(shù)不少。

防坑指南：不要選擇不知名小開發(fā)商所建的樓盤，房?jī)r(jià)低于同區(qū)域、同類型樓盤太多也要注意避開；盡量選擇口碑較好、品牌較大的開發(fā)商，他們通常有良好的資金周轉(zhuǎn)能力，不會(huì)因?yàn)橘Y金不足、開發(fā)無(wú)力而導(dǎo)致爛尾、延遲交房等現(xiàn)象，更有保障。同時(shí)在購(gòu)房前仔細(xì)核查項(xiàng)目的證件情況，購(gòu)買五證齊全的正規(guī)房產(chǎn)項(xiàng)目，注意規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)；重點(diǎn)查看項(xiàng)目是否具備商品房預(yù)售許可證，有這個(gè)證件說(shuō)明項(xiàng)目是五證齊全的，具備對(duì)外合法銷售條件。在合同條款里也要約定好延期交房的賠償?shù)认嚓P(guān)事項(xiàng)。（觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬 攝影 薛雅方）

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