城市更新：“煙火氣”上再筑活力空間

第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)干部關(guān)于歷史城區(qū)保護更新的“上海答案”

隨著經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型，城市更新成為城市進階發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動力。從青島到上海，對城市更新的共同關(guān)注，塑造著兩座城市的未來。在日前發(fā)布的2021版《上海手冊》中，涉及城市更新的不下10處。規(guī)劃引領(lǐng)、政府推動、市場運作、數(shù)字賦能等關(guān)鍵要素的互動耦合，讓上海的城市更新極為鮮活。在產(chǎn)業(yè)與生態(tài)、煙火氣與腔調(diào)并存的背后，上海的城市更新有哪些經(jīng)驗可供青島借鑒？“城市更新應(yīng)是有機更新，即‘在城市上建設(shè)城市’。”中國工程院院士、同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授鄭時齡如是說。

第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)干部利用周末時間深入上海廣泛調(diào)研，帶來一個個“第一現(xiàn)場”的青島思考。

歷史風(fēng)貌街區(qū)：政府統(tǒng)籌、國企民企合作，注重功能復(fù)合

跨靜安、長寧兩區(qū)的歷史風(fēng)貌保護街區(qū)愚園路，可能是上海最迷人的馬路之一，時尚的年輕人，精致的阿姨爺叔，共同分享著這里生活與藝術(shù)渾然相融的老街新意。“百年愚園路，半部上海史”，18歲的張愛玲在這里“避世”，顧圣嬰的琴聲在這里流淌，旗袍與爵士樂交織的百樂門家喻戶曉，錢學(xué)森、沈鈞儒、傅雷等歷史名人對其青睞有加。而與此同時，這里也是上海市城市更新的典型樣本，違章搭建、歷史建筑急需保護、居民生活不便等都曾是愚園路要面對的問題。對于青島歷史城區(qū)保護更新來說，這是一個極富借鑒意義的樣本。

愚園路街頭的故事商店，是城市更新引入新業(yè)態(tài)的代表。

解決權(quán)屬分散，是愚園路進行城市更新的先決條件。2014年，長寧區(qū)政府促成創(chuàng)邑實業(yè)有限公司與區(qū)屬國企九華集團成立合資公司上海愚園文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司，自2015年以來，大力推動愚園路城市更新。公開資料顯示，創(chuàng)邑為大股東。

愚園路歷史名人墻，穿過展廳，就可以到達社區(qū)活動中心。

通過外科手術(shù)式的精雕細琢，愚園路在“五個注重”框架下開展分段漸進式更新，概括為注重整體打造、注重特色鮮明、注重文脈傳承、注重功能復(fù)合、注重治理效能。一期主要進行街區(qū)形態(tài)改造和初期業(yè)態(tài)升級，聚焦主干道，引入藝術(shù)體驗、創(chuàng)意零售、時尚商業(yè)于一體的“復(fù)合型業(yè)態(tài)”，以“短駁巴士”解決停車難；二三期更換陳舊公共設(shè)施，持續(xù)推動商業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，藝術(shù)提升中煙火氣并存，打造“愚園百貨公司”，搬回以大餅、油條、豆?jié){、粢飯“四大金剛”為代表的沿街美食，變身生活美學(xué)街區(qū)。今年，愚園路迎來新一輪“微更新”，計劃結(jié)合多樣化的老舊建筑功能提升進行文化再造，采用“公益+商業(yè)”運營模式，打造街區(qū)“城市會客廳”。

置身于愚園路片區(qū)，來自市南區(qū)的專業(yè)實訓(xùn)干部張萍感觸尤深，“青島的大學(xué)路和魚山路片區(qū)同是近現(xiàn)代歷史文化名人聚集的區(qū)域，可以建設(shè)類似于‘愚園路歷史名人墻’的集中展示空間；中山路是青島城市文明發(fā)源地，可通過歷史城區(qū)文化賦能工程，以建設(shè)中山路城市記憶展覽館、助力老字號品牌優(yōu)化升級等方式進行‘文化+商業(yè)’的整合提升；同時也可適當(dāng)參考愚園路的創(chuàng)邑SPACE、愚巷等市場化運作模式，將中山路周邊部分里院打造成高品質(zhì)的文創(chuàng)或科創(chuàng)園區(qū)，探索城市藝術(shù)更新、創(chuàng)意美學(xué)提升、街區(qū)生態(tài)營造的實施模式，打造城市文化新地標(biāo)，助力西部復(fù)興。”

宏業(yè)花園改建項目中的愚園公共市集，定位為“弄堂藝術(shù)生活體驗新空間”。

梳理以愚園路為代表的城市更新史，多元文化主體和理念的涌入展現(xiàn)著上海的開放包容。同濟大學(xué)、上海交通大學(xué)、東華大學(xué)等上海本土高校師生深度參與上海城市更新，交大設(shè)計學(xué)院為愚園路公共市集進行方案設(shè)計，打造網(wǎng)紅打卡地。作為街區(qū)運營方的創(chuàng)邑，也會在活動中面向社會征集設(shè)計方案。

空間治理與社會治理相結(jié)合，把居民的“金點子”化作解決問題的“金鑰匙”，這方歷史風(fēng)貌保護區(qū)的城市更新有面子更有里子。“在長寧區(qū)江蘇路街道愚園路黨群服務(wù)中心的人民建議征集聯(lián)系點，加裝電梯、歷史風(fēng)貌區(qū)更新、提升城市公園品質(zhì)、建設(shè)社區(qū)美好生活圈等，都有來自居民的智慧。”實訓(xùn)干部高橋注意到，今年9月，《上海市城市更新條例》正式施行，為從外延擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升階段的城市更新提供了借鑒，明確保障了公眾在城市更新活動中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)，這也是上海城市有機更新的關(guān)鍵要素。

愚園路上的老洋房被改造為聯(lián)合辦公空間，擁有了嶄新的空間生命力。

“立足新發(fā)展階段，推動文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，是青島在新一輪戰(zhàn)略布局和新型產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建中搶抓優(yōu)勢、主動作為、加快成勢的關(guān)鍵。”在專業(yè)實訓(xùn)干部王志成看來，上海歷史風(fēng)貌保護區(qū)的城市更新，背后折射出上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。2020年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出逾2萬億元，城市發(fā)展從增量時代邁向存量時代，“在‘人民城市’理念下，城市發(fā)展更加注重文化價值和人文品質(zhì)。借力上海路徑形成青島方案，一條以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)驅(qū)動青島歷史城區(qū)保護更新，進而服務(wù)于青島城市品質(zhì)、經(jīng)濟發(fā)展和能級提升的脈絡(luò)逐漸清晰。”

愚園路街頭的咖啡館。

新舊融合主城：借力舊區(qū)改造功能性平臺，“一心兩片”打造未來增長極

從空中俯瞰上海，外灘、陸家嘴、北外灘共同構(gòu)成了上海“黃金三角”最美微笑曲線。區(qū)別于歷史文化風(fēng)貌區(qū)外灘、新建城區(qū)陸家嘴，新舊融合，承擔(dān)著舊改、歷史風(fēng)貌保護任務(wù)的北外灘，在實踐中逐步形成了“政府主導(dǎo)、辦企合一、市場化運作”的機制模式，著力打造上海未來增長極。

來自市發(fā)改委的專業(yè)實訓(xùn)干部劉彥飛，在滬實訓(xùn)單位是中遠海運港口公司，這家全球領(lǐng)先的港口運營商坐落于北外灘核心區(qū)，公司樓前就是奔涌的黃浦江，與浦東陸家嘴遙遙相望，“身在其中，我對北外灘城市更新的成效感受更加明顯。一座座現(xiàn)代化樓宇、干凈整潔的道路和步履匆匆的年輕人，讓每一個到過這里的人都能感到這個區(qū)域的生機和活力。北外灘以城市定位及發(fā)展方向為導(dǎo)向，正在成為新的城市中心。與此同時，北外灘又是傳統(tǒng)的，一個月以來，我利用工余時間參觀了1933老場坊創(chuàng)意園區(qū)等城市更新項目。現(xiàn)代與傳統(tǒng)在北外灘并不相悖，非常值得青島老市區(qū)在城市更新中學(xué)習(xí)借鑒。”

深入求解新舊城區(qū)融合更新的“上海答案”，實訓(xùn)干部來到北外灘，與北外灘集團黨委委員、董事、副總經(jīng)理周行健及華建集團華東建筑設(shè)計研究總院事業(yè)四部副總經(jīng)理郭亞鵬等座談。

在新一輪城市規(guī)劃中，北外灘的結(jié)構(gòu)是“一心兩片”，即一個超高密度核心區(qū)，以及東部提籃橋片區(qū)、西部虹口港片區(qū)。上海市牽頭成立市北外灘地區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，全市18家相關(guān)單位作為小組成員。虹口區(qū)建立了北外灘開發(fā)建設(shè)辦公室，北外灘開發(fā)辦和北外灘集團實行“一體化”管理和運作，由北外灘集團作為操作平臺。目前，核心區(qū)的舊改已經(jīng)全部完成，但東西兩翼仍有許多二級以下舊里需要改造，預(yù)計到2022年底前，所有的舊居改造將完成，部分項目將保留下來進行功能置換。

“我今天是帶著任務(wù)來的，北外灘航運、金融要素集聚，青島郵輪港區(qū)改造與北外灘項目有很多共性，首期開發(fā)全部是由平臺公司來承擔(dān)，投入非常大，與市場結(jié)合要求也很高，希望能夠借鑒北外灘的經(jīng)驗，引入市場化運作。”來自青島國際郵輪港區(qū)服務(wù)管理局的實訓(xùn)干部王文超首先將目光投向了北外灘以“辦企合一”機制實現(xiàn)“一手是政府，一手是企業(yè)”的模式。此外，改造征收資金投入和長期平衡問題也是王文超關(guān)注的重點。

從浦東開發(fā)到城市更新，上海創(chuàng)新以銀團貸款解決資金壓力。2020年，上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)(集團)有限公司揭牌，成為上海統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺，這也是上海加快舊區(qū)改造和城市有機更新的重大創(chuàng)新舉措。“通過調(diào)研了解到，地產(chǎn)集團旗下上海城市更新公司在黃浦、靜安、虹口、楊浦四區(qū)分別合資成立了四個區(qū)級城市更新公司。以往，區(qū)級舊改項目資金主要由區(qū)級財政承擔(dān)，新模式下，通過資源配置，引入社會資金，中心城區(qū)舊改征收資金的80%由銀團貸款解決，并且兩周左右就可以完成審批。對于區(qū)級財政來說，只需要考慮按照出資比例籌措資本金，大大緩解資金壓力，制度優(yōu)勢非常明顯。”王文超說。今年6月，上海成立全國規(guī)模最大城市更新基金，城市更新頂層設(shè)計不斷深化，城市更新布局也將迎來新的思路。

征收后，如何導(dǎo)入新的業(yè)態(tài)？實訓(xùn)干部盛建注意到，北外灘將打造最美城市會客廳和世界頂級中央活動區(qū)，“這里的樓宇將是會呼吸的‘智慧樓宇’，通過5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)賦能實現(xiàn)以人為本的設(shè)計，發(fā)展航運、金融等全球總部經(jīng)濟的潛力巨大。”

從事歷史城區(qū)保護更新工作的實訓(xùn)干部孫悅寧重點關(guān)注了東部提籃橋片區(qū)的改造。“上海的歷史建筑風(fēng)貌保護利用不是一刀切，采取的是‘一街坊一方案一評估’的辦法。專業(yè)機構(gòu)和專家會根據(jù)每棟建筑不同特點情況進行獨立評估、因勢利導(dǎo)，使其利用形式更為靈活，保護標(biāo)準(zhǔn)其實也是更為嚴格了。”

存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)：以股權(quán)合作明確各方利益，“垂直工廠”應(yīng)運而生

昔日同享“上青天”榮耀，今天，存量園區(qū)的改造也共同擺在了上海與青島兩座城市的面前。作為上海首批“3+5+X”重點區(qū)域“X”板塊轉(zhuǎn)型園區(qū)的臨港嘉定科技城，是嘉定區(qū)和臨港集團“區(qū)區(qū)合作、品牌聯(lián)動”的成果，雙方在沒有存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造可復(fù)制模板的情況下，憑借探索式創(chuàng)新，合力打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新示范區(qū)，打造虹橋國際開放樞紐和長三角范圍內(nèi)創(chuàng)新經(jīng)濟的新高地。

臨港嘉定科技城位于嘉定西南的江橋鎮(zhèn)，原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，而一畝地動遷成本高達約300萬元，完全靠大拆大建的方式已經(jīng)行不通。即便是對于擁有30多年園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，打造了“臨港”“漕河涇”“新業(yè)坊”三大品牌的臨港集團來說，項目也是高難度的。

存量改造中，如何理清各方關(guān)系，是青島實訓(xùn)干部最關(guān)心的問題。

“現(xiàn)在要做的就是在不大拆大建的情況下，促進存量轉(zhuǎn)型。大面積、成區(qū)域的開發(fā)，首先還是要有政府機制的保障，該拆得拆、該留得留、該改得改，各種力量綜合起來，借鑒幾種方式的優(yōu)勢，政策上保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，分類處置，不是完全推平。過程中加強管控，通過管控倒逼產(chǎn)業(yè)空間釋放。最后，多元化主體聯(lián)合開發(fā)，探索以產(chǎn)業(yè)基金等方式，在產(chǎn)權(quán)比較明晰、保證原有業(yè)主利益的情況下，把租賃權(quán)、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換成股權(quán)，通過這種方式存量改造，我們也還在摸索和實踐。”工投集團招商服務(wù)中心主任、臨港嘉定科技城總經(jīng)理助理陸晨昱說。對于希望自行改造的業(yè)主，改造的產(chǎn)業(yè)方向和整體風(fēng)貌必須與園區(qū)整體定位一致，由各級政府和運營企業(yè)共同組建的開發(fā)建設(shè)指揮部確保執(zhí)行，避免混亂招商等問題。

在區(qū)域發(fā)展中，平衡市屬平臺公司和區(qū)屬平臺公司的關(guān)系往往無法回避。臨港集團作為上海市國資委下屬的以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和配套為主業(yè)的大型功能類國企，服務(wù)于上海城市發(fā)展，與各區(qū)域開展合作，通過將企業(yè)與區(qū)縣的利益在股權(quán)中明確，并由臨港集團擔(dān)任大股東，進行專業(yè)化運營。

“我們是做產(chǎn)業(yè)，而不是做房地產(chǎn)。”工投集團副總裁、臨港嘉定科技城常務(wù)副總經(jīng)理俞劍強介紹，臨港集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)是長期持有、長期運營，致力于“科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動者，區(qū)域轉(zhuǎn)型和城市更新的建設(shè)者”的角色。定位于“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”相融合的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，臨港嘉定科技城圍繞生命科技主題，鎖定價值鏈高端環(huán)節(jié)，塑造園區(qū)特色。以“科創(chuàng)+服務(wù)”為產(chǎn)業(yè)營造生態(tài)，為企業(yè)發(fā)展賦能。首發(fā)項目充分考慮虹橋商辦體量巨大的現(xiàn)狀，在開發(fā)建設(shè)過程中為產(chǎn)業(yè)服務(wù)打造“垂直工廠”做產(chǎn)業(yè)樓，配備高承重電梯、裝卸平臺，外看像寫字樓，實際可以做研發(fā)和實驗室。同時，打造花園總部研發(fā)區(qū)，滿足上市公司總部落地需求。

“臨港集團通過股權(quán)合作的方式，綁定各級政府與平臺公司的利益，從根本上整合資源，統(tǒng)籌各方、握指成拳，有效避免了項目開發(fā)過程中的內(nèi)卷。同時，利用市級大平臺的專業(yè)化管理，提升了項目的整體質(zhì)效。這種市場化的邏輯、專業(yè)化的打法，對青島各區(qū)市、鎮(zhèn)街的區(qū)域開發(fā)建設(shè)有非常好的借鑒意義。”實訓(xùn)干部修杰坦言，對臨港集團在破解區(qū)域開發(fā)建設(shè)過程中一些共性問題的創(chuàng)新性路徑印象深刻。

“項目通過多元化主體開發(fā)，以租賃權(quán)變更股權(quán)的方式，讓原產(chǎn)權(quán)方、社會資本與國有資本共同參與，既解決了政府老城區(qū)拆遷改造的資金成本問題，同時激活了市場主體活力，值得青島學(xué)習(xí)借鑒。”實訓(xùn)干部藍天說。（青島日報/觀海新聞駐滬記者 馬曉婷 文/圖）

青島日報2021年11月18日4版

責(zé)任編輯：王鳳一