專業(yè)人士分析“暴雷”原因 租房最好還是找正規(guī)房產(chǎn)中介

不久前就是在青島，人去樓空的“城城找房”讓很多交了一年租金的租戶被房東掃地出門。而在全國范圍內(nèi)，頻上熱搜的“蛋殼公寓”，不僅讓很多租房年輕人無家可歸，甚至背上了數(shù)萬元的“房租貸款”。幾年前，作為新興事物的長租公寓，憑借租金低、裝修時尚的優(yōu)勢，深受年輕租房群體的歡迎。但如今，不斷發(fā)生的租房暴雷事件，讓長租公寓仿佛成了專坑年輕人的代名詞。長租公寓的背后到底隱藏怎樣的利益鏈條？年輕人租房該注意哪些方面？今天我們請來了三位資深房屋租賃中介專業(yè)人士，和大家一起來聊聊租房這個話題。

【本期嘉賓】

我愛我家萬科中心店 龔海防

21世紀不動產(chǎn)長春路店 陳曉

瑩軒房產(chǎn) 鄭傳營

【前世今生】

靠低價迅速打開市場

在市北區(qū)錯埠嶺，已經(jīng)營十幾年房產(chǎn)中介的“瑩軒房產(chǎn)”經(jīng)理鄭傳營告訴記者，她第一次聽說長租公寓應(yīng)該是在三四年前。 “有機構(gòu)來租房，要求簡單裝修分割一下，再出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。 ”在鄭傳營看來，這些機構(gòu)租房子的要求很特別，專門租那些“老破小”，這種房子平時很難找到租戶，最大的好處就是房租便宜。我愛我家萬科中心店店長龔海防直言，長租公寓之所以能得到大家的認可，最重要的就是便宜，“一方面是他們專門找那些市場上租金低的房源，另一方面他們會對房子進行分隔，七八十平方米套二的房子都可以分割成四五間來單獨出租，從而分攤了成本。 ”龔店長告訴記者，在新都心附近靠近地鐵的位置，長租公寓一間房每月的價格按照面積大小在700—1500元之間，如果是整租一套房子，價格則超過3500元/月，對很多剛剛踏入工作崗位的年輕人來說，價格優(yōu)勢就立刻凸顯。而且與直接找房東或者中介的傳統(tǒng)租房模式相比，長租公寓有著“省事”“裝修好”等優(yōu)勢，并且不需要繳納中介費，甚至很多長租公寓還提供打掃衛(wèi)生的服務(wù)，只要繳納衛(wèi)生清潔費，整個入住過程就像住酒店一樣舒服。

【背后操作】

一直游走在灰色地帶

既然便宜還有很多便利性，為什么今年在租賃市場卻惹出這么大麻煩呢？按照龔店長的說法，長租公寓其實一直存在很多的問題。“比如為了分攤成本的分隔出租問題，按照國家的規(guī)定，租房最小的單位就是房間，但長租公寓通常會把客廳分割成兩間來出租，這是明顯違反規(guī)定。 ”但真正給長租公寓帶來問題的是運營模式。

其實，長租公寓背后是一個“抬價、壟斷、滾雪球、收割”模式。首先大批招募中介，以高于市場租價10%—15%的水平找房東收房，租金按月或按季度結(jié)算，附帶裝修。再以比市場價偏低的價格快速把房子租出去，要求租客年付，如果租客掏不出一年的租金，就會讓租客到平臺申請租金貸款，后續(xù)租客定期給銀行還錢。這樣就可以在極短的時間內(nèi)空手套出至少6—8個月資金差。

以一套房2500元的月租計算，平臺每月付給房東2500元，如果將房以2000元的價格轉(zhuǎn)租，租房者需要一次性繳納交納24000元全年房租，這樣第一個月就會產(chǎn)生20000多元的資金差。平臺會用這筆錢繼續(xù)租房、轉(zhuǎn)租。“這樣的運作模式，如果一直能夠順利持續(xù)，是沒有問題的，因為平臺會和房東簽訂長租合同，一般是五年起步，前幾年會賠錢往外轉(zhuǎn)租，但幾年后房租通常會自然上漲，成本不變的情況下，平臺就會實現(xiàn)盈利。 ”龔海防告訴記者，但今年突然出現(xiàn)的疫情，打破了美好的愿望。平臺手里的房源出現(xiàn)了大量的空置，找不到新的租客，卻要不停地向房東支付房租，“暴雷”也就在所難免。另外，也不排除部分平臺將租客多付的租金用于其他投資項目，出現(xiàn)虧損從而導(dǎo)致“暴雷”的現(xiàn)象。總之，“沉淀資金”缺乏監(jiān)管，盲目快速擴張，成了很多長租公寓跑路的主要原因。

【新聞鏈接】

長租公寓“暴雷”租戶被趕

由于長租公寓頻繁出現(xiàn)問題，給很多租戶帶來諸多煩惱。市民朱女士就曾在今年8月份，通過58同城網(wǎng)站查找租房信息，在“城城找房”租下一套房子。當時“城城找房”表示他們跟房東簽訂了房屋托管委托協(xié)議，一共是三年。所以，租房合同實際上是跟“城城找房”簽訂的。但是本月初，朱女士突然接到了房東的電話。對方表示，他們只收到“城城找房”給的押金。本來是說好了三個月給一次租金，但是自己一分錢沒拿到，而且中介也聯(lián)系不上。所以，房東找到朱女士商量，要么解除合同，要么跟房東重新簽訂協(xié)議繼續(xù)入住。

市民張女士也有同樣的遭遇。今年年初她與一家房屋托管公司簽訂了一年的合同，一次性繳納了3萬多元的房租，而她的合同還未到期就被告知平臺跑路，房東更換門鎖后她無處可去，托管公司也人去樓空。

本報資料圖片

平臺不靠譜 正規(guī)中介不香嗎？

對于很多剛剛踏入社會的年輕人來說，租房依然是在城市立足的主要方式。長租公寓似乎不靠譜，那要怎樣租到好房子呢？ 21世紀不動產(chǎn)長春路店店長陳曉告訴記者，其實長租公寓并非都不靠譜，長租公寓分為集中式和分散式，跑路和“暴雷”的多是分散式，也就是平臺在很多小區(qū)找分散的房源，然后分隔出租。集中式的是平臺集中租下一整棟樓，然后裝修分租。 “這種模式有點像酒店，目前很多大開發(fā)商在做。”陳曉說這樣的公寓還是值得信任的，當然價格會相對較高。

除此之外，租房最好還是尋找正規(guī)的中介。 “在中介的介入下，租房者是直接和房東打交道，在中介的幫助下簽訂租賃合同，這樣就不存在跑路的問題。”陳曉說，有正規(guī)中介的介入，可以幫租房者減少很多的麻煩，未來租房過程中出現(xiàn)問題，中介也都有相應(yīng)的義務(wù)來幫忙協(xié)助解決。另外很多人擔心從中介手里租房，房租可能高。對此陳曉這樣解釋：今年房屋租賃業(yè)的市場并不好，而且這幾年競爭也格外激烈，中介要想把房租出去，也只有一個辦法就是找房東壓價，所以從中介租房，房租未必會貴，甚至還能省下不少錢。 “昨天有一單我們還幫租戶成功省了一個月的房租。 ”當然這種保障和服務(wù)也是有代價，就是需要付出中介費。對于中介費，很多租房者都本能的排斥，回到很多網(wǎng)站搜索個人房源，在采訪中多位業(yè)內(nèi)人士都對此強烈反對，原因是長租公寓正是在58同城、安居客這樣的平臺上發(fā)布房源信息，聲稱自己是房東，可以免中介費，等到雙方見面時卻發(fā)現(xiàn)根本不是那么回事。而且長租公寓聲稱沒有物業(yè)費，但他們還是會收取一定的管理費，而且費用會按天繳納，“每天一兩塊錢”看似不多，一年算下來，費用已經(jīng)和正規(guī)中介的中介費差不多。

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加強監(jiān)管規(guī)避租房風(fēng)險

去年底，住建部等六部門曾聯(lián)合發(fā)文，明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并要求住房租賃企業(yè)不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用 “租金貸”。作為我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，今年9月公開征求意見的《住房租賃條例 （征求意見稿）》也提出，將“高進低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

與此同時，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在9月15日也發(fā)布了《住房租賃風(fēng)險提示》，提醒租房者警惕企業(yè)“高進低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）帶來的風(fēng)險，避免因企業(yè)“爆倉”“跑路”遭受損失。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

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責任編輯：李慧