青島日報2020年11月4日第10版

■東盛花園北區的業主10年都沒能拿到不動產權證。

主持詞

不動產權證“辦證難”一直是牽動著千家萬戶的老大難問題。由于時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其涉及跨部門協作，存在諸多政策和程序制約，很多歷史遺留下來的“舊賬”成為城市建設領域一塊難啃的“骨頭”。

為了讓不動產權證不再“難產”，我市積極推進“交房即可辦證”改革，有效解決了新建項目的辦證問題。同時，為有效解決歷史遺留問題，我市還成立了化解城鎮居民住房產權歷史遺留問題工作專班，建立了工作統籌、推進及督導機制。但不得不承認，依然有部分住宅項目因各種原因無法順利辦證。

近期，一些網友通過觀海新聞客戶端“直通12345”平臺留言，集中反映不動產權證“辦證難”問題。記者調查了解，因為涉及地產商破產、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規劃驗收和不辦理房地產初始登記等多種原因，使得這些問題解決起來困難重重。而不動產權證的缺位，直接影響到市民的子女入學、社保、房屋買賣等。作為民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”，“辦證難”問題再一次成為許多市民的關注堵點問題。就如何進一步妥善解決“辦證難”問題，本刊邀請市人大代表、政協委員、市委黨校教授以及政府相關部門共同商議，探討解決辦法。

記者探訪

現場一

東盛花園北區：

苦等10年“房本” 居民望眼欲穿

東盛花園北區居民仍然沒有拿到房產證

“我們買房已經10年了，東盛花園北區的不動產權證什么時候能辦下來？”近日，觀海網友9z01yD在青島日報社觀海新聞客戶端留言，反映東盛花園北區不動產權證難辦的問題。

觀海網友9z01yD講述，東盛花園北區屬于限價商品房，2010年父親購房時，她還沒有結婚，到現在她的孩子都要上幼兒園了，不動產權證仍然沒有辦下來。

近年來，她多次向政府相關部門投訴，工作人員解釋，東盛花園北區無法辦理不動產權證的原因，一方面是東盛花園當年取得土地證的土地性質為劃撥，而限價商品房土地用途應為出讓用地，建設單位要先行辦理東盛花園限價商品房所占土地劃撥轉出讓手續后，才能申請辦理首次登記；另一方面東盛花園北區缺少綜合驗收備案，沒有交配套費。此外，東盛花園的管理權歸屬之前也做了調整，從浮山新區劃到了嶗山區，存在一個過渡的問題。

“近期，東盛花園小區內的拆遷安置房已經可以辦理不動產權證了。嶗山區的相關負責人在2019年曾表示‘跟原開發建設單位和大埠東村兩委做了溝通。初步探討確定了一個辦理方向的路徑。2019年內應該能有個相對滿意的答復’，但現在已經2020年了，辦不動產權證的事情仍然沒有結果。”觀海網友說。

現場二

城陽區億路發世家御園二期：

房子被抵押 居民辦證難

“我一直辦不下來不動產權證，后來才知道，開發商竟然把我買的房子抵押貸款，到現在都沒還上錢。”觀海網友AhnfJP在觀海新聞客戶端留言。

觀海網友AhnfJP講述，2015年，他在城陽區河套街道正陽西路的億路發世家御園小區二期購買了一套商品房。開發商拖延了兩年多，到2018年才交房。他入住新房兩年了，始終辦不了不動產權證。

“我當時是全款買的房子，后來因為需要用錢，想把房子賣掉，但沒有不動產權證，房子根本就賣不出去。”觀海網友AhnfJP講述，聽說房產證之所以辦不下來，是因為開發商前期已經把房子抵押給了銀行，到現在沒有解押。這讓小區業主們非常擔心。

記者了解到，億路發世家御園小區的開發商初期為籌集項目開發建設資金，在2013年將該項目二期、三期土地及地上建筑，在浦發銀行辦理了在建工程銀行抵押，導致二期購房業主無法辦理房產證。為保障購房業主的合法權益，高新區建設部、河套街道辦事處多次約談及函告開發商，責令其抓緊籌集資金，完成銀行解押。

現場三

西海岸新區靈山衛街道福麟海景麗園二期：

驗收沒通過 “房本”辦不了

“我是西海岸新區靈山衛街道福麟海景麗園二期的業主，2017年購房，2019年交房，到現在一直不能辦理不動產權證，我家孩子遲遲不能落戶。”近日，觀海網友3fe6fs在觀海新聞客戶端留言。

觀海網友3fe6fs講述，她和丈夫是臨沂人，兩人在青島工作，孩子一直住在臨沂老家。眼看著孩子到了上小學的年齡了，為了讓孩子在青島落戶上學，2017年，她和丈夫拿出多年的積蓄，在西海岸新區靈山衛街道福麟海景麗園二期買了一套房子。入住新房后，他們發現沒法辦理不動產權證，孩子落戶成了難題。

記者采訪西海岸新區自然資源局，工作人員答復，該小區涉及用地容積率審核事項，為盡快解決業主辦證問題，西海岸新區自然資源局已經同意先給居民辦理不動產權證，再與企業解決用地容積率審核問題。后期，西海岸新區自然資源局發現該小區未完成規劃驗收，目前仍在進一步調查處理中。

話題探討

一本不動產權證，牽動千家萬戶心。不動產權證，是一套房子的“身份證”，消費者花錢買房，就應該拿到不動產權證。可是，由于建設單位破產、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規劃驗收和竣工驗收等多種原因，形成了“問題產權”項目，無法辦理不動產首次登記，使得很多購買了房屋的業主遲遲拿不到不動產權證，導致市民在轉讓、抵押、租賃、子女入學等方面遭遇重重困難，給業主權益帶來了極大的損害，“問題產權”項目也成為了民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”。

■探因

五證不全居多 違規操作頻發

根據不動產登記相關規定，申請人申請商品房不動產登記需要兩個主要環節，一是開發商辦理商品房房屋所有權首次登記（辦理大證）；二是業主和開發商共同申請辦理分戶的不動產權證。開發商辦理商品房首次登記需要提供三個必備要件：一是具備合法土地來源，開發商已經取得土地使用權證；二是符合規劃要求，取得建筑工程規劃許可證及規劃驗收證明；三是符合竣工驗收要求，取得驗收合格的證明。

“‘辦證難’并不是簡單的產權登記問題。”市自然資源和規劃局不動產登記中心工作人員介紹，在房地產市場快速發展過程中，少數開發建設單位開發建設手續不全，甚至存在違法違規行為，導致項目不具備不動產登記法定條件。

一位不愿透露姓名的業內人士為記者進一步點明了不動產權證“辦證難”的癥結所在。“在實施不動產統一登記之前，由于各部門登記方法、技術規程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登；分散在不同部門管理和登記，又容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界限不清、權利歸屬不明，引發糾紛。”這名業內人士介紹，2015年，我國開始實施不動產統一登記，以往分散登記時形成的歷史遺留問題大量顯現。

這些歷史遺留問題主要表現為：無土地出讓合同或劃撥決定書等土地權屬來源材料；擅自改變土地用途或增加容積率；未通過規劃許可或規劃核實；未通過竣工驗收備案；欠繳土地出讓價款或相關稅費等情形。

“這些問題的產生，既有法治、體制和機制的原因，也有政府、建設單位和個人的原因。”業內人士說，由于這些問題的存在，導致一些城鎮居民住房無法進行首次登記或轉移登記。

■破題

“專班”聯合發力 實施“靶向治療”

城鎮居民住房產權歷史遺留問題往往時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其是相關問題涉及多個部門，以現行法規制度去解決，存在諸多政策和程序制約，令許多部門頭痛犯難。但城鎮居民住房產權歷史遺留問題關系到購房居民的切身利益，青島市對此高度重視，將其作為民生領域重點問題持續推進解決。

記者從市自然資源和規劃局不動產登記中心獲悉，針對因開發建設手續缺失形成的歷史遺留問題產權項目，我市在2003年、2008年、2018年先后三次集中解決問題產權項目，累計涉及居民10余萬戶，但目前仍有少數項目暫不具備法定登記條件。

“城鎮居民住房產權歷史遺留問題涉及多個部門職責，需要自然資源、住建、稅務、財政、發改、行政審批等多個部門通力合作。”工作人員介紹，按照青島市解決城鎮居民住房產權歷史遺留問題工作方案，市自然資源和規劃局制定了工作細則和具體推進辦法。同時，我市成立了化解城鎮居民住房產權歷史遺留問題工作專班，建立了工作統籌、推進及督導機制，充分發揮專班統籌調度作用，各區市政府作為化解城鎮居民住房產權歷史遺留問題主體，梳理形成項目臺賬，查明項目歷史背景、具體情況和存在問題，各相關職能部門及針對項目存在的問題，逐一研究解決路徑，形成解決方案，確定責任部門和辦理期限，所有事項限期完成。不動產登記部門主動作為，將服務前置，進行容缺預審，對完善手續的建設項目，經相關公告程序后，即可予以辦理登記。

市政協委員、山東正航律所主任李秋航建議，對不動產權證“辦證難”進行“靶向治療”，希望多部門盡快打破部門壁壘，聯合行動，形成執法合力，針對轄區內的問題樓盤采取“靶向治療”，即“一個樓盤=一個責任領導+一個工作專班+一個化解方案+一個具體期限”，各專班可結合樓盤實際情況制定具體方案，明確具體期限，且具體方案、期限、進展等能進行公示，請群眾進行監督，從而實現精準處置各樓盤面臨的“辦證難”問題。

建議相關部門在處理產權問題樓盤時，堅持“以人民為中心”的理念和物權優先的法律原則，可考慮采取“追辦分離、容缺后補”的方式，將辦理不動產登記與向建設單位追溯法律責任完善手續并行辦理，既可加快推動為購房者辦證，又可強化責任部門對建設單位法律責任的追溯和手續辦理，最大限度維護群眾的合法權益。

■解題

全面實現流程再造 推廣“交房即可辦證”

記者從市自然資源和規劃局獲悉，為積極推進解決城鎮居民住房產權歷史遺留問題，從源頭上遏制新增問題產權項目的產生，我市借鑒先進地區經驗，不斷完善監管制度，建立健全長效機制，出臺了《“交房即可辦證”便民服務工作意見（試行）》，積極推廣“交房即可辦證”服務。

記者獲悉，一般情況下，新建商品房項目從獲得土地、預售許可到項目竣工驗收，周期為2至3年，購房群眾經歷從簽訂購房合同到項目竣工交房的漫長等待后，交房時仍不能及時領取不動產權證書，不僅給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、資產處置和收益等方面帶來困擾，購房群眾還可能面臨因為開發商原因，多年難以辦理不動產權證的風險。

市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市稅務局聯合實施新建商品房交付流程再造，將以前房屋交付之后才辦理的不動產首次登記相關手續前置到交付之前辦理，使房屋在交付的同時就具備了辦理不動產權證的條件。據介紹，該項工作已列入2020年青島市市辦實事和全市群眾關注的10個領域管理服務提升行動中。目前，我市已開展“交房即可辦證”服務項目9個，1706戶居民在收房的同時就領取了不動產權證書。

經過前期試點，市住房城鄉建設局正在研究出臺規范新建住宅交付流程的相關指導意見，逐步引導開發商在新建商品房交付前完成首次登記，保證交房即具備辦證條件。青島市自然資源和規劃局積極通過多測合一、同步測繪，多審合一、同步辦理，不斷完善服務，簡化登記程序，切實解決群眾的煩心事、堵心事，讓購房人買得更放心、住得更踏實。

市人大代表、市委黨校教授劉文儉認為，解決不動產權證“辦證難”，必須堅持以人民為中心的思想，既尊重歷史事實，又堅持依法依規；既做到公平公正公開，又做到分類處理、分時段定標準。只有堅持標本兼治，構建法制化、規范化的制度機制，才能從根本上破解不動產權證辦證難“頑疾”。在這個過程中，政府部門不僅要盯著問題“存量”，更重要的是控制進而消滅“增量”，在解決城鎮居民住房產權歷史遺留問題的同時，相關部門工作人員應該以“閉環思維”，主動探究“辦證難”產生的原因，及時發現問題，進而指導現在的工作，開展源頭治理，把問題消滅在萌芽狀態，從源頭上遏制新增問題產權項目的產生。

市人大代表、市人民調解員協會會長姜東認為，徹底解決歷史遺留的“辦證難”問題，是民心所盼的德政工程、為民解憂的民心工程，需要創新的措施和辦法，以及超常的擔當和勇氣，在多個政府部門齊抓共管的同時，也要落實責任單位，確保一管到底。

“交房即可辦證”可以從源頭上遏制新增問題產權項目的產生。但制定好的政策只是起步，落實到位更為關鍵。建議市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、市稅務局在“交房即可辦證”服務推廣過程中，統籌協調，打破“信息孤島”，促進部門信息共享，對不進行“交房即可辦證”的開發企業，建議采用約談、警告、記入企業信用不良記錄檔案等方式，督促開發企業自覺履行依法建設義務，嚴格履行合同，確保政策能夠長期實施，落到實處。

編輯點評

辦理不動產權證

加速“動起來”

不動產權證是房子合法存在的“身份證”。不動產權證難辦理的“頑疾”，一直都是許多城市手中的“燙手山芋”。由于種種原因，購房者在交房后遲遲拿不到不動產權證書，在落戶、子女入學、銀行貸款等方面造成了困擾，也嚴重影響市民對美好生活的向往。如何推動不動產權證的辦理，讓辦理程序盡快“動起來”，考驗著城市管理者的智慧。

今年6月30日，市北區萬科未來城3期的775戶業主們成為“交房即可辦證”的首批受益者，開啟了青島交房領證的“零時差”時代。但不得不承認，對于一些歷史遺留問題，情況依然不容樂觀。由于原因復雜，情況多樣，還存在權力讓渡等“壁壘”，歷史遺留問題解決起來確實難度不小。因此，這就需要相關“專班”拿出“攻山頭”的勇氣和智慧，理清責任問題，規范主體行為，整治市場亂象。要盡快建立房地產行業清單管理，厘清任務清單、措施清單及責任清單，并針對違法違規、惡意逃避責任的開發商建立限制清單。同時，要對不動產權證“辦證難”進行“靶向治療”，打破部門壁壘，形成執法合力。此外，要積極與行政司法部門建立聯動機制，強力規范房地產開發秩序。

“交房即可辦證”模式的實施，無疑破解了存在已久的主權和產權脫節矛盾，進而有效幫助市民解決銀行貸款、子女上學以及落戶等民生問題。但也要看到，該模式的順利實施，必須建立在房屋建設各項手續齊全、房屋質量過硬的基礎上。這對于開發企業和相關職能部門提出了更高的要求，未來，希望相關職能部門積極通過各項創新舉措，實現多測合一、信息共享、靠前服務、容缺承諾、壓縮時限等多項措施，順利實現流程再造，將預售許可、規劃核實、聯合驗收等涉及多個部門的環節整合優化，全力解決“辦證難”問題，讓購房者盡快享受到改革紅利，真正實現安居樂業。

本版撰稿/攝影 邱 正