開發商四季度加快推新速度多盤競爭，為沖全年業績或將加大折扣以價換量，購房者應選對時機積極入市

轉眼間，已邁入第四季度。從年初樓市按下暫停鍵，到四五月樓市復工復蘇，再到“金九”成色不錯……從目前的成交情況來看，青島樓市似乎正在逐漸走出“陰霾”，而且還有優于去年的態勢。目前，與“金九”相連的“銀十”也已過半，從已公布的10月上旬成交數據來看，銷量并沒有延續九月繼續上漲的勢頭。而10月又有超過60個樓盤扎堆入市，在多盤競爭、信貸壓力和市場下行態勢下，“讓利”已經成了開發商在第四季度不得不面對的關鍵詞。那么，四季度會成為買房的好時機嗎？

【數據】金九銀十或將上演“虎頭蛇尾”

從年初，樓市被按下了暫停鍵，再到四五月份的快速復蘇，還有七八月份樓市均價的持續上漲，盡管數據和市場表現并不完美，但還是給了開發商足夠的信心，期望在今年的“金九銀十”有一番作為。如今，傳統旺季已經過去一大半，據數據顯示，9月青島新建商品房成交13527套，環比上漲4.98%，同比上漲1.33%；銷售面積1561732.57平方米，環比上漲3.29%，同比上漲1.36%；銷售總價2356617.26萬元，環比上漲1.16%，同比上漲9.56%。從各區新建商品住宅成交同比變化表可以看出，9月份青島商品住宅簽約套數、銷售面積、銷售總金額及銷售均價同比上漲，其中市南區、市北區、嶗山區、膠南市、萊西市新建商品住宅成交同比均呈上漲態勢。

可見，“金九”成色似乎還不錯，可經過8天長假，開發商心目中的“銀十”并未延續。數據顯示，2020年10月1日—10月8日青島新房共成交945套，其中新建商品住宅成交868套，約占新房總成交量的91.85%。如果說10月上旬銷量下滑受雙節影響，那節后數據可以進一步說明“銀十”多少有點名不副實。據統計，10月5日—10月11日青島新房住宅成交1446套，環比降低37.83%，同比降低32.52%。顯然，10月青島樓市銷量很難達到9月的勢頭，“虎頭蛇尾”應該成為今年“金九銀十”的關鍵詞。對于市場的表現，業內專家認為，“金九”集中放量，導致“銀十”后勁不足。當然，更重要的是相對平穩的房價和后期更多樓盤的加入，也導致了購房者觀望情緒加重，“再等等”、“再看看”的心態，同樣影響著今年的旺季。

【讓利】促銷略見端倪上演“拋磚引玉”

從8月開始，島城樓市推新速度明顯加快，再加上10月近60新盤，更多房源集中進入市場，勢必讓本就進入下行模式的市場變得更加艱難。同時，臨近年關各大銀行的房貸額度也捉襟見肘，貸款難度和成本的“雙上升”自然進一步阻礙了置業者入市積極性，同樣開發商也將面臨貸款壓力，更是著急去庫存。在這樣情形下，很多開發商已經祭出了“促銷”的大旗。

早在9月恒大就喊出了全國七折賣房的口號，盡管恒大在青島的地產項目不多，但這一舉措無疑是“拋磚引玉”，記者在走訪多家售樓處后了解到，在雙節過后，市場壓力逐漸加大，青島眾多房企的優惠促銷不再藏著掖著，其中金地推出了8盤聯動的“淘房節”活動，活動包括限時特價房、車位一口價、老帶新等活動。越秀天悅海灣則推出購房99折、送物業費和車位券等方式，萬科金域北岸和萬科北宸之光則推出多套特價房源，中鐵青島世界博覽城推出限時4%的折扣優惠。位于西海岸新區的綠地鳳棲瀾玥則推出了醫護及教育工作者專屬10套房源額外4%優惠活動；位于即墨青特城項目則推出部分特價房源，總價72萬元起。很多樓盤在開盤之初便亮出促銷牌，位于重慶中路與南嶺三路交匯處佳源雙子星城項目，10月首次開盤，憑借低總價和低首付吸引年輕購房者，首付38萬元起，均價19500元/平方米，送車位。

【市場】近60新盤入市依舊“快馬加鞭”

盡管“銀十”上升勢頭不再，但并不影響房企的推新速度。據了解，雙節假期期間，青島共有7個樓盤釋放開盤、加推信息。開局數量不多，但后勁十足，同樣有媒體統計數據，今年10月青島全市預計將有約60盤推盤入市。其中，西海岸推盤量全市最高，預計將有16個項目入市，總量領跑全市；其次為城陽區，預計將有13個項目入市。另外，即墨預計將有12個項目入市，膠州預計將有6盤入市。

當然，大家最關心的還是市區樓市。延續上個月集中放量的態勢，預計有共計13個項目推新。其中，市北區約3盤首開，2盤計劃加推新房源，主要集中在海云庵商圈和新都心商圈等核心成熟區域；李滄區約有3大新盤計劃推新房源，多以89、99平方米中小戶型為主。關注度較高的是位于重慶中路與南嶺三路交匯處佳源雙子星城，首付僅需38萬元起。嶗山區約有4大新盤首次開盤，1盤推新房源，包括關注度較高的東宸府和海信國際中心等。

而在大規模上新的同時，青島市自然資源與規劃局公布了青島市自然資源和規劃局發布《青島市2020年四季度擬招拍掛出讓國有建設用地使用權預公告》。根據公告顯示，四季度青島全市預計出讓土地214宗，總面積約9006.26畝，在預公告的地塊中，居住、商業、商住及商業混合類地塊共計110宗，較三季度上漲175%。旺盛的土地供應帶來的結果將是后期樓盤推新密度持續加大，更多新盤入市，勢必將影響到第四季度樓市價格的走勢。

【建議】別被“買漲不買跌”心態左右

大批房源入市，加上地產商的讓利促銷，對于購房者來說，是不是已經進入最佳購房期？記者在采訪中了解到盡管促銷力度一再加大，但效果并不明顯。浮山后片區一樓盤工作人員告訴記者，從9月開始他們的樓盤幾乎周周有活動，雙節期間也不例外，但無論是成交量還是到訪客流，都沒有達到預期的效果。那么，第四季度到底是不是買房最好時機？專家的說法是可以要求開發商更低的價格，但也別被“買漲不買跌”的心態左右。

從政策層面來看，“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”依然是中國樓市的主基調。調控成為必然，大熱大漲都必有調控。房價大漲和大跌的可能性幾乎不存在，接下來的四季度，“穩”依然是主旋律。

據粗略統計，四季度島城樓市新盤數量依然眾多。一般情況下，純新盤入市首開價格會相對較低，而且優惠比較大。另外，從各項目的開盤計劃中可以發現，多個項目首開房源較多，甚至有計劃首開推出全部房源，高層、低密度多層產品都有，房源非常充足，購房者的選擇也會比較大。類似十一長假這樣的促銷節點，接下來還會有好幾波，比如雙十一、雙十二、元旦、春節返鄉等。節點增多，房企必定會抓住機會搶收，打折優惠、特價房等活動短期內也不會減少。因此，對于購房者而言，就是要看準活動和節點，選擇心儀的房源。同時，伴隨著樓市的回溫，監管也在趨嚴。在四季度，房企為了緩解資金壓力，沖業績，也會加大折扣力度，以價換量。

綜合以上幾點來看，四季度稱得上是買房好時機。特別是對于剛需客戶來說，平穩的房價以及慢慢回升的趨勢，算得上是最好的保障。當然，就購房時機來說也得分區域，主城區土地供應有限，周邊區域庫存壓力較大，購房者應根據自身情況選擇合適房源。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

責任編輯：李慧