物業(yè)收費“新規(guī)”實施半年，部分前期物業(yè)降費還未落實——

■物業(yè)服務事關千家萬戶，居民非常關注物業(yè)費調整情況。

　　■訴求來源

　　12345·青訴即辦

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　　今年2月，《青島市物業(yè)服務收費管理實施細則》和《關于制定公布普通住宅物業(yè)服務區(qū)域公共服務及機動車停放收費指導標準的通知》（以下簡稱《指導標準》）施行，其中，調整優(yōu)化了市區(qū)普通住宅前期物業(yè)公共服務費政府指導價標準，根據物業(yè)服務區(qū)域收費建筑面積確定上浮幅度上限。也就是說，規(guī)模較大的普通住宅前期物業(yè)服務項目需要下調收費標準。

　　“新規(guī)”實施半年，有的物業(yè)服務企業(yè)積極落實，但也有部分物業(yè)服務企業(yè)遲遲未“降價”，引來居民投訴。記者對此展開了調查。

　　市民反映：

　　有的物業(yè)還未降費

　　“新規(guī)”提到的前期物業(yè)是指業(yè)主大會成立前，建設單位依法通過招投標等形式選聘的物業(yè)服務企業(yè)。

　　“文件發(fā)布后，很多市民來咨詢自家小區(qū)的物業(yè)費能否下調。部分市民對‘新規(guī)’存在誤解，并不是所有的物業(yè)服務項目都要降費。”市發(fā)展和改革委員會價格和收費處四級主任科員趙起超告訴記者，與之前的前期物業(yè)公共服務收費標準相比，《指導標準》上調了一至四級政府指導價標準，并根據物業(yè)服務區(qū)域收費面積（包括住宅和商業(yè)用房建筑面積）規(guī)模確定基準價格上浮幅度上限。只有規(guī)模較大的普通住宅前期物業(yè)服務項目需要下調收費標準。

　　《指導標準》規(guī)定，收費建筑面積8萬平方米以內（含8萬平方米），上浮幅度不超過20%，最高為每月每平方米3.02元；收費建筑面積8萬-15萬平方米以內（含15萬平方米），上浮幅度不超過10%，最高為每月每平方米2.77元；收費建筑面積15萬平方米以上，收費標準不得上浮，為每月每平方米2.52元。

　　市民李女士日前反映，城陽區(qū)騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)小區(qū)的物業(yè)公司按照政策應該下調物業(yè)費，但至今未調整。

　　近日，記者來到該小區(qū)。融創(chuàng)物業(yè)青島分公司騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)歸心服務中心負責人鄭華鵬介紹，小區(qū)的物業(yè)服務區(qū)域收費建筑面積遠超15萬平方米，按照政策，物業(yè)費需要從每月每平方米3.02元降到2.52元。

　　“我們已經將調整政策上報集團，由于需要財務報表核算，集團還未下發(fā)通知。目前，公司依舊按照每月每平方米3.02元的價格收取物業(yè)費。一旦集團下發(fā)降費通知，業(yè)主多交的費用可順延至后期物業(yè)費中。”鄭華鵬告訴記者，小區(qū)目前入住率僅有30%左右，公區(qū)能耗、人工成本高，還有部分業(yè)主因房屋質量問題不交物業(yè)費，項目處于虧損狀態(tài)。小區(qū)具體的物業(yè)服務區(qū)域收費建筑面積也在測算中，他們正積極與集團、政府部門對接。

　　無獨有偶，市民藍先生通過12345·青訴即辦反映，市北區(qū)保利·大國璟小區(qū)也存在物業(yè)費不降的問題。

　　“公司和業(yè)主簽訂的前期物管協(xié)議中約定的物業(yè)費為每月每平方米3.02元，目前我們仍按照這個標準收費。”小區(qū)物業(yè)工作人員表示，小區(qū)的物業(yè)服務區(qū)域收費建筑面積為18.9萬平方米，根據政策，物業(yè)費需要降到每月每平方米2.52元。但具體何時降費，他們已上報集團總部，還在等待通知。

　　已有物業(yè)服務企業(yè)積極落實政策下調了物業(yè)費。記者了解到，目前，碧桂園翡翠城、魯商藍岸新城等十余個物業(yè)服務項目率先完成前期物業(yè)公共服務費下調，其他符合條件的物業(yè)服務項目正逐步推進降費工作。

　　部門回應：

　　進一步規(guī)范物業(yè)收費行為

　　相關職能部門有何舉措確保“新規(guī)”落地？

　　“物業(yè)服務企業(yè)應自行根據本物業(yè)服務區(qū)域收費建筑面積確定政府指導價上浮幅度及收費標準。因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。”趙起超提醒，若物業(yè)服務企業(yè)存在不執(zhí)行政府指導價、超出政府指導價浮動幅度等價格違法行為，市民可向所在區(qū)（市）市場監(jiān)督管理部門反映，由市場監(jiān)督管理部門依法予以處理。

　　5月31日，城陽區(qū)住房和城市建設管理局發(fā)布《關于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價規(guī)定范圍內調整物業(yè)服務收費，并將超上浮標準收取的物業(yè)費自2024年2月1日起計算退還給業(yè)主或順延至后期物業(yè)費中；逾期不按要求調整物業(yè)服務收費的，將依法移交區(qū)市場監(jiān)督管理局查處，并在信用系統(tǒng)內予以扣分處理。

　　城陽區(qū)住房保障服務中心物業(yè)服務科科長許立功介紹，目前，城陽區(qū)已有不少符合條件的小區(qū)下調了物業(yè)費，它們多為中小規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，因降費區(qū)間不大、服務項目不多，降費產生的影響不大。

　　部分大型物業(yè)服務企業(yè)因降費影響到純收入，有拖延的情況。“有的企業(yè)不積極提供收費建筑面積核算材料，有的以匯報、蓋章等為由拖延時間。還有群眾對物業(yè)提供的收費建筑面積不認可，進而向我們投訴或者咨詢。”許立功介紹，城陽區(qū)住房保障服務中心督促物業(yè)服務企業(yè)主動公布收費建筑面積，將11家拒不降費企業(yè)的線索依法移交至城陽區(qū)市場監(jiān)督管理局。另外，該中心對投訴量集中的小區(qū)實行優(yōu)先辦，爭取以點帶面實現(xiàn)政策落地。

　　7月，市北區(qū)市場監(jiān)督管理局會同區(qū)發(fā)改局、區(qū)城管局組織轄區(qū)140余家物業(yè)服務企業(yè)召開物業(yè)服務企業(yè)綜合監(jiān)管工作會議，督促企業(yè)認真落實有關收費政策，立即開展自查自糾，規(guī)范自身價格行為，堅決杜絕價格違法行為。

　　“我們給企業(yè)留出了一個月的時間自查自糾。下一步，我們將開展轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收費行為專項檢查，進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主合法權益。”市北區(qū)市場監(jiān)管局價格監(jiān)督管理和反不正當競爭科的工作人員說。

　　多方聲音：

　　質價應相符 提高繳費率

　　物業(yè)費是小區(qū)物業(yè)正常運轉的重要保障，分毫變動都牽動著廣大市民的心。

　　“文件發(fā)布前，我們統(tǒng)籌考慮了我市經濟社會發(fā)展情況及社會各界意見建議，并履行了物業(yè)服務成本調查監(jiān)審程序。”趙起超表示，考慮到一些中小規(guī)模物業(yè)服務企業(yè)經營困難、部分物業(yè)服務項目無理由選擇最高上浮幅度等情況，市發(fā)展和改革委員會出臺文件，調整優(yōu)化了普通住宅前期物業(yè)公共服務費政府指導價標準。

　　“高價”物業(yè)費的小區(qū)業(yè)主期盼政策盡早落地。“我們小區(qū)物業(yè)費每月每平方米超過4元，收費高，但是服務質量一般。如果物業(yè)費下調，每年能省近3000元。”市民王芬告訴記者，希望小區(qū)物業(yè)能夠按照政策規(guī)定及時降費，為業(yè)主“減負”。采訪中，不少業(yè)主表示，所在小區(qū)物業(yè)服務“質價不一”，希望提升服務質量。

　　物業(yè)費下調給物業(yè)服務企業(yè)帶來的最直觀影響就是收入減少、利潤降低，尤其是對于降費區(qū)間大、服務項目多的大規(guī)模物業(yè)服務企業(yè)，有的營收影響可達千萬元，這是部分物業(yè)企業(yè)拖延降費的原因。

　　“物業(yè)費收取標準的規(guī)范化將使物業(yè)公司的收費更加標準化，從而提高物業(yè)服務質量與服務價格的匹配度，同時在一定程度上緩解業(yè)主的經濟壓力。”北京金訴律師事務所律師王玉臣認為，如果物業(yè)收費過低，物業(yè)公司的收入會減少，為了保障利潤，物業(yè)公司可能會采取裁員、降低服務質量等措施，這種情況同樣不可忽視。

　　一位上市物業(yè)公司的高管表示，物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，隨著每年最低工資的上漲和社保基數(shù)的上調，人工成本會剛性增加，物業(yè)公司的確面臨經營壓力。物業(yè)公司可在質價相符的基礎上，通過優(yōu)化收入結構、成本控制和服務質量，來提高業(yè)主滿意度和物業(yè)繳費率，從而提升盈利能力。

　　記者了解到，城陽區(qū)新城云樾曉院小區(qū)的物業(yè)公司執(zhí)行“新規(guī)”下調物業(yè)費后，物業(yè)繳費率提高了。該小區(qū)收費建筑面積為14.54萬平方米，高層物業(yè)費原為每月每平方米3.02元。“按照政策規(guī)定，物業(yè)費應下調至每月每平方米2.72元。”小區(qū)物業(yè)負責人張先生介紹，公司在充分研判后決定，物業(yè)費在按規(guī)定下調的基礎上，進一步降低價格，調整為每月每平方米2.52元，并且確保服務質量不下降，該舉措為公司帶來回報，物業(yè)費繳費率提升，實現(xiàn)雙贏。