青島日?qǐng)?bào)《飛閱樓市》欄目第27期
繼房貸利率下調(diào)之后，青島樓市利好新政再次降臨，5月23日，青島市住房公積金管理中心印發(fā)通知，對(duì)公積金貸款申貸繳存條件以及二手房公積金貸款房齡有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，此舉被業(yè)內(nèi)稱為今年真正意義上為樓市松綁打響的“第一槍”，將對(duì)樓市起到提振作用。
青島日?qǐng)?bào)5月26日?qǐng)?bào)道
降低申貸條件釋放購(gòu)房需求
中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒認(rèn)為，此次青島住房公積金政策調(diào)整放寬，釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，有助于釋放合理購(gòu)房需求。而且從4月以來，各地出臺(tái)房地產(chǎn)政策節(jié)奏明顯加快，熱點(diǎn)一二線城市也加入其中。
在政策解讀中，青島市住房公積金管理中心表示，根據(jù)《通知》內(nèi)容，青島此次住房公積金政策優(yōu)化主要是對(duì)公積金貸款申貸繳存條件以及二手房公積金貸款房齡有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
一是將職工申貸的繳存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步放寬到職工建立住房公積金賬戶滿半年，申貸時(shí)連續(xù)正常足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上。在此之前，青島市這一標(biāo)準(zhǔn)為建立住房公積金賬戶滿365天且在申貸近12個(gè)月連續(xù)正常繳存。
二是將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和由最長(zhǎng)不超過30年放寬到最長(zhǎng)不超過50年。貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，同時(shí)不得超過借款人距法定退休年齡后5年，貸款期限不得高于所購(gòu)住房的剩余土地使用年限。
三是取消二手房房齡與首付款比例掛鉤的規(guī)定，不再按房齡階梯式提高首付款比例。政策調(diào)整后，購(gòu)買首套住房的，首付款比例不低于30%；購(gòu)買二套住房的，首付款比例不低于40%。
鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店經(jīng)理孫鵬認(rèn)為，公積金申貸的繳存標(biāo)準(zhǔn)從滿一年調(diào)整為滿半年，這一條應(yīng)該是新政中影響力最小的，另外兩條內(nèi)容可以給很多二手房購(gòu)房者減輕壓力。新政實(shí)施后，如果是首套房，不論房齡多長(zhǎng)，首付都統(tǒng)一為30%，這樣買房將相對(duì)輕松很多。
▲5月21日，青島市鑫江瑞府項(xiàng)目營(yíng)銷中心，市民正在看盤。
值得注意的是，青島市此次政策并未下調(diào)公積金貸款最低首付比例，調(diào)整后的最低首付款比例與當(dāng)?shù)?020年4月份的政策相一致，只是取消了此前政策中對(duì)二手房房齡與首付比例掛鉤的規(guī)定，即購(gòu)買再交易住房的（即二手房），房齡10年以上（不含10年）的，房齡增加以5年為一檔，首付款比例相應(yīng)提高10%。
未來仍有利好加碼空間
在樓市低迷期，公積金新政成為“強(qiáng)心針”。但一針的效果有限，更需要“組合拳”。據(jù)記者調(diào)查，5月以來，山東省已有多個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，涉及提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)公積金首付比例、放松限售等方面。
以濟(jì)南為例，5月22日到24日，濟(jì)南連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，涉及限購(gòu)范圍、限售條件、公貸額度、增購(gòu)住房、降低購(gòu)房門檻、降低首付比例、公貸首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等七條調(diào)整政策，支持樓市回暖。
限購(gòu)方面，不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍，支持養(yǎng)老和多子女家庭的合理住房需求。根據(jù)最新政策，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭住房總套數(shù)在兩套及以下，有父母投親養(yǎng)老須取得居住證6個(gè)月以上及家庭有2個(gè)（含）以上子女的，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品住房1套。
限售方面，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易。優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策，新政對(duì)二套房的首付比例、認(rèn)定都有較大調(diào)整，還降低了外地人的購(gòu)房門檻，二套房首付比例由60%調(diào)整至40%，首套房認(rèn)房不認(rèn)貸，非本市戶籍家庭貸款首付調(diào)整為三成。
本報(bào)樓市觀察員認(rèn)為，相比近期多地對(duì)住房公積金政策的調(diào)整力度，青島市此次調(diào)整力度并不明顯，從目前的數(shù)據(jù)來看，青島今年1—5月市場(chǎng)持續(xù)低迷，從“金三銀四”啞火，“紅五”失色，除三月份市場(chǎng)成交有所上揚(yáng)外，其后的市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)下行狀態(tài)，且目前仍然處于筑底階段。在其他城市利好新政不斷出臺(tái)的背景下，青島未來房地產(chǎn)政策仍有一定的調(diào)整空間。
▲5月21日，青島市青特悅海府項(xiàng)目售樓處，購(gòu)房者在咨詢項(xiàng)目信息。
“不過從南京樓市新政被叫停來看，寬松歸寬松，但有紅線，即‘房住不炒’。要密切關(guān)注市場(chǎng)對(duì)于政策的吸收和反饋，防范各類投機(jī)型需求突然增加，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”因此，青島樓市很難再現(xiàn)2016-2018年的火爆景象，下半年樓市大概率是呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)、筑底回升的狀態(tài)。
剛需購(gòu)房者迎來入手好時(shí)機(jī)
總體上看，在5月20日LPR新政及本次公積金新政的利好疊加下，對(duì)剛需來說，現(xiàn)在是入手好時(shí)機(jī)，銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧建議，要認(rèn)真考察開發(fā)商的債務(wù)情況及房子交付的日期，買有實(shí)力的穩(wěn)健型開發(fā)商的項(xiàng)目。此外，要結(jié)合自己經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)房，不要加大杠桿，盲目入市。
山東太平洋房屋總經(jīng)理劉明輝建議，對(duì)于非剛需來說可以等一等，后續(xù)或有更多的利好政策出臺(tái)，同時(shí)他也指出，樓市新政一旦起到了刺激效果，不排除開發(fā)商的項(xiàng)目會(huì)漲價(jià)，“這是一種博弈，樓市永遠(yuǎn)此消彼長(zhǎng)。”
