青島日?qǐng)?bào)《飛閱樓市》欄目第23期
年度首批土拍，是未來房地產(chǎn)市場的重要晴雨表，土拍的冷熱，成為判斷一座城市地產(chǎn)興衰的重要指標(biāo)。截至3月底，北京、福州、合肥、青島、廈門等地均完成了2022年度第一輪土拍，雖然有個(gè)別地塊遇冷，但整體上可以看到明顯的強(qiáng)復(fù)蘇信號(hào)。
青島日?qǐng)?bào)報(bào)道
北京：市場升溫 土拍迎來開門紅
2月16日，北京開啟全國首例土拍，兩天時(shí)間，北京首輪出讓的18宗地最終成交17宗，成交價(jià)480億元，整體溢價(jià)率4.5%。有 1宗地因競買人未報(bào)價(jià)而最終流拍。本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這18宗地共吸引了22家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價(jià)，國企和央企依然為拿地主力，最終也是拿地大戶。
值得關(guān)注的是，本輪土拍中，最“熱”的是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，包括中交、城建、建發(fā)、中海等10家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價(jià)，最終，建發(fā)以27.15億元競得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)15%。
本次土拍國企和央企依然為拿地主力，其中，中交控股的綠城以98.4億元斬獲3宗地，華潤以79.94億元斬獲2宗地，中海以62.69億元斬獲2宗地，保利+金地聯(lián)合體也斬獲2宗地。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)表示，從第一批次集中供地成交情況看，企業(yè)參與積極性較高，成交率較去年下半年大幅提高，優(yōu)質(zhì)地塊更是經(jīng)歷多輪競拍后成交，充分說明企業(yè)對(duì)于北京市場持有穩(wěn)定信心。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.5個(gè)百分點(diǎn)。2月北京二手房的價(jià)格上漲更為明顯，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲7.4%，和2020年的定基數(shù)據(jù)相比上漲12.9%。
福州：整體溢價(jià)率小幅上揚(yáng)
3月16日，福州舉行了2022年首輪集中供地拍賣。原計(jì)劃出讓6區(qū)18宗地塊，最終以出讓12宗地塊，攬金66.3億元收官，其中8宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊溢價(jià)成交，2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅為4.2%，比去年第三輪小幅提升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，此輪參拍房企中，除中海、保利等少數(shù)品牌房企外，福州新區(qū)開發(fā)、福州城投、城鄉(xiāng)建總等福州本土國企占將近八成，深耕福建的廈門建發(fā)卻成為此次土拍的最大“贏家”， 以29.69億元斬獲晉安、倉山2宗熱門地塊。
合肥：一塊地吸引23家房企爭奪
在全國首例集中供地的城市中，合肥的表現(xiàn)尤為亮眼。3月17日開始的合肥土拍，30宗涉宅地塊中共有15宗地塊進(jìn)入最高限價(jià)+競品質(zhì)階段，優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入競品質(zhì)的房企超過20家，人氣最高濱科城BK202204號(hào)地塊甚至吸引了23家企業(yè)參與競爭。
本報(bào)樓市觀察員分析指出，合肥本次集中供地的火熱原因主要是合肥對(duì)參拍門檻和拿地成本上均做出了調(diào)整，優(yōu)化了競價(jià)規(guī)則，采用達(dá)到中止價(jià)后進(jìn)入“競品質(zhì)”的競價(jià)政策，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。此外，地塊稀缺，譬如濱湖、經(jīng)開等地塊。“本輪合肥的土拍成功，對(duì)迅速提振該市乃至全國房地產(chǎn)市場都有利好效應(yīng)。”據(jù)鏈家等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市2022年3月第三周數(shù)據(jù)出爐，合肥樓市二手房掛牌均價(jià)從16041元變?yōu)?6607元，增長了3.53%。
青島：底價(jià)成交為主 土拍市場整體穩(wěn)定
3月18日，青島首批集中供地拉開帷幕。此次土拍共成交15宗地，總建面約83萬平方米，成交總價(jià)29.5億元，3宗地塊有溢價(jià)，溢價(jià)率2%。其中12宗地以底價(jià)成交，城陽、西海岸新區(qū)等3宗地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為2%。
本報(bào)樓市觀察員表示，從拿地的開發(fā)商來看，青島此次集中土拍拿地主力為本地房企。結(jié)合區(qū)域分布來看，青島此次出讓的地塊和2021年任意批次一樣，集中供地的主力仍集中在黃島區(qū)，16宗地塊中有10宗來自黃島區(qū)。
本次青島土拍大多以底價(jià)成交，且房企拿地以補(bǔ)足完整項(xiàng)目用地或后續(xù)使用為主。例如，瑞源控股以成交價(jià)2.53億元，成交樓面價(jià)7192元/平方米底價(jià)競得HD2022-3012號(hào)地塊，緊挨瑞源·名嘉荷府，屬于瑞源·名嘉荷府后續(xù)項(xiàng)目用地；中交+海發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)摘得HD2022-3014號(hào)地塊、HD2022-3015號(hào)2宗地，作為中交海發(fā)·山海大觀補(bǔ)倉之用。
最值得注意的是城陽亞洲杯4號(hào)地溢價(jià)率最高，為13.44%，該地塊位置優(yōu)越、周邊配套完善，但需配建約16000平方米的酒店，值得注意的是出讓條件中取消了對(duì)酒店2023年5月30日前交付使用的時(shí)間限制。今年引來兩家競買人：城陽開投與青鐵置業(yè)、銀豐地產(chǎn)。經(jīng)過35輪激戰(zhàn)后，溢價(jià)13.44%，最終被城陽開投與青鐵置業(yè)（青島環(huán)灣置業(yè)有限公司、青島青鐵智能科技有限公司）斬獲，成交單價(jià)5739元/平方米，成交總價(jià)4.64億元。
本報(bào)樓市觀察員分析指出，青島2022年首輪土地出讓，整體效果不錯(cuò)，對(duì)提振并促進(jìn)青島房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展起到了一定的積極作用。
廈門：樓面價(jià)最高拍出46795元/平方米
3月24日，廈門迎來2022年首次集中供地，本次土拍集中供應(yīng)住宅用地多達(dá)9宗，其中，廈門島內(nèi)出讓的4宗住宅用地備受關(guān)注，吸引了眾多房企前來競拍。
其中，廈門島內(nèi)嶺兜2022P02地塊吸引了國貿(mào)、住宅、保利、招商、中海、金地等多家房企報(bào)名競拍，最終金地以總價(jià)14.6億元，樓面價(jià)46795元/平方米，定配建面積4000平方米，并通過搖號(hào)方式成功競得廈門島內(nèi)嶺兜2022P02地塊。
本報(bào)樓市觀察員分析指出， 在出讓的廈門島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊中，房企拿地?zé)崆橐琅f高漲，畢竟集中供地次數(shù)有限，房企必須要做好土地儲(chǔ)備。這也得益于廈門樓市的堅(jiān)挺，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的情況，2月廈門新建商品住宅價(jià)格同比上漲2.3%。
實(shí)力企業(yè)看好樓市未來
土拍市場的熱，基于開發(fā)商們對(duì)未來的看好。
進(jìn)入2022年，在各大民企節(jié)衣縮食應(yīng)對(duì)償債高峰之時(shí)，旭輝成為少數(shù)仍活躍在土地市場上的民營房企，一季度共獲取多個(gè)新項(xiàng)目，應(yīng)占土地出讓金合計(jì)約34億元。
旭輝執(zhí)行董事、控股CFO楊欣表示，過去兩年，行業(yè)毛利率整體處于下降趨勢(shì)。“在上一輪擴(kuò)張中，不少房企在投資上比較進(jìn)取；在限價(jià)的背景下，行業(yè)的毛利率在客觀上被制衡。”不過，這一狀態(tài)或?qū)⒂兴淖儭！皬娜ツ甑谒募径乳_始，特別是今年年初的土拍中，整體的局勢(shì)已經(jīng)得到了明顯的扭轉(zhuǎn)。”截至去年末，旭輝總土地儲(chǔ)備合計(jì)約5250萬平方米，其應(yīng)占土地儲(chǔ)備建面約2840萬平方米。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，旭輝的土儲(chǔ)存續(xù)比約3.6年。
在此次北京首輪集中土拍中，綠城表現(xiàn)亮眼。綠城中國董事會(huì)主席張亞東表示，“雖然行業(yè)已經(jīng)到頂，但總體趨于穩(wěn)定，商品房銷售額會(huì)從18萬億元有所下降，依舊是個(gè)大行業(yè)，未來五到十年還會(huì)保持在15萬億元以上水平，仍大有可為。”
但是，對(duì)有些開發(fā)商來說，面臨的挑戰(zhàn)依然較大，根據(jù)克爾瑞今年前兩個(gè)月新增貨值榜單看，去年的銷售百強(qiáng)房企，目前有七成以上投資處于停滯狀態(tài)。本報(bào)樓市觀察員也提醒意向置業(yè)者：“選擇樓盤要盡量考慮有土拍實(shí)力的房企，目前個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)依然較大，大家可以從土拍拿地的角度，去判斷一家企業(yè)的穩(wěn)健性。”
