針對地下負三層及以下空間，規劃、不動產登記等部門流程再造，在青島國際院士港試點項目取得突破——

“生命藥洲”有了不動產權證 

地下空間的開發利用已成為城市發展的重要趨勢，而為地下空間辦理不動產權證可以充分體現空間價值，為地下空間運營、資產運作提供更加廣闊的操作空間。但放眼山東乃至全國，地下空間絕大部分存在于地下負一和負二層，并且多數為整體辦理不動產權證。

地下負三層及以下空間如何分層辦理不動產權證？沒有經驗可循。目前，青島雖對地下空間國有土地使用權的含義、范圍有了統一規定，但此前對其使用權及建筑物所有權登記尚沒有相應的規范、規章。

記者從李滄區獲悉，通過市自然資源和規劃局、市不動產登記中心、市自然資源和規劃局李滄分局現場辦公、分期驗收、測驗合一等方式進行流程再造，將青島國際院士港生命藥洲作為試點項目，于6月29日為項目的兩棟建筑的地下6層共6.4萬余平方米地下空間分層辦理了不動產權證，在全省乃至全國范圍內開創了先河。

流程再造：

分期驗收、測驗合一

青島國際院士港生命藥洲是山東省重點項目、山東省新舊動能轉換重大工程首批優選項目。項目充分利用地下空間，除停車功能外，還將商服配套、智慧倉儲、產業大數據中心等產業配套功能，由傳統的地上轉入地下布局，將更多地面空間提供給生產制造、植被綠化等，營造更好的城市環境，促進空間集約利用，形成功能性、實用性、景觀性統一的立體空間體系。

生命藥洲9、10號樓已完成規劃、消防驗收和竣工備案，為不動產權證的辦理創造了前提條件。

“辦證的前提是需要所有的驗收都結束，當時面臨的問題是，項目的1-10號樓是一個整體的工程規劃許可證，正常情況下，一個規劃許可只能對應進行一次竣工規劃驗收，并且需要項目全部竣工后才可以進行。但當時，1-8號樓尚未完工。”項目建設運營單位青島融海國有資本投資運營有限公司項目部工作人員丁奇全程參與了辦證，“經過向規劃部門的咨詢溝通，我們得知可以申請分批次驗收，因為9、10號樓與1-8號樓的地下工程是相對獨立的，而且滿足規劃、消防、竣工驗收等要求。”

李滄區委區政府高度重視生命藥洲地下空間分層辦證工作，區委主要領導親自研究，分管區領導多次調度推進。市自然資源和規劃局李滄分局決定將生命藥洲作為試點，作為工作重中之重，成立了由分局主要領導掛帥、分管領導和業務骨干組成的工作專班，并通過邀請市自然資源和規劃局相關處室現場辦公，采取分期驗收、測驗合一進行流程再造，壓縮項目審批時限，協助企業打通了地下空間不動產權證辦理路徑。

突破常規：

空間利用新形式下的新思路

生命藥洲地下空間的開發利用形式具有諸多鮮明的創新和特點，圍繞產業需要進行規劃設計和建設，例如GSP標準醫藥倉儲系統、數據中心等。各類產業配套功能與交通、綜合管廊等功能在地下有機布局結合，并且互相連通。這些新特點也為不動產權證辦理帶來了新挑戰。

根據《青島市地下空間國有建設用地使用權管理辦法》，地下空間國有建設用地使用權實行分層登記，即將地下每一層作為一個獨立宗地進行登記。

“生命藥洲地下空間互相連通的特點，導致它不能按常規辦理不動產分層登記。像這次辦理的9、10號樓，地下每一層、以及各層之間都是連通的，沒有明顯的共有部位，而分層辦證按規定首先需要明確共有部位和分攤，且不能隨意進入內部空間，以免后期引起糾紛。”青島融海國有資本投資運營有限公司項目負責人蔡雷說。

融海公司通過與市自然資源和規劃局李滄分局、市不動產登記中心多次對接，決定按照以下思路展開相關工作：先推進土地手續，實施土地、建筑物測繪，簽訂土地合同等，明確地下空間使用權；同時壓茬溝通推進產權證分層辦理。

“李滄是第一個吃螃蟹的，沒有先例可循。市自然資源和規劃局李滄分局一直幫忙協調，每次從市局開會回來，都會叫著融海、勘察測繪單位再將辦證思路理清。前前后后開會研究了十幾次，基本一周兩次。”丁奇說。

6月22日，市自然資源和規劃局召集市局總經濟師、李滄分局、確權登記處、法規處、審批處及市不動產登記中心明確了地下空間不動產權證辦理意見：市不動產登記中心將該地下空間設定為一宗土地，地下一至六層分攤共用該宗地，將地下的六層建筑物分別對應進行入庫登記。

在明確了辦理意見后，融海公司立即與市不動產登記中心溝通地下空間共有部位分攤問題，會同測繪單位研究編寫分攤細則，最終確定將產業功能設施區域計為建筑面積，將各處空間的連接區域、公共車道等作為共有部位進行分攤，對該地下六層建筑物按層劃分為六個不動產單元進行測算，突破了不動產權證不能分層辦理存在的障礙和技術難題。

沖刺辦證：7天拿到不動產權證

在不動產權證辦理過程中，市自然資源和規劃局李滄分局、市不動產登記中心給予了傾力指導和支持，會同融海公司、勘察測繪單位協調溝通、提前謀劃，充分考慮后期可能遇到的問題，分別提前準備好相關的測繪成果和資料，為最后的沖刺辦證奠定了堅實的基礎。

“地下空間土地測繪過程中，因為要用坐標計算面積，測繪要精確到每一處空間的界址點的坐標，工作量非常大，大約有1500個界址點，市勘察測繪研究院的十幾名工作人員測了整整一周時間，而平時辦土地證界址點也就20個左右。”丁奇說，“6月22日以后，辦證之路十分順暢，各部門給予了巨大的支持和付出，市不動產登記中心相關處室專門安排了人員，集中力量特事特辦，晚上和休息日經常加班。”

最終，在各相關部門的共同努力下，融海公司于6月24日拿到了地下空間的土地證；緊接著，市不動產登記中心利用端午節三天假期，將測繪成果全部審核完畢，6月28日完成實測繪成果入庫，6月29日順利向融海公司核發6個不動產權證。

“生命藥洲作為新型產業空間，實現逐層分割辦證后，無論對產業運營、入駐企業分割使用或出租，乃至后期的出售等，都提供了更加靈活、廣闊的操作空間；同時，也能充分反映地下空間的價值，為資產運作和保值增值創造前提條件，提高資產綜合收益，形成產業運營、資產管理、金融運作的良性循環。”青島融海國有資本投資運營有限公司負責人李珂說，“目前，生命藥洲的1-8號樓已完工，正在組織驗收，條件成熟后也將進入辦證環節。從遠期看，土地集約利用、地下空間開發是必然趨勢，通過生命藥洲的實踐和先導示范，也能吸引和撬動社會資本進入地下空間開發運營領域，匯聚和釋放出更大動能，助推城市持續發展和轉型升級。”（青報全媒體記者 周 偉 通訊員 王 瀟）

責任編輯：張慕鑫