——房屋交易價格計算方式是按套或是按“面積x單價”需明確約定

【基本案情】

劉某（賣方）與孫某（買方）簽訂回遷房屋買賣合同，合同載明：房屋面積為60平方米（最終面積為辦證實測面積，此面積雙方無異議），房屋成交價格為人民幣51萬元，待房產(chǎn)證辦下后，劉某協(xié)助辦理過戶。現(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書載明房屋面積為65.87平方米，劉某要求孫某補(bǔ)全差額面積價款，并以此為由拒絕辦理過戶。孫某訴請要求辦理過戶。

【裁判意見】

一審法院認(rèn)為，劉某未能證明合同中關(guān)于房屋面積的記載是雙方對面積差額進(jìn)行多退少補(bǔ)，故雙方應(yīng)依約履行，判決劉某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。二審法院認(rèn)為，合同記載內(nèi)容表明，劉某交易時已經(jīng)知曉房屋預(yù)估面積與實測面積可能存在差異，但仍然與孫某約定房屋成交價為51萬元，而未約定以“面積x單價”作為房價的計算方式，故涉案合同約定的房屋成交價51萬元系整套房屋價格，與房屋實際面積無關(guān)，判決維持原判。

【法官點評】

本案的爭議焦點為，涉案房屋的交易價格如何認(rèn)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百一十條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”本案中，劉某主張合同中關(guān)于房屋面積的約定是雙方就補(bǔ)全面積差價達(dá)成補(bǔ)充合意，孫某對此不認(rèn)可。而根據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣，如約定按照“面積x單價”方式計算價格，合同中會注明房屋面積、單價、房款計算方式等，而本案的合同載明“房屋成交價格為人民幣51萬”，故法院按照合同認(rèn)定案涉房屋價格是按成套51萬計算。

在待房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理后再另行過戶的房屋買賣中，對于房屋的實際面積各方均無準(zhǔn)確參照，買賣各方一般按照估測面積進(jìn)行交易，若合同對于房屋價格計算方式約定不夠明確，待房產(chǎn)證辦理后，一方發(fā)現(xiàn)實際面積與預(yù)測存在差距，往往試圖要求對方補(bǔ)全或退回差價。法官提醒，訂立合同要遵循誠實信用原則，合同對于各方當(dāng)事人均有同等約束力，各方均應(yīng)依約履行。房屋買賣牽扯利益重大且房地產(chǎn)價格存在波動，進(jìn)行房屋買賣尤其是個人之間的房屋買賣應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在簽訂房屋買賣合同時，各方均應(yīng)審慎評估房屋價值，對房屋面積、價格計算、付款方式等進(jìn)行明確約定避免歧義。如各方事后就合同內(nèi)某項內(nèi)容達(dá)成新合意或有所補(bǔ)充，建議采取補(bǔ)充協(xié)議等書面形式并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，通過“白紙黑字”的明確約定保障個人合法權(quán)益。

案例二

買房需謹(jǐn)慎，延期過戶要不得

——買受人為規(guī)避稅費未及時辦理過戶造成房屋被查封執(zhí)行

【基本案情】

李某欲以60萬元價格購買張某名下二手房，雙方于2017年6月6日簽訂了《房屋買賣合同》，李某當(dāng)日即將房款付清，隨即搬入該房屋。因張某取得該房屋產(chǎn)權(quán)時間為2016年6月5日，而房屋取得產(chǎn)權(quán)不滿兩年即過戶給他人，需繳納高額個人所得稅。為規(guī)避該稅款，雙方約定于2018年6月6日即張某取得該房屋產(chǎn)權(quán)滿兩年后再將該房屋過戶給李某。在此期間，張某從陳某處借款100萬元到期未歸還，陳某起訴張某，并于2017年12月查封了該房屋。后該房屋進(jìn)入執(zhí)行程序，李某起訴要求排除對該房屋的執(zhí)行。

【裁判意見】

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，雙方為規(guī)避稅費，約定延期辦理該房屋過戶，在此期間，該房屋被他人查封。一審法院據(jù)此認(rèn)為系因買受人李某自身原因未辦理過戶登記，判決駁回了李某要求排除對該房屋的執(zhí)行的訴訟請求。二審法院對一審法院判決予以維持。

【法官點評】

本案爭議的焦點問題為案涉房屋未辦理過戶是否系因買受人自身原因。買受人對登記在被執(zhí)行人名下的二手房提出異議，需同時符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的四款規(guī)定。李某雖然在人民法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并入住，亦已支付全部價款，但為了規(guī)避稅費，李某并未要求當(dāng)即對案涉房屋辦理過戶，被認(rèn)定為系因買受人自身原因未辦理過戶登記。《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

李某應(yīng)當(dāng)意識到，在案涉房屋未辦理過戶期間，登記的不動產(chǎn)權(quán)人仍為張某，張某仍可能將該房屋二次出售、抵押給他人，或者因張某欠款而被查封。因此，當(dāng)事人在購買房屋時，應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎，最好不要約定延期辦理產(chǎn)權(quán)過戶，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。

案例三

閉門造車不可取，引發(fā)責(zé)任雙方擔(dān)

——商品房買賣雙方均忽視限購政策導(dǎo)致合同無法履行，雙方均有責(zé)任

【基本案情】

李某欲向房地產(chǎn)公司購買商品房一套，于2018年4月6日支付了10萬元定金。2018年4月18日，青島市發(fā)布限購政策，于2018年4月19日正式實施。2018年6月15日，雙方簽訂《認(rèn)購協(xié)議》并支付剩余購房款，后因李某不具備購房資格，導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行。房地產(chǎn)公司起訴李某，要求解除認(rèn)購協(xié)議，在扣除10萬元定金后返還剩余款項。

【裁判意見】

一審法院認(rèn)為，李某明知其不具有購房資格而與房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購協(xié)議，責(zé)任在李某。一審法院判決解除認(rèn)購協(xié)議，房地產(chǎn)公司在扣除定金10萬元后將剩余購房款返還給李某。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某在明知自己已經(jīng)不具備購房資格的情況下仍選擇與房地產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，李某自身存在不可推卸的責(zé)任和過錯。但房地產(chǎn)公司也未能舉證其完成報備義務(wù)，導(dǎo)致雙方錯失了確認(rèn)李某是否符合限購政策實施前已形成實際交易不受限購政策限制的情形的機(jī)會，且在限購政策實施后仍與李某簽訂協(xié)議，房地產(chǎn)公司亦存在過錯。基于公平原則，二審法院判決解除認(rèn)購協(xié)議，房地產(chǎn)公司在扣除3萬元后將剩余購房款返還李某。

【法官點評】

本案爭議的焦點問題在于造成合同無法履行的責(zé)任認(rèn)定問題。作為購房人的李某有無購房資格是雙方當(dāng)事人能否進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同的重要影響因素，是李某應(yīng)當(dāng)知悉的基本社會常識，理應(yīng)盡到審慎義務(wù)。同理，房地產(chǎn)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，也應(yīng)盡到審慎義務(wù)，對李某的購房資格進(jìn)行審查，雙方均不該在限購政策發(fā)布后、未明確購房資格有無前，選擇繼續(xù)簽訂認(rèn)購協(xié)議。本案合同無法繼續(xù)履行，雙方均有責(zé)任。因此，購房者不能“兩耳不聞窗外事”，要及時關(guān)注與個人重大利益密切相關(guān)的購房政策，審慎購房。房地產(chǎn)公司也應(yīng)秉持誠信原則，嚴(yán)格遵守政府發(fā)布的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極促成合同實現(xiàn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行。

案例四

簽訂協(xié)議又反悔，主張違約被駁回

——簽訂協(xié)議明示放棄主張違約金的權(quán)利，導(dǎo)致喪失勝訴權(quán)

【基本案情】

管某于2016年與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買商品房一套，合同約定了交房時間為2017年6月30日并約定逾期交房違約金。合同簽訂后，管某依約交付全部房款與房屋專項維修基金。但房地產(chǎn)公司未依約于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某簽訂《房屋鑰匙簽收接收確認(rèn)單》，涉案房屋實際于當(dāng)日辦理交接手續(xù)。2019年7月19日，房地產(chǎn)公司與管某簽訂《協(xié)議書》，約定：1.管某自愿放棄向房地產(chǎn)公司主張逾期交房和逾期辦證的違約金以及基于《商品房預(yù)售合同》而向房地產(chǎn)公司主張的其他違約責(zé)任。2. 房地產(chǎn)公司承諾對外借款，以所借款項來繳納小區(qū)辦理竣工驗收備案后續(xù)手續(xù)所需要的費用，積極協(xié)助管某辦理房產(chǎn)證。3.本協(xié)議生效后雙方之間的債務(wù)消滅，乙方不得再向甲方主張任何違約責(zé)任，雙方之間再無其他任何糾紛。后，管某起訴房地產(chǎn)公司，要求房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。

【裁判意見】

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，房地產(chǎn)公司逾期未交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)公司未按約定交付房屋，但在雙方簽訂的《協(xié)議書》中，管某已明確放棄向甲方主張逾期交房違約金，系對其自身權(quán)利的自由處分。該協(xié)議書是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且房地產(chǎn)公司也已履行配合管某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明之義務(wù)。一審法院判決駁回管某的訴訟請求。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，管某主張《協(xié)議書》系其在房地產(chǎn)公司脅迫下簽訂，但并未提交充分證據(jù)證明，二審法院不予采信，遂駁回上訴，維持原判。

【法官點評】

本案爭議的焦點問題在于管某與房地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書》能否免除房地產(chǎn)公司的逾期交房違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》和《中華人民共和國合同法》均規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)公司未按約定交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但管某自愿簽訂協(xié)議系對自身權(quán)利的自由處分，該協(xié)議真實有效，對雙方具有約束力，管某因此喪失了向房地產(chǎn)公司主張逾期交房違約金的權(quán)利。購房者在購買商品房時，應(yīng)當(dāng)充分與房地產(chǎn)公司、置業(yè)顧問溝通購買房屋事宜，包括交房時間、交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修建材品牌型號等，仔細(xì)閱讀《商品房預(yù)售合同》、《交房通知書》等購房資料。若遇到房地產(chǎn)公司逾期交房、與約定不符等問題，應(yīng)當(dāng)及時保存證據(jù)并主張權(quán)利，避免在與房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂放棄權(quán)利的協(xié)議后又反悔，違背誠信原則，無法得到法律支持。

案例五

合同解除需審查，僅憑通知難成立

——合同相對方未在收到解除合同通知后的異議期內(nèi)請求確認(rèn)解除合同效力的，合同并不當(dāng)然解除

【基本案情】

2017年，韓某與韓某某簽訂存量房屋買賣合同，將其名下的涉案房屋出售給韓某某，合同約定韓某某以銀行貸款方式支付除首付款外的剩余購房款。合同簽訂后，青島市陸續(xù)出臺新的限售、限貸政策，導(dǎo)致涉案房屋在合同約定期限內(nèi)不具備上市交易條件，韓某某的貸款資格也受到限制，合同未能如約履行。后韓某向韓某某郵寄發(fā)出解除合同通知書，以政策調(diào)整導(dǎo)致買受人不能辦理貸款、買受人違約、合同目的不能實現(xiàn)等為由提出解除合同，并主張因買受人韓某某未在異議期內(nèi)向仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院請求確認(rèn)合同效力，合同已經(jīng)解除。

【裁判意見】

一審法院以房屋出售政策調(diào)整導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)為由認(rèn)定合同應(yīng)予解除，且以解除合同通知已經(jīng)到達(dá)韓某某處為由認(rèn)定合同已經(jīng)解除，據(jù)此支持韓某的訴訟請求。二審法院認(rèn)為政策調(diào)整僅是導(dǎo)致履約時間順延，不足以導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，韓某某在履約過程中不存在明顯的違約行為，韓某主張合同已經(jīng)解除不符合法律規(guī)定和合同約定，其基于合同已經(jīng)解除的相關(guān)訴訟請求法院不予支持。

【法官點評】

本案的主要爭議問題是雙方當(dāng)事人簽訂的存量房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除。本案不同于其他請求解除房屋買賣合同糾紛案件之處在于，韓某在提起本案訴訟之前，已經(jīng)向?qū)Ψ桨l(fā)出過解除合同通知書，且在本案訴訟之前，韓某某未向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請求確認(rèn)該解除行為的效力，韓某據(jù)此在本案中主張根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，無論其在解除合同通知書中寫明的解除事由是否成立，合同已因韓某某未在異議期內(nèi)申請確認(rèn)解除合同通知的效力而解除。法院認(rèn)為，一方當(dāng)事人根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定通知相對方解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)審查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法規(guī)定的約定解除或者法定解除的情形，即發(fā)出通知的一方具備約定解除權(quán)或法定解除權(quán)，解除通知才能產(chǎn)生合同解除的法律效果，否則，即使相對方未對解除通知進(jìn)行回應(yīng)，也不能產(chǎn)生合同解除的法律效果。

因《中華人民共和國合同法》第九十六條（現(xiàn)《中華人民共和國民法典》第五百六十五條）對發(fā)出通知的形式未作嚴(yán)格規(guī)定，如果苛求受領(lǐng)通知的一方必須通過訴訟或者仲裁方式提出異議，將導(dǎo)致合同雙方權(quán)利義務(wù)的不對等，上述認(rèn)定有利于更好地保護(hù)守約方權(quán)益。特別是在房屋買賣合同糾紛案件中，房地產(chǎn)市場受政策、價格等諸多因素影響重大，經(jīng)常出現(xiàn)合同當(dāng)事人因房價波動等原因而反悔的情形，如果對于合同解除權(quán)的行使規(guī)則把握過于寬泛，當(dāng)事人可能會濫用解除權(quán)利進(jìn)而導(dǎo)致買賣雙方利益失衡，也不利于房屋交易市場的穩(wěn)定。（青島日報/觀海新聞記者 戴謙 通訊員 時滿鑫 呂佼）

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