青島人熟悉的老滄口片區，將迎來蝶變，煥發新姿。
3月24日，青島地鐵集團對外公布消息：作為青島TOD開發一號工程和低效片區利用重點工程，青島北客站交通商務核心區正式命名為青島創新創業活力區，首批項目已啟動招標。預計未來三年可拉動投資超百億元。項目建成后，可為3萬人提供高品質居住空間，并提供約7萬個就業崗位，成為青島創新創業的活力源泉。
青島創新創業活力區位于李滄區金水路以南、太原路以北、環灣路以東、四流中路以西，占地面積約1.9平方公里，定位為“青島門戶·城市客廳”，致力打造成城市樞紐魅力新門戶、市民文化開放活力帶、總部經濟高效商務核、人才匯聚綠色宜居地。
按照規劃，青島創新創業活力區按照“飽和投資、長期平衡、配套優先、地下先行、壓茬并行、政企共贏”的原則，以“一年打基礎、重點項目開工；兩年建骨架、全面展開建設；三年展形象、功能基本完善”為整體發展目標，優先加強完善區域配套基礎設施，扎實做好項目落地。
一年一個樣，三年大變樣！開發號角已吹響，期待著青島創新創業活力區帶來更多驚喜。
01、“TOD現在到了不做不行的時候了”
TOD是以公共交通為導向的城市空間開發模式，是賦能城市有機更新、促進城市更高質量轉型發展的重要引擎。在軌道交通高速發展、城市高質量發展、基礎設施投融資改革的三大浪潮下，我國TOD正處于快速發展階段，建設地鐵新城在不少城市已上升為城市戰略。
以被譽為“一座軌道上的城市”的成都為例。早在2017年，成都就做出大力實施TOD綜合開發的戰略部署，對軌道交通遠期線網規劃的694個站點、75個車輛基地進行統籌開發。
“綜合開發為常態，不開發為例外”的成都，還在全國范圍內率先建立了TOD頂層設計體系，指導未來20至30年的TOD綜合開發工作。到2021年底，成都軌道集團已經先后啟動22個TOD綜合開發項目。2022年，成都將推進34個TOD項目建設。
成都
西南交通大學TOD研究中心主任朱曉兵是國內最早從事TOD實踐的專家之一，迄今已參與或主持了全國逾30個城市的一百多個TOD項目。在今年1月舉行的青島市軌道交通產業招商合作推介會暨高峰論壇上，朱曉兵闡述了TOD開發邏輯：
TOD城市戰略，就要變“城市軌道”為“軌道城市”，即由投融資壓力倒逼的被動舉措變為以TOD促進城市高質量發展的主動作為。完善的頂層設計是實現TOD城市戰略的保障，城市戰略下的TOD特點和趨勢是“全域、全模式、全生命周期、全主體參與”。
“TOD現在到了不做不行的時候了。”在朱曉兵看來，只要是發展軌道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地鐵的造價和運營成本都非常高，僅憑軌道交通自身的經營收入是不可持續的，急需通過TOD綜合開發獲得收益來反哺軌道建設運營；另一方面，越來越多的地方也意識到了TOD對于促進城市高質量發展的重要意義，把它上升到城市戰略的高度。
02、青島TOD一號工程
從青島地勢條件來看，環灣“扇形”的城市構型導致“南部集中北部分散”，45分鐘通勤圈范圍較小、交通“雙碳”指數較高。依靠地鐵線路輻射延伸并沿線打造“衛星城”是最好的解決對策。
青島北站位于李滄區，自2014年1月10日投入使用，已成為目前青島客流量最大的火車站。然而，多年來，受流亭機場凈空限制以及項目改造資金難以盈虧平衡等綜合因素影響，青島北站片區的規劃開發一直進展緩慢。2021年8月12日，流亭機場轉場膠東機場，凈空的釋放為青島北站片區升級改造打開了新的空間。
2022年是青島城市更新和城市建設三年攻堅行動開局之年，地鐵建設及地鐵沿線開發建設三年攻堅行動是主攻方向之一。作為低效片區利用重點工程，青島北客站交通商務核心區成為青島地鐵沿線開發建設的TOD一號工程，青島創新創業活力區開發建設恰逢其時。
青島創新創業活力區開發范圍示意圖
從區域優勢上看，該項目位于半島幾何中心，是連接南北城區的關鍵節點，是提升北部城區能級的龍頭項目，擁有多項優勢：毗鄰省內首個三線（1號線、3號線、8號線）換乘站點，地鐵可30分鐘高效通達市內主要商圈、交通節點、區域核心；位于“123”交通網關鍵樞紐，半島都市圈內1小時通達、省內各地2小時通達、與全國主要城市3小時通達。
自承接該項目以來，青島地鐵根據“策劃引領、招商先行、系統規劃、精準設計、功能復合、站城一體、綜合運營”的原則，組織了AECOM咨詢、德勤咨詢、凱達環球、華東院、中建西南院、日本設計等國內外知名機構共同開展策劃及站城一體化設計方案公開征集活動，目前已由王建國院士領銜完成評審。
按照最新規劃，青島創新創業活力區將貫徹“復合包容、高效智慧、開放共享、綠色低碳”四大規劃理念，成為一個擁有立體城市系統、匯聚多元功能業態、突顯特色城市形象和品質空間環境的“青島門戶·城市客廳”。
項目將充分利用青島北客站地理優勢，以高山流水理念地標塔樓為引領，以多棟百米以上塔樓為主體，塑造如意環抱式濱海東海岸城市形象，并以膠州灣大橋等視角營造韻律起伏、東呼西應的城市天際線，形成向海灣區畫卷，打造山、海、城一體的城市門戶和耳目一新的站前會客廳。
項目將充分發揮TOD開發的優勢，加強產業生態創新，成為人才引育創新的載體。協同青島北客站西地塊、膠州灣科創新區、滄口機場、老四方工業基地等，重塑產業格局，激發創新創業活力。構建以總部經濟為基石，樞紐特色商業、數字創意、科技服務為特色產業，商務服務、產業金融等為支撐產業體系，集聚創新創業要素，云集各界青年才俊，“打造青春之城，為青年人創新創業提供載體”，成為青島創新創業的活力源泉。
生活方面，將構建功能混合的街區單元，倡導居職平衡，營造高品質商務社區聚落，重點發展周末經濟和夜間經濟，實現站城融合，打造充滿活力的不夜城。
文保方面，通過對片區已有的文保建筑修繕利用，工業建筑保留改造，傳承歷史文脈，塑造“歷史感、煙火氣、新潮范”的城市客廳，深度結合TOD開發，形成樞紐交通核、文化活力核“雙核互動”的空間結構，實現TOD與城市更新及歷史傳承的完美融合。
青鐵置業公司副總經理張殿明告訴觀象君，今年，項目將重點推進“兩場兩線一園區”建設工作：扎實推進東西廣場地下空間設計與施工工作；重點做好安順路及安順路調流路的建設工作，年底前打通調流路，保證南北交通順暢；穩步做好國棉六廠園區保護及更新工作。
03、“讓更多人生活工作在地鐵兩側”
“建地鐵就是建城市”。青島創新創業活力區的啟動，對青島加快構建以軌道交通引領城市發展的新格局，具有重要的示范價值。
2021年，青島地鐵已實現南島片區、市北區人工智能產業集聚區等4個TOD項目落地，獲取土地超過500畝。2月11日召開的地鐵建設及地鐵沿線開發建設三年攻堅行動2022年工作部署動員大會透露：今年，將全力推進青島北站交通商務區、濱海學院站、瓦屋莊上蓋等9個項目的土地獲取和開發建設。
謀定快動。部署動員大會召開以來，地鐵沿線開發按下了“快進鍵”：
2月22日，青島青鐵商業發展有限公司成功競得地鐵2號線海信橋站上蓋商業項目土地，這標志著首個Mini TOD商業項目啟動。該項目將打造為一個兼具生活品質、滿足社交需求、注重沉浸式體驗、適合家庭休閑娛樂的市北區商業新地標。
首個Mini TOD商業項目正式啟動
青島地鐵線網四通八達，不僅連接著城市南北、貫穿東西，還將一個個歷史文化街區串聯激活起來。3月22日，在位于地鐵1號線觀象山站地鐵口、原波螺油子舊址區域的一棟歷史建筑前，青島地鐵集團對外宣布：在蘇州路地鐵沿線片區和膠州路地鐵沿線里院的部分區域啟動地鐵沿線歷史風貌恢復項目，重拾城市記憶，激活文化底蘊，促進產業升級，推動歷史城區可持續、高質量發展。
膠州路地鐵沿線里院恢復項目-中山路站A口概念性設計效果圖
未來，更多的“地鐵新城”將在青島出現。國家發改委在青島城市軌道交通第三期建設規劃批復中要求，深入研究站點樞紐綜合開發，做好站點與周邊客流密度較大的商城、社區、學校等的銜接，提高土地綜合開發效益。
按照計劃，到今年上半年，青島地鐵三期規劃線路將全部開工建設。以“讓更多人生活工作在地鐵兩側”理念為指引，結合地鐵三期建設規劃項目，青島地鐵和有關市直部門、區市政府聯手啟動了青島TOD戰略規劃、沿線土地開發利用專項規劃等頂層規劃編制工作。
通過對全市13條線路、503公里、266個站點進行全面梳理，確定可改造用地113平方公里、TOD綜合開發重要站點106處，篩選出重點TOD項目21個，儲備TOD項目60余個。目前，已建立了“21+N”重點項目庫，力爭21個重點項目在三年內全部啟動，實現帶動千億投資目標，進一步賦能城市更新。
TOD開發，不能搞“攤大餅”式的粗放開發，而要統籌做好項目空間、業態、產業、環境、交通等策劃研究，尋求綜合效益“最大公約數”。
從這一邏輯出發，青島在TOD開發過程中確定了“三級四類”開發模式。三級即城市級、片區級、一般級；四類是指綜合中心型、商業中心型、產業服務型、生活服務型。
在推進路徑上，依托地鐵集團平臺、技術、資源、經驗和政策五大優勢，建立了地鐵集團、區市平臺、頂級策劃、龍頭開發、央企施工“五位一體”的聯合開發體系，覆蓋一級土地整理+二級項目開發+三級項目運營“三級聯動”全生命周期，以市場化運作保障項目高質量建成。
立足“打造10分鐘宜居宜業活力圈”理念，青島地鐵將把每一個TOD項目都打造成“生產、生活、生態”高度融合的微型城市體系，建成“地鐵新城”，吸引更多人在地鐵兩側工作和生活。 “軌道上的青島”疾馳而來，不斷開拓著城市空間，刷新著城市面貌，提升著城市品質，編織著新的精彩。
作者 | 周建亮 編輯 | 疾風
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