上周，青島交通又迎來(lái)新利好，第二條海底隧道正式開(kāi)工。在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短西海岸腹地與青島通行距離，而這對(duì)于關(guān)注青島房?jī)r(jià)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是一條好消息。
2011年，膠州灣海底隧道通車運(yùn)營(yíng)。交通的升級(jí)徹底改變了青島東西城區(qū)的出行方式，讓西海岸不再遙不可及。通勤時(shí)間的縮短，導(dǎo)致大批市民涌向西海岸置業(yè)。其中，安子片區(qū)是最先受益的板塊，短短幾年內(nèi)房?jī)r(jià)由最初的單價(jià)四五千元，逐漸攀升至單價(jià)2萬(wàn)元以上，交通對(duì)于西海岸的崛起起到了決定性的作用。如果說(shuō)首條海底隧道為西海岸帶來(lái)了新生，那么第二條海底隧道的修建將使西城區(qū)和東城區(qū)之間的聯(lián)系更加緊密，特別是老黃島片區(qū)和辛安片區(qū)。
一旦第二條隧道通車，居民再無(wú)須繞行薛家島，便可暢達(dá)主城區(qū)。而辛安板塊目前可謂是青島的房?jī)r(jià)洼地，雖然已經(jīng)有很多利好加持，房?jī)r(jià)依然維持在萬(wàn)元線。隨著第二條海底隧道工程的不斷推進(jìn)，這里也將成為青島樓市值得憧憬的地方。
一條路帶火新片區(qū)
2011年膠州灣隧道通車前，怎么去西海岸？最節(jié)省時(shí)間的是輪渡，或者自駕、坐大巴繞行青蘭高速，也就是當(dāng)年所謂的膠州灣高速。通常需要耗時(shí)一個(gè)小時(shí)以上，西海岸片區(qū)和膠州、萊西一樣，可是妥妥的“郊區(qū)”。然而，膠州灣隧道開(kāi)通之后，通行時(shí)間只需10分鐘，我們可以輕松從市區(qū)團(tuán)島到西海岸，這里成了真正的市區(qū)。與此同時(shí)，最直接影響當(dāng)屬房?jī)r(jià)開(kāi)始向市區(qū)看齊。
現(xiàn)在，讓我們把時(shí)鐘撥回9年前，在膠州灣隧道正式通車前，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)完成了一輪上漲，新房單價(jià)從四五千元直接躍升至1萬(wàn)元以上。8年后，距離隧道口較近的安子片區(qū)發(fā)生了巨大變化，一個(gè)個(gè)新盤拔地而起，房?jī)r(jià)也接近兩萬(wàn)元。然而，第一條海底隧道開(kāi)通影響最大的不僅是隧道口周邊，沿著濱海大道繼續(xù)向西南方向進(jìn)入金沙灘附近，天然的海景資源和海灣景色，立刻讓這里成為樓市的新寵。目前在售的卓越天元、魯信隨珠花園等新盤單價(jià)都在2萬(wàn)元以上，價(jià)格甚至趕超主城區(qū)。再遠(yuǎn)處，濱海大道沿線的唐島灣、靈山灣等片區(qū)，房?jī)r(jià)也在一路攀升。
由此可見(jiàn)，除環(huán)境因素、政策支持之外，第一條海底隧道的開(kāi)通加速了周邊的發(fā)展變化，以及人氣的聚集。目前，第二條海底隧道已經(jīng)開(kāi)工，可以預(yù)見(jiàn)這次的交通紅利將直接作用于老黃島片區(qū)、辛安片區(qū)，更遠(yuǎn)則輻射到中德生態(tài)園和保稅片區(qū)。
新出口仍是價(jià)格洼地
雖然有6年的施工工期，但一條海底隧道將西海岸腹地與主城市北區(qū)直接連接到一起，這一利好無(wú)疑讓很多人充滿期望。那第二條海底隧道西海岸端出口的現(xiàn)狀如何呢？近日，記者實(shí)地走訪了西海岸一端出入口，實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)剡€主要是以各種制造加工企業(yè)為主，周邊分布著諸多物流公司，交通主干道上也多是一些大型貨車通行，周邊環(huán)境稍顯嘈雜。
自第二條海底隧道方案公布之后，辛安片區(qū)的潛力就一直被看好，原因是隧道通車后，居民再無(wú)須繞行薛家島，便可暢達(dá)主城區(qū)。由于這里連接疏港高速，沿江山路行駛進(jìn)入辛安街道的路途兩端，分布著大量的汽車4S店及物流園。據(jù)公開(kāi)資料顯示，辛安街道轄內(nèi)有海爾、海信、澳柯瑪、浦項(xiàng)制鐵等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，未來(lái)將圍繞山東科技大學(xué)，加快推進(jìn)村莊改造，積極轉(zhuǎn)移、搬遷傳統(tǒng)制造業(yè)，實(shí)現(xiàn)一般制造業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展置換用地空間，成為輻射帶動(dòng)西海岸新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的科技研發(fā)中心。目前，辛安片區(qū)已有萬(wàn)科、保利、龍湖、海信、中南、華皓等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐。以2011年為界限，8年多時(shí)間房?jī)r(jià)從6000元/平方米上漲至今天的12000元/平方米左右，但是與西海岸安子片區(qū)、金沙灘周邊沿海一線單價(jià)兩三萬(wàn)元的房?jī)r(jià)相比，辛安片區(qū)仍處于價(jià)格洼地。
另外，第二條海底隧道出口最緊密的老黃島片區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟，新盤并不多，好在生活配套非常成熟，目前二手房均價(jià)在10000元/平方米，依然稱得上是“價(jià)格洼地”。而作為第二條海底隧道延伸的中德生態(tài)園片區(qū)，目前已經(jīng)逐步發(fā)展成熟，商業(yè)配套也進(jìn)一步完善。不過(guò)，該區(qū)域更靠近跨海大橋，因此第二條海底隧道并不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生太多的影響。
考慮啥？第二條海底隧道開(kāi)通的消息，讓很多人開(kāi)始關(guān)注老黃島片區(qū)和辛安片區(qū)的樓盤，期望這里能像第一條海底隧道開(kāi)通時(shí)那樣，迎來(lái)一波快速上漲的節(jié)奏。那么，這種做法行得通嗎？先來(lái)看看隧道兩端房?jī)r(jià)的差別，在第二條海底隧道青島這一端，目前主要是濱海歡樂(lè)城和瑞昌路片區(qū)，目前這里的房?jī)r(jià)在19000元/平方米左右，雖然低于市北其他區(qū)域25000元/平方米的平均價(jià)格，但相對(duì)老黃島和辛安片區(qū)10000元/平方米的主流價(jià)格，還是有不小的差距。
在第二條海底隧道開(kāi)通之后，西海岸片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)迎頭趕上？來(lái)自業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，第二條海底隧道的開(kāi)通對(duì)西海岸腹地肯定有巨大利好，但要想去那里買房，很多因素也不得不考慮。
距離因素。根據(jù)公開(kāi)的資料顯示，第二條海底隧道全長(zhǎng)15.8公里，其中海域段長(zhǎng)11.1公里，值得一提的是，第二條海底隧道相比膠州灣隧道的7.8公里，長(zhǎng)度翻了近一倍，第二條海底隧道采取雙向六車道標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)。對(duì)比第一條海底隧道的通行時(shí)長(zhǎng)，粗略估算第二條海底隧道通行時(shí)長(zhǎng)約20分鐘左右。另外，第二海底隧道定位于連接青島東岸與西岸城區(qū)的又一條全天候的跨海通道，以通行客車為主，兼顧貨運(yùn)交通功能。更長(zhǎng)的通行時(shí)間，還有兼顧貨車通行，都可能對(duì)未來(lái)新房產(chǎn)生影響。而且從青島端出口到達(dá)市南中心區(qū)域還需要很長(zhǎng)的通行時(shí)間，與第一條海底隧道相比這些都是不利因素。
環(huán)境因素。從第一條海底隧道出口進(jìn)入西海岸，能夠領(lǐng)略媲美青島前海一線的優(yōu)越海景，可以說(shuō)交通便利和環(huán)境因素的雙重利好，共同推動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械姆睒s，拉升房?jī)r(jià)。而第二條海底隧道，雖然西海岸端的出口也有海景，但終究是膠州灣內(nèi)海，不符合青島人對(duì)海景房的“審美觀”。另外，辛安街道片區(qū)，大量工廠屬于制造加工企業(yè)，周邊居住環(huán)境也無(wú)法和第一條海底隧道相比。記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，主干道路往來(lái)多是集裝箱貨車，道路擁堵而且路況較差。更重要的是辛安片區(qū)和西海岸主干道周邊相比，缺少大型商業(yè)設(shè)施，相關(guān)配套也并不完善。一旦要改變居住環(huán)境，需要付出極大的時(shí)間成本。
出手嗎？盡管前面提到了諸多不利因素，總體來(lái)說(shuō)，第二條海底隧道的開(kāi)通，對(duì)西海岸的拉動(dòng)作用預(yù)計(jì)會(huì)大于主城區(qū)。青黃兩端，房?jī)r(jià)相差1萬(wàn)元，目前來(lái)說(shuō)這是市場(chǎng)均價(jià)。待第二條海底隧道開(kāi)通后，作為主城區(qū)的青島端，價(jià)格會(huì)隨隧道外溢，直接拉動(dòng)西海岸一端房?jī)r(jià)的上漲。黃島街道片區(qū)與其相鄰的辛安片區(qū)，以及紅石崖街道也不再是偏居一隅，雖說(shuō)紅石崖街道與黃島街道距離膠州灣跨海大橋端口也不遠(yuǎn)，但由于跨海大橋收費(fèi)高、且容易受雨霧天氣影響，對(duì)于周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)并不如隧道直接。在第二條海底隧道建成通車后，將直接對(duì)樓市產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。
那么，現(xiàn)在去買房合適嗎？對(duì)此記者的建議是，第二條海底隧道的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)6年，無(wú)論政策還是社區(qū)規(guī)劃都存在巨大的不確定性。雖然房?jī)r(jià)會(huì)隨著第二條海底隧道的建設(shè)周期出現(xiàn)變化，但也是一個(gè)緩慢的過(guò)程，更何況這一片區(qū)內(nèi)新盤數(shù)量非常少，所以對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以有更充足的時(shí)間來(lái)觀察和考慮。區(qū)域內(nèi)未來(lái)并不缺好房子，購(gòu)房者并不需要立即出手。
觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬
