青島一批交織著濃郁工業(yè)風(fēng)與厚重歷史感的老廠房、食堂、倉庫將被強力激活，既留住了工業(yè)時代的建筑印記，又滿足了現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求，改造為城市存量提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)升級的空間載體

50余處老廠房：留住舊時光，引入新業(yè)態(tài)  

位于延安三路109號的原海珊制衣廠“舊貌換新顏”。曾沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，“變身”成為健康產(chǎn)業(yè)園。

延安三路109號 原海珊制衣廠改造前。

延安三路109號 原海珊制衣廠改造后。

在城市進入存量發(fā)展階段的新語境下，這些遺落在城市各處的老舊廠房不僅是承載城市工業(yè)歷史的鋼鐵框架與鐵銹余暉，更是城市存量提質(zhì)改造、產(chǎn)業(yè)升級的重要空間載體。

在青島華通國有資本運營（集團）有限責(zé)任公司（簡稱“華通集團”）的資源整合下，原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園已完成75%的招商進度，長年閑置的哈爾濱路46號原東方襯衫廠也完成了改造，以“東方文創(chuàng)園”的新面貌正式開園納客。原孚德鞋廠、第五針織廠、中大針織廠……接下來，伴隨著華通集團聚焦工業(yè)園區(qū)開發(fā)運營主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，全市50余處老舊廠房資源將逐步釋放，開啟更新與盤活的進程。

這些沉淀在角落的城市空間將被強力激活，交織著濃郁工業(yè)風(fēng)與厚重歷史感的磚混結(jié)構(gòu)廠房也將告別輝煌與破敗，開始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，迸發(fā)新動能。

為新經(jīng)濟騰挪空間

隨著城市版圖擴張，很多老舊廠房如今都位于城市核心，區(qū)位優(yōu)勢顯著。當(dāng)粗放型的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)向以“存量挖掘”和“內(nèi)生依托”為特征的新型城鎮(zhèn)化模式，老舊廠房就成為城市產(chǎn)業(yè)升級最佳的存量空間。

“市中心存量土地資源稀缺，盤活手中的老舊廠房資源就是為城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級騰挪空間。”華通集團副總經(jīng)理曾慶軍說，從北京、上海等先進城市的城市更新路徑來看，老舊廠房資源的更新與盤活是城市進入存量發(fā)展階段后面臨的新課題。

很多城市在破解這個新課題的過程中交出了滿意答卷。前上海汽車制動器廠由破敗的工廠轉(zhuǎn)變?yōu)樯虾Ｊ着鷦?chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，不少入駐企業(yè)在那里發(fā)展成長，如當(dāng)今知名的英國高科技企業(yè)Dyson戴森，進入中國后就落戶8號橋，其營業(yè)額爆發(fā)式增長，成為黃浦區(qū)的納稅大戶。上海中山南路505號原上海油脂廠也早已“變身”為一處結(jié)合創(chuàng)意辦公、商業(yè)休閑的老碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

所有成功更新改造的案例都基于對老工業(yè)遺址活化利用價值的深度挖掘，運營方以導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展思路為低效工業(yè)遺存注入新活力。

這同樣是原海珊制衣廠和原東方襯衫廠的更新思路。“老舊工業(yè)廠房應(yīng)該成為新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的載體，為中小創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展提供更多發(fā)展空間。”曾慶軍說。

哈爾濱路46號 原東方襯衫廠改造前。

哈爾濱路46號 原東方襯衫廠改造后。

為滿足中小創(chuàng)新型企業(yè)的辦公需求，原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園整體風(fēng)格年輕時尚。造型前衛(wèi)的趣味裝置、色彩百變的外墻涂鴉、構(gòu)思巧妙的空間搭建，將原先破敗的老舊廠房改造成了充滿生機的“花園式”辦公場所。

健康產(chǎn)業(yè)園目前已吸引可恩口腔、青島博思堂等十幾家企業(yè)入駐。可恩口腔更是一口氣將區(qū)域總部、研發(fā)中心、培訓(xùn)基地等機構(gòu)全數(shù)搬了過來。原東方襯衫廠改造的東方文創(chuàng)園也正處于火熱招商中，吸引了不少中小型文創(chuàng)行業(yè)企業(yè)。

全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)在這些老廠房中“扎根生長”，青島人耳熟能詳?shù)睦掀髽I(yè)就此以另一種方式重新融入城市發(fā)展新軌跡。

更新背后的邏輯

打量上海、北京等地的城市更新路徑是青島老舊廠房改造的“他山之石”，有相通之處，也有許多不同。

華通都市產(chǎn)業(yè)園作為園區(qū)投資運營主體，首先考慮的是園區(qū)運營的投資收益比。

“從投資收益比來看，青島的老舊廠房更新需要走出自己的路。”華通都市產(chǎn)業(yè)園所屬合資公司青島華通中聯(lián)不動產(chǎn)管理服務(wù)有限公司（簡稱“華通中聯(lián)”）董事長、總經(jīng)理王曉寧認(rèn)為，與上海、北京等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不同，青島商業(yè)辦公租金水平低于一線城市，因此在投資改造過程中也應(yīng)注重投資收益比。

以收益倒推投資，華通中聯(lián)對老舊廠房的改造成本低于上海等城市每平方米3000元-5000元的投資成本。“上海同類別商業(yè)辦公場所每天每平方米租金在6-8元，所以他們前期投入比較大。”王曉寧說，只有通過核算投資收益比控制投資才能做到老舊廠房更新的可持續(xù)發(fā)展，而不是提前“透支”資金，減了改造的“后勁”。

從目前的投資強度和招商情況來看，健康產(chǎn)業(yè)園和東方文創(chuàng)園都將在未來5年內(nèi)收回投資，形成老舊廠房更新改造的良性產(chǎn)業(yè)循環(huán)。

遼陽西路221號 原華金制衣廠倉庫改造前。

遼陽西路221號 原華金制衣廠倉庫改造后。

除了核心投資收益比的考量，老舊廠房更新在規(guī)劃設(shè)計、建筑改造等方面都有與其他辦公業(yè)態(tài)截然不同的運行邏輯。

比如老廠房建筑材料和結(jié)構(gòu)帶來的掣肘。老廠房一般為磚混結(jié)構(gòu)建造，這就決定了在建筑結(jié)構(gòu)改造過程中不能大拆大改，只能進行局部空間的巧妙改動。華通中聯(lián)維持原有建筑格局，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等方式，讓舊廠房換上新顏，既留住了工業(yè)時代的建筑印記，又滿足了現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求。

另外，老廠房的水電年代久遠、沒有外墻保溫層，已不能滿足現(xiàn)代辦公需求，這些不利因素都需要在改造之前通過詳盡的規(guī)劃設(shè)計來“規(guī)避”。

老舊廠房獨有的特點也能創(chuàng)造優(yōu)勢。廠房和倉庫大多樓層不高，與高密度的寫字樓相比，城市里低密度的辦公空間更加搶手。同時，工廠內(nèi)部空間開放度較高，也為改造、分割提供了更大自由度。

“我第一次來就喜歡這個辦公環(huán)境。”青島博思堂文化傳媒有限公司總經(jīng)理姜坤說，相比公司之前在寫字樓的辦公環(huán)境，健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)空間更寬敞。他指著腳下打磨光滑的“水磨石”告訴記者，在新裝修的辦公樓看不到這些有著幾十年歷史的“工業(yè)遺存”，這種工業(yè)風(fēng)混搭風(fēng)格也更加符合創(chuàng)意類企業(yè)的“調(diào)性”。

在健康產(chǎn)業(yè)園的改造過程中，為保留老工廠原有的風(fēng)貌，華通中聯(lián)在不影響功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和樓梯扶手，重新打磨修整，讓不少入駐企業(yè)“眼前一亮”。

“相比寫字樓，創(chuàng)意設(shè)計、醫(yī)療、研發(fā)中心等業(yè)態(tài)尤其需要這樣的辦公環(huán)境。”王曉寧說，創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)需要更多空間去展示產(chǎn)品，醫(yī)療和研發(fā)中心也需要低密度的大空間承載設(shè)備、分隔空間，這些都是老舊廠房改造辦公場所的優(yōu)勢所在。

在遵循這些運行邏輯的基礎(chǔ)上，華通中聯(lián)實現(xiàn)了在確定投資強度下的“性價比”提升。

打破園區(qū)與城市邊界

留住舊建筑的“底”，引入新業(yè)態(tài)的“活”，對城市而言，老舊廠房的更新改造伴隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和城市產(chǎn)業(yè)空間功能提升。

從產(chǎn)業(yè)層面看，健康產(chǎn)業(yè)園所在的延安三路109號周邊本身就有良好的大健康產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周邊醫(yī)美、眼科醫(yī)院等已初步集聚發(fā)展，為健康產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)引入提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

“一個產(chǎn)業(yè)園首先要有龍頭企業(yè)入駐，以此帶動產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的中小型企業(yè)發(fā)展。”王曉寧說，對健康產(chǎn)業(yè)園來說，入駐的可恩口腔總部就是園區(qū)的龍頭企業(yè)。未來，可恩口腔將在健康產(chǎn)業(yè)園進行數(shù)千萬元的設(shè)備投入，以及研發(fā)、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)的全方位布局，以“一己之力”帶動園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)入駐，豐富園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

根據(jù)目前的招商進展，健康產(chǎn)業(yè)園預(yù)計年產(chǎn)值將達到6億至8億元，東方文創(chuàng)園預(yù)計年產(chǎn)值2億至3億元。曾經(jīng)閑置的廠房資源被盤活，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入了新活力。

在城市空間功能層面，承載新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在空間布局上已發(fā)生巨大變化。與封閉的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，新興的城市產(chǎn)業(yè)空間開始打破園區(qū)與城市的邊界，與城市、居民密切溝通和互動。

“健康產(chǎn)業(yè)園要融入?yún)^(qū)域發(fā)展，成為在周邊生活和工作人群的一部分，這種開放性不僅能夠提升城市空間功能，也有利于園區(qū)的長久運營。”曾慶軍說。

以辦公或產(chǎn)業(yè)為主的園區(qū)首先應(yīng)具備餐飲、公共場所等基礎(chǔ)配套。在健康產(chǎn)業(yè)園里，華通中聯(lián)布局了約2500平方米的商業(yè)面積，約占整個園區(qū)總面積的15%，引入了約600平方米的貓主題咖啡館和可好便利店、贊稼八寶粥等多樣業(yè)態(tài)。

“這些業(yè)態(tài)一方面滿足了園區(qū)內(nèi)辦公人群的基本需求，同時也面向周邊居民和社會開放。”王曉寧說，對園區(qū)而言，基本的商業(yè)業(yè)態(tài)配套不僅是為實現(xiàn)工作、生活的功能交織，更是以高于辦公業(yè)態(tài)的租金水平提升園區(qū)運營收益，保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。而僅依靠園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)人流無法保證商業(yè)的盈利，唯有開放才能吸引更多社會客流。

更能體現(xiàn)開放性的是華通中聯(lián)在健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)規(guī)劃設(shè)計的“大樓梯”。在空間設(shè)計上，華通中聯(lián)利用鋼結(jié)構(gòu)的樓梯在開敞的空地上“架”起了一個復(fù)合型平臺空間，未來將用于舉辦露天活動和企業(yè)路演，同樣面向社會開放。

隨著新經(jīng)濟的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉(zhuǎn)變。在華通都市產(chǎn)業(yè)園的設(shè)想中，未來還將通過引入產(chǎn)業(yè)基金、風(fēng)投機構(gòu)的方式深度挖掘園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資源，讓園區(qū)運營方與入駐企業(yè)成為有機統(tǒng)一體，為新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的成長提供更廣闊的成長空間。

可以預(yù)見，更多孕育新產(chǎn)業(yè)、激發(fā)新活力的故事將在老舊廠房的更新改造中陸續(xù)上演。（青島日報/觀海新聞記者 王偉）

青島日報2022年1月7日3版

責(zé)任編輯：程雪涵