《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》印發，明確青島城市更新和低效片區再開發重點項目，塑造可閱讀、可觸摸、有溫度、有氣質、有韌性的魅力國土空間

開發盤活低效用地 優化提升存量空間

2022年是推進“十四五”規劃建設的關鍵之年，也是我市城市更新和城市建設三年攻堅行動的開局之年。日前，《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》印發，《規劃》指出，“十四五”期間我市將堅持以人民為中心的發展思想，優化完善公共服務功能和公共空間體系，彰顯城市典型風貌特征，創造高品質生活，塑造可閱讀、可觸摸、有溫度、有氣質、有韌性的魅力國土空間。

城市承載著居民的生活，一座城市是否適合居民生存與發展，干凈、方便、舒適的高質量人居環境至關重要。著眼于提升城市功能品質，市委、市政府明確提出，未來三年將全面開展城市更新和城市建設三年攻堅行動，圍繞歷史城區保護更新、重點低效片區(園區)開發建設、舊城舊村改造建設等八大領域攻堅任務，實施一批重大建設工程和重點片區的城市更新改造。

城市更新，規劃先行。循著此次發布的《規劃》，未來一段時間內青島的城市更新和建設之路，也變得更為清晰。

嶗山區金家嶺金融新區服務區（張村河南岸）效果圖。

構建“5-10-15分鐘社區生活圈”

有專家談到，隨著城市更新成為未來城市發展的一個重要內容，規劃行業的變化之一，就是由以前關注空間環境的建設，變為關注空間環境建設服務于人的需求，規劃不僅要研究空間，更要研究人與社會。

這樣的觀念轉變，正在成為行業共識。《規劃》強調，要綜合考慮實際服務管理人口特征和基本公共服務需求，在公共服務設施建設標準和用地供給上作適度的彈性預留。

結合青島入選全國首批一刻鐘便民生活圈試點城市，開展宜居單元評估，系統構建“5-10-15分鐘社區生活圈”。樹立小街區、密路網布局理念，新建住宅推廣街區制。完善慢行系統和開敞空間網絡，填補驛站服務功能。

在新發展理念的指引下，當前的青島正從自身實際出發，從方方面面打磨著一座獨具特色的“公園城市”。此次發布的《規劃》明確，要加強城鎮開發邊界內藍綠空間建設，全面推進口袋公園建設，完善多級公園體系。織密綠道網絡，實現城市內外生態空間連接貫通。與此同時，協同編制實施公園城市建設規劃，積極參與公園城市建設三年行動。

建成不久的侯家莊口袋公園使周邊整體環境明顯提升。

對于一座常住人口超過1000萬的特大城市而言，實施城市更新和建設的任務十分艱巨，不僅要對已經無法滿足當前及未來需求的城市功能空間作必要的、有規劃的改造，還要對城市空間資源重新調整配置，使之更好滿足人們的期望需求、更好適應經濟社會發展實際。

在這樣的語境下，“職住平衡”成為未來城市發展的一個重要趨勢——讓居住功能與就業功能在一定規模的城市地域范圍內趨于平衡。《規劃》強調，要優化完善與城市功能、產業布局相融合的公共交通體系，推動人、城、產、交通一體化發展，促進產城融合、職住平衡。劃定工業區塊控制線，嚴控工業用地擅自調整用途，保障實體經濟產業空間，預留低成本創新創業空間。推動建設創業工作、居家生活、休閑娛樂為一體的創新社區，在確保環境安全的基礎上引導發展功能復合的產業社區。引導政策性住房優先布局在交通和就業便利地區，保障人才公寓、安居住房供給。

有句話說，“建地鐵就是建城市”，如今，以軌道交通站點為核心開展的TOD綜合開發也成為未來青島城市更新和建設的一大趨勢。《規劃》提到，要開展軌道交通TOD綜合開發戰略規劃研究和頂層設計，加快推動TOD引領城市發展，發揮軌道線網對于城市中心體系和發展軸帶的支撐作用。加強地下空間開發的規劃引領，優化存量地下空間再開發實施路徑，推進建設用地地上地下多功能立體開發和復合利用，推動城市由二維平面向三維立體發展。

全面摸清低效用地底數

目前，我市城市發展正由外延擴張式向內涵提升式轉變，城市內低效存量用地的盤活利用已成為城市空間拓展、功能品質完善、高質量發展的重要抓手。《規劃》提到，要開展全市城鎮低效用地摸底調查，建立全市城鎮低效用地數據庫和信息系統。建立健全低效用地再開發工作機制。針對“膠州灣老城區有機更新示范帶”低效用地分布相對集中的老四方工業區、北客站及周邊區域、樓山區域等重點片區，先行啟動盤活利用，促進區域產業轉型、能級提升、功能完善、活力激發，形成示范效應，帶動盤活全市城鎮低效用地利用。

放眼青島，海爾物聯網全球創新中心、中車四方智匯港、青島國際大健康產業化基地等多個低效用地再開發項目如今已在火熱建設中，這種存量規劃下的舊工業區再生，給城市發展提供了更多動能。

去年以來，市自然資源和規劃局對每一宗低效用地的現狀利用、土地權屬、建筑質量、環境品質、生產運營等情況進行摸底調查，分析研判低效原因，并對低效用地進行“標圖入庫”，逐宗建立低效用地數據庫和地塊臺賬，實施年度動態調整完善，搭建我市低效用地管理信息平臺，力爭做到“家底清楚、問題明晰、措施精準”。與此同時，以“片區統籌、典型示范”為引領，劃定低效用地相對集中的重點片區，細化重點低效片區(園區)開發建設三年攻堅任務清單，以點帶面，帶動全市低效用地再開發工作有序推進。

以占地680畝的海爾互聯網全球創新中心為例，海爾集團對片區進行整體規劃，在保留有歷史價值建筑的同時，圍繞工業物聯網平臺建設需求，對原工業園區升級改造，規劃建設海爾全球研發中心，改變原有粗放式平鋪型用地形式，提高土地利用效率。區域規劃建設海爾全球研發中心，包括國家級中央研究院、研發實驗室、卡奧斯工業互聯網平臺創新總部、海爾大學擴建等子項目，最終容積率從1.2提高至2.8，有效提高了存量工業用地的開發利用效率，為產業轉型升級和高質量發展拓寬了空間。

這些片區將成為城市更新重點

針對“十四五”期間的城市更新，《規劃》中還給出了更為明確的發展方向——要嚴格控制歷史城區新建建筑體量、高度和形態，保護好歷史文化資源，延續歷史城區總體風貌格局。有序推進歷史城區、郵輪港區保護與更新，促進功能調整、產業升級，帶動老城區全面復興。與此同時，采取漸進式、精細化微更新推動老舊小區整治提升，提高社區公共服務和空間環境品質。推動舊工業區產業轉型、能級提升。通過優化空間結構、轉換集體建設用地性質、完善設施服務等方式，將城中村改造為城市社區或其他功能空間。

“十四五”時期，哪些片區將成為未來城市更新的重點區域？

《規劃》中發布了我市城市更新和低效片區再開發重點項目。具體來看，針對歷史城區，未來要以持續推進歷史街區保護更新為重點，重塑產業與空間關系，重聚歷史城區人氣，打造知名特色步行街區和現代化國際大都市“文化客廳”；針對郵輪港區，將結合郵輪旅游和服務功能，植入餐飲、娛樂、購物、酒店等配套業態，建設年輕人集聚的時尚活力港灣，打造國際航運貿易金融創新港。

中山路重點保護改造項目——上街里·銀魚巷日漸煥發新活力。

“老四方”的蝶變正在上演！針對市北區老四方工業區，五個片區各具特色——大健康產業園集國家健康合作引擎、先進科技成果轉化中心、亞洲健康創業之城為一體，打造健康醫療、研發孵化為核心的產業集聚區；歡樂濱海城將結合人工智能、跨國公司區域總部集聚區的建設，提高區域城市活力，建成膠州灣東岸產城融合成熟片區，帶動市北區西部老城區更新發展；中車四方智匯港則在保護利用工業遺產基礎上，發展工業互聯網和科技金融產業，打造第四代產業園區；捷能中泰片區將建設高品質活力水岸生活區；鄭州路片區將運用TOD開發模式，建設集科研總部、軍民融合、貿易金融于一體的高端新材料產業集聚區。

火車北站區域的升級改造，一直是矚目的焦點。針對李滄區北客站及周邊區域，三個片區的發展方向分別為：北客站交通商務區將高水平打造火車青島北站交通商務核心區，提升區域功能，持續放大青島北站樞紐輻射作用，建設成為時尚多元的交通商務區；海信慧灣片區以海信技術為支撐，打造成為文化交往匯聚、前沿科技驅動的時尚活力空間、新型智慧城市示范區；永平路片區按照TOD開發理念，規劃打造引領時尚潮流和全天候消費體驗的現代商業中心。

與此同時，針對李滄區世博園及周邊區域，將圍繞世博園復興，堅持嚴格保護、科學利用和可持續發展相結合的原則，提升文化體育功能，導入生態科技產業，高標準打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態休閑旅游目的地。

如今，嶗山區株洲路兩側區域作為一個新興片區，正在悄然崛起。“十四五”期間，該片區將規劃定位為“嶗山創谷”，對標深圳南山產業園區，聚焦創新引領，全面推動產業升級，重點發展高新產業、科技創新產業、科教智慧產業、金融服務產業，打造輻射東北亞的國際創新走廊、產業升級與城市更新示范區。

相隔不遠的張村河兩岸區域則規劃定位為“水脈智城”，對標上海楊浦濱江、深圳商務總部園區等先進經驗，結合村莊改造，重點發展商業商務、文體休閑、居住配套三大功能，打造成為生態環境優美、設施配套完善、宜居宜商宜業、富有24小時活力的高端綜合型社區。

除此以外，《規劃》還對其他多個重點更新區域進行定位，比如樓山區域將打造成為科技創新與現代生產服務高度融合的濱海科技創新城；城陽區白沙河北岸區域將發展成為膠東經濟圈綠色創新發展示范區、青島北部城區新中心；青島軌道交通產業示范區及周邊區域將打造成為生態優美的科技創新高地、高效能治理的膠州灣北岸新區；青島西海岸新區王臺老工業區將打造為先進制造業、宜居服務業融合發展示范區；青島前灣保稅港區及周邊區域將聚焦現代海洋、國際貿易、航運物流、現代金融、先進制造等產業……

透過此次發布的《規劃》，我們可以強烈感受到，今天的青島，更加關注城市空間和城市功能的改善和提升，讓這座城市成為品質生活的高地、成就夢想的舞臺，讓近者悅、遠者來。

記者手記

城市“進化”之路

過去，大片產能過剩的舊片區或園區里，粗放無序，用地產出效率低下；如今，一棟棟高樓正拔地而起，一座更具發展活力的新城即將崛起……在同一片土地上，這樣的嬗變正在上演著。當整座城市更迭到存量時代后，一場“陣痛期”更長且牽之動全身的城市更新就成為必然。可以說，城市更新既是一座城市的進化之路，又會帶來城市經濟發展的全新增長點。放眼全球，但凡進入快速發展時期的城市，城市更新都是必經階段。時至今日，青島也行至于此，全面開展城市更新和城市建設三年攻堅行動成為必然的選擇。

為了提高土地的“畝產效益”，青島“十三五”期間，在全國率先出臺“僵尸企業”“僵尸項目”處置政策，制定“新型產業規劃用地（M0）”管理政策，積極探索實施“標準地”出讓，開展“以地招商”，處置批而未供和閑置土地11萬畝。城陽區和萊西市、市南區和膠州市分別被評為全國、全省國土資源節約集約模范縣（市）。堅持“土地要素跟著項目走”，有力保障膠東國際機場、一汽大眾、青連鐵路等一大批重大項目用地需求等等。

“任何的革新，都需要時間長河的慢慢洗滌”。青島城市“進化”之路，已經開啟全新征程，隨著城市更新與建設的進一步推進，相信青島必將進一步改善和提升城市品質，打開城市發展新空間，帶來全新發展動能，推動充滿活力、富有實力、獨具魅力的現代化國際大都市加快建成。（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔  攝影 劉 棟）

新聞鏈接

“十四五”時期城市更新和低效片區再開發重點項目

●歷史城區

●郵輪港區

●市北區老四方工業區

●李滄區北客站及周邊區域

●李滄區世博園及周邊區域

●樓山區域

●城陽區白沙河北岸區域

●青島軌道交通產業示范區及周邊區域

●青島西海岸新區王臺老工業區

●青島前灣保稅港區及周邊區域

●嶗山區株洲路兩側區域

●嶗山區張村河兩岸區域

青島日報2022年1月12日4版

責任編輯：王鳳一