本月青島新盤扎堆入市 房價回歸購房選擇增多

學區剛需族

浮山后學區房選擇多

學區房一直是樓市一個另類的存在，過去很多人擠破頭去搶市南的“老破小”，但現在情形似乎有所改變。前幾天家住大堯一路的海燕告訴記者，雖然孩子剛上幼兒園，但她已經在考慮給孩子選學區房的問題。“一開始就是打算去大學路附近買一套，但后來發現在那里買房，100多萬元的房子可能根本不能住人，將來孩子去那里上學，來回就得接近兩個小時的通勤時間。”后來她從同事那里聽說今年浮山后周邊幾所中學成績都不錯，這里的多個新盤成了她的考察目標。 “聽說今年中考狀元都在這一片區，這里是新房，而且距離學校非常近。 ”和海燕的想法類似，在今年扎堆入市的浮山后新盤，除了主打生活便捷性之外，學區的概念也逐漸形成。

置業建議：浮山后片區現在幾乎是大學路之后最熱門的學區區域。目前遠洋萬和公館、金地宸悅、華新園東宸府等都是今年剛開的新盤，臨近地鐵交通便利的同時還有65中等優質教育資源，均價在35000元/㎡左右。而且和之前一路上漲不同，10月份這些樓盤也都推出了特價房，可以買得更實惠。需要注意的是，如果有入學的需求必須把握好時間節點，新小區的交房時間通常在兩年后，如果著急辦理入學手續，二手房或者遠洋萬和城這樣的準現房比較適合。

改善剛需族

新片區大戶型可考慮

改善型住房成為這幾年主城區樓市增長的主力支撐，換更大的房子也成了很多市民置業的主要目的。孫先生前不久就在中歐國際城買了套兩層的疊拼，住宅面積一下子拓展到了200多平方米。 “家里兩個孩子，得給他們更大的成長空間。 ”說起換房的目的孫先生直言，之前的房子太小。現在疊拼的戶型有院子和大平臺，可以給孩子自己的房間，還有更好的活動空間。不過，要想拿到這樣的戶型，在主城區可能要800萬元以上的價格，而且幾乎找不到房源。 “中歐國際城這里算不上是成熟社區，但優勢是性價比高，未來的升值潛力大。 ”孫先生告訴記者，目前他們夫妻各有一輛車，距離主城區稍遠，但便捷的交通讓通勤壓力并不大，他們完全可以接受。

置業建議：花更少的錢買更大的房子，可以用時間成本來換取較低的金錢成本，通俗地說就是買稍偏一些但發展潛力大的區域。李滄、高新區都具備這樣的潛質。橋隧另一端的西海岸也是可以重點考慮的方向。 11月，這些區域都有新盤入市，例如東李片區熱門新盤綠城云棲和綠城汀嵐計劃亮相，綠城云棲將推出戶型建筑面積140-250平方米的洋房產品，綠城汀嵐預計首推小高層。海信東山府預計也將在這個月推出，另外，老面孔中南林樾、信聯天地預計將加推。

年輕剛需族

生活便利性最重要

畢業、工作、買房、結婚，這似乎是每個年輕人都在遵循的固定步驟。對于年輕的購房者來說，面積也許不是太大的問題，畢竟二人世界和簡單的三口之家，并不需要太多空間。而且未來隨著工作逐漸穩定，對學區的需求，升級換房有著很大的可能性。剛剛談了女朋友的姚大偉，就打算先湊夠交首付的錢，買套小房子先把婚結了。 “我在五四廣場附近上班，女朋友是在金家嶺附近工作，距離很遠，但好在都靠著地鐵。”地鐵房成為小姚的首要考慮因素。后來他把目標選在了新都心，“這里的地鐵非常方便，而且是成熟社區，現在首付壓力有點大，但二手房也能賣個好價錢，將來換房子也能提供更多的支持。 ”

置業建議：從本月上新的情況來看，新都心的確有新盤值得考慮，比如小體量盤青城辰章計劃本月開盤，戶型建筑面積約106-119平方米；同樣預計11月開盤的保利天珺，建筑面積約100、120平方米；華能郡府也計劃本月入市，為建筑面積87-113平方米的高層、小高層。當然，還有稍早開盤的和達君玥、青特星城等等。另外，稍遠的地鐵房性價比可能更高，青島印象滟也計劃11月首開，推出95-127平方米洋房，也適合年輕剛需族。

周邊剛需族

看好價格仔細對比

和市區的樓盤相比，這兩年周邊區域的樓市開始快速發展，不斷沖擊著周邊居民的購房理念。“我想給父母買套電梯房，現在盡管住3樓，但歲數大了，一樣不方便。 ”說這話的是住在膠州的劉先生。之前很多人都傾向于買公攤面積更小的多層，但隨著觀念的轉變，有電梯的小高層，開始被周邊的居民所接受。而且近幾年周邊區域推新盤的速度明顯加快。“上周龍湖、保利、華潤這些大地產商的項目我都去看了，不只是戶型選擇多，而且小區設施建設也是原來沒法比的。”選擇更多不斷升級的樓盤產品，也在挑逗著當地居民的購買欲望。

置業建議：除了產品，價格應該是購房者最為關心的。從區域來看，截至10月可售庫存較高的為西海岸和膠州，其中，西海岸可售套數在40072套，相對較高，其次為膠州34539套，即墨19272套，位列前三位。對比來看，西海岸去化周期約為13.08個月，略高于平均水平，即墨去化周期在11.21個月，略低于平均去化周期，而膠州去化周期則達到23.0個月，較平均水平翻倍，壓力巨大。接下來的11月，西海岸和即墨將有大量的新盤入市。其中，即墨區有9盤計劃上新，其中包括青島印象川、國信藍悅灣、金日·君基新天地、恒信風華尚品。加推的項目有金茂智慧國際城、中冶·德賢公館、嶺海香瀾郡瑜院、海爾產城創翡翠公園、國信墨悅灣等。西海岸11月有8盤待開，既有青鐵公園里、萬科海岸藍山等6個純新盤，也有融創維多利亞灣、保利源誠領秀海等老盤加推。巨大的庫存壓力下，開發商勢必會釋放出手中的利潤來換取銷量。時刻留意價格走勢的同時，還可以爭取送車位、送物業費這樣的優惠。（本版撰稿 觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

市場觀察

年前迎來抄底時機

臨近年底，青島不少區域新房傳來降價聲。10月末，維多利亞灣從12500元/平方米一路降到8999元/平方米起的價格，實屬罕見，幾乎創下新低。庫存壓力較大的還有膠州，上合示范區有樓盤推出8000元/平方米特價、膠州西城區保利推出“5”字頭新房……

即墨不少項目也加入到這個行列中來。最近，有項目推出“抵賬房”，單價直降4000元之多，正在引發老業主維權。 “基于年底，不排除一些房企做業績需要，加快市場投放，價格會有讓步空間，預計后續房價還會有小幅下滑可能。 ”有青島業內人士分析，目前樓市的走向也與今年8月底住建部與人民銀行發布的“三條紅線”規劃有關。這三條紅線包括房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。該規劃將從2021年1月1日起全行業全面推行。 “目前不少房企包括一線房企觸及紅線，在這種情況下房企的選擇就是打折銷售，盡快回籠資金，這對購房者來說也算一個機會。 ”

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責任編輯：李慧